아는 만큼 권리를 챙기는 전세 계약갱신청구권 + 임대차 전월세 상한제

살아가면서 모든 법을 다 알 필요는 없지만 그 법이 나의 권리를 보장해주는 것이라면 최소한의 지식은 갖춰두는 것이 좋습니다.

저 역시 경매를 비롯한 많은 부동산 투자를 해오면서 남들이 해결하지 못하는 법적인 부분도 해결해가고 있지만 모든 법을 마스터하고 있지 않습니다. 꼭 필요한 부분만 알아두고 적절히 활용하는 것이지요.

부동산 및 계약에 관한 법의 경우, 알아두면 실생활에서도 유용한 것들이 많기 때문에 그런 부분들도 하나씩 소개해 드리고자 합니다.

주택임대차보호법에서
주택임차인의 계약갱신요구권과
전월세 상한제 5%
주택임대차보호법이 개정이 되면서, 2020.7.31. 이후 임차인에게 계약갱신요구권이 생겼습니다. 임차인이 추가로 희망하는 경우 1회에 한하여 계약을 갱신할 수 있는 권리를 주는 것이고, 주거형 물건의 경우 기본 2년 계약이므로 추가로 2년 더 연장할 수 있어서 총 4년을 거주할 수 있는 권리가 생긴 것입니다.

계약갱신요구권

계약갱신요구권리뿐 아니라 갱신시 전월세 상한제를 통해 최초 임대료에서 증액 상한을 5% 범위 내로 제한하였습니다(주택임대차보호법 제7조).

위 제도는 현재처럼 전세 매물이 줄어들거나 전세가격이 급등하는 시기에 임차인은 정말 유용하게 활용할 수 있습니다. 전세가격이 많이 상승하더라도 기존 임차인은 5% 내에서만 인상할 수 있기 때문입니다.

매물 부족에 서울 아파트 전셋값 49주 연속 상승 | 연합뉴스 (yna.co.kr)

(서울=연합뉴스) 김희선 기자 = 서울 아파트 전세시장에 매물 부족 현상이 나타나면서 전셋값이 장기간 오름세를 이어가고 있다.
www.yna.co.kr
그런데 만약 최초 임대차계약에서 ‘묵시적 갱신’으로 연장되었다면
임차인은 최대 6년까지 거주할 수 있습니다.
‘묵시적 갱신’이란 계약 종료일 전에 상호 의사표시가 없는 경우 종전의 임대차와 동일한 조건으로 연장되는 것을 말합니다.

그런데 최초 2년 계약을 하고, 만약 ‘묵시적 갱신’으로 2년이 추가로 연장이 되었다면 임차인이 ‘계약갱신청구권’ 옵션을 사용하지 않은 상태이므로 임차인이 계약갱신요구 옵션을 사용하게 되면 최대 6년까지 가능하게 됩니다.

따라서 주택임대차보호법을 잘 이해해야 하는데 임대차 계약을 총 4년으로 규정한 것이 아니라 임차인에게 ‘계약갱신요구권’ 1회 권리를 부가한 것이므로, 이 권리를 행사하지 않은 경우에는 4년이 지났어도 사용이 가능하다는 것입니다.

아래는 법제처에 있는 질의응답 부분입니다.

출처 : 법제처

위 법제처의 답변을 보면 4년 이상 거주를 하였어도, 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 묵시적 갱신의 경우 갱신요구권의 행사에 해당되지 않는다고 하였습니다.

집주인 입장에서는 정말 황당할 수도 있겠으나 법이 그렇게 되어 있습니다. 본인이 임차인의 지위라면 위 옵션을 추가로 사용할 수 있다는 것을 인지하시고, 임대인의 경우 묵시적 갱신이 아닌 재계약을 통해 계약을 하시는 것이 좋겠습니다.

결국 아는 것이 힘입니다.
유용한 지식과 정보를 하나씩 쌓아가며 나의 권리를 찾는 동시에 나에게 유리한 협상을 해 나가시길 바랍니다.