쏠쏠한 신탁공매, 1800만원 투자해서 월 85만원 순수익 내는 상가 만들기 (홍대표1)

안녕하세요 홍대표1이라고 합니다…

정말 오랜만에 글을 남기는 것 같네요…

연휴 마지막 날이기도하고 마침 집에 다른 식구들은 다 외출하여 혼자만의 시간을 즐기던 중… 갑자기 뭔가 글을 남기고 싶은 생각이 들어 이렇게 컴퓨터를 켰습니다.

때는 2021년 8월 초쯤으로 생각되네요..

오랜시간 경매를 잊고 지낸지 어언 4년…당시는 사업투자반을 듣고 열심히 현금흐름을 만들어줄 사업체를 공부하고 21년초 첫번째 스터디카페를 오픈하고 몇개월이 지났을 무렵입니다.

어느 정도 사업도 안정되고 또 다른 사업대상을 찾아 여기저기 알아보던 중…날씨도 덥고 머리도 식힐겸 사무실에서 시원한 에어컨 바람아래 시원한 아아를 마시며,,,오랜만에 온비드에 접속해 공매 물건을 보다 당진에 신탁 공매 물건을 하나 보게됩니다….

당시 공고된 물건의 건물외관 모습이 괜찮아보였고,, 매각 물건중 스터디카페도 있고(사업의 구조를 파악한 상태) 가격도 괜챃아 보이기도해서 급 흥미를 갖게 됩니다.

참고로 이물건은 저의 첫 상가투자 물건이기도하고 소액의 투자금으로 괜찮은 월세수익과 매매차익(아직 보유 중..)을 안겨 줄걸로 예상합니다.

막막했던 초심자의 상가투자기를 통해 용기를 얻기 바랍니다.~ㅎ

신탁공매?
간단하게 신탁회사 명의로 된 부동산을 수탁자의 연체에 따라 해당 신탁회사에서 공개매각하는 형태라고 보시면 됩니다. 일반 경매. 공매와는 완전히 다른 부분은 온비드사이트를 통해 매각 공고 및 입찰 진행을 할 뿐이지(온비에서 안하는것도 있음.)

표면상 소유자인 신탁사와 일반 매매계약을 하는 경우라고 보면됩니다. 다만 신탁사의 매각조건에 따라 매각되므로 매각공고문을 꼼꼼히 봐야되며, 거의 모든 권리상하자, 물리적하자, 각종 공과금, 세금등 걍 다 매수가자 책임지도록 되어있습니다.

당시 물건의 매각공고문 입니다. 공고문을 보면 아시겠지만…특징을 꼽자면

1. 한번에 여러개의 물건이 동시에 진행한다…
=> 투자자자가 분산되기떄문에 단독물건들보다 기회가 좋다~

2. 물건 유찰의 간격이 짧다~(한달도 안되어 물건이 반값 아래로 빠진다..)
=> 진행속도가 빠른만큼…빠른 의사결정이 필요하다~

3. 친절함이 없다.
=> 즉…내가 다 조사하고 감당해야 된다.

건을 발견한 날 신탁공매가 뭔지 찾아보고 주의할 점 권리분석등을 찾아보고, 신탁담당자와 통해해서 일단 매각 가능한 물건을 파악해봅니다.

바로 다음날 현장을 가다
신탁공매가 뭔지도 잘모를 때… 매각공고문과 감정평가서에 있는 평면도 몇장을 출력해서 바로 현장으로 갑니다. 제가 있는 인천에서 약 두시간 거리에 있는 당진..(이때 첨 가봄..)

당시의 현장의 모습…

총 두개동으로 사진상 우측이 에이동 좌측이 비동입니다. 당시 느껴졌던 공실의 압박감..ㅠ 정확하진 않지만 양쪽 건물 모두 해서 거의 80%정도가 공실이었던 것 같았습니다….

일단 인근 아파트에 주차를 하고 주변 부동산을 통해 시세 및 분위기를 파악해 봅니다. 거의 대부분 부정적인 이야기를 했고,, 부동산임장만으론 확신이 서질 않아 건물 내 임차인들을 만나며 시세 및 분위기를 파악해봅니다.

생각보다 협조적으로 여러가지 이야기를 들을 수 있었고(아직 많은 사람들이 오지 않았거나, 임차인들과는 면담을 하지 않았다는 뜻~?)

당시 현장을 느낄수 있도록 감평서에 있던 현장 사진

공실의 공포스러움이 느껴지시나유?>,< 실제 현장의 분위기가 딱 이랬음… 1층 상가 외창엔 수많은 임대 현수막이 덕지 덕지 붙은채로…(1/3은 반쯤 떨어져 삐뚤어진채….붙어있는 황폐한 느낌.)

내가 이상가를 투자 한 이유~

제게는 이 물건이 첫 상가 투자 물건이었습니다. 대부분 첫번쨰 투자는 더 신중을 기하죠. 그만큼 걱정이 크다는 건데..

상가투자 수업이나 공부를 해보신분들은 아시겠지만, 상가투자는 상권이나 입지라는 특성상 그 개별성이 굉장히 강합니다.

즉. 같은 상권의 같은 입지(같은 건물 같은 층)라도 앞면이냐 뒷면이냐 측면이냐 또 그 업종에 따라 면적에 따라서…..같은 층 같은 라인 바로 옆에 붙은 상가라도 앞에 화단이나 가로수 하수구, 환풍구 등 환경적 요소에 따라 그 가치(선호도)가 크게 차이가 납니다.(강사님들이 그렇다고 하더 랍니다…ㅎ)

제가 이상가를 볼 떄 가장 걱정이었던 건…

첫번째…공실의 걱정(공실이 1년씩 가는건 아니가??)

두번째…임차를 맞춘다면 얼마에 가능한지?? (처음가본 동네,,,, 시골 지방 소도시 상권의 특징을 모르는 두려움?)

세번째…현재 점유자는 어떻게 처리해야 되는지?? (영업을 하진 않지만 기존 임차인이 있었음)

상가의 지도를 보면 공매 상가는 A동 B동 두개동으로 되어있고, 초등학교를 낀 큰 사거리에 위치해있습니다.

반경 500미터기준 약 5000세대정도를 낀 상권이고요…

바로 앞 초등학교 하교시간의 분위기를 보면 초등학생들이 어마어마하게 쏟아져 나오는 모습을 보고

ㅋㅋㅋ이정도 유동인구(비록 초딩이긴하지만..)면 뭐라도 들어 오겠구나..~안심.

제가 쉽게 매수를 결정한 첫번째 이유~

당시 매각공고문을 다시 올려보면, 에이동은 1층 상가 총 8개 호수 매각, 비동은 1층 상가 총 14개(B동 1층 전체가 다 매각) 나온게 보이시쥬?

분양 상가 신탁공매는 어쨌든 상가 분양이 제대로 안돼서 나오는건데, 그나마 1층 상가 중 에이동은 반쯤 분양이 됐고비동은 분양이 0개….나란히 있는 상가지만 에이동이 입지면에서 훤씬 좋다는게 매각공고문(분양율)만 봐도 알 수가 있습니다..

제가 이 상가를 발견했을때 이미 에이동 1층 물건중엔 제가 계약한 호수 1개만 남아 있는 상태였습니다. 비동은 아직 1층 물건 하나도 계약안됨…-_-;;

두번째 적정 임차료 계산은 어떻게 했나?

주변 부동산을 통해 파악한 분위기 가격은 부정적시각이 많고(넘 많은 공실이 있어 임차에 대한 자신감이 많이 빠진 상태…..) 제시하는 임차조건 수준이 제각각이라..

제가 직접 이미 영업중인 측면, 전면 사장님들과 질문을 통해 파악하고, 현재 영업중인 상가 대비 내가 본 상가를 비교해서 적정 감가작업을 통해 목표 임차조건 산출.

세번째 현재 점유차 처리 문제….

일반 경매.공매 물건과 다르게 신탁공매는 말소기준권리가 없고, 기본이 인수주의기 떄문에 물건의 하자나 점유자등에 대해 기본적으로 매수자가 알아서 처리해야 되는 상태입니다.

본 물건은 신탁사 동의를 얻지 않은 임차인이 있는 상태인데, 이미 장사를 하지 않는 상태이면서 내부에 임차인의 집기류가 가득한 상태였습니다.

이 문제도 의외로 쉽게~ 두번째 임장을 갔을떄 여기저기 어찌저찌해서 현 점유자 연락처를 알게 되었고 통화로 성향파악과 현 상황에 대해 이야기해보니…

금전적 피해를 보는 상황(권리금을 주고 들어온 상태라 보증금과 초기 권리금을 보호 받지 못하는 상태)이었지만 의외로 대화가 잘 통하고 협조적이라 어려움 없이 잘 처리될 거라는 자신감?이 생겼습니다.ㅋ

중간에 임장 중 엮이게 된 기존 분양담당자와 이런 저런 줄다기리문제가 있었지만… 이 이야기까지 하믄 넘 이야기가 길어지고 어쩃든 이 분양담당자의 협박과 회유 덕분에 저는 계약을 서두르게 됩니다.ㅋ
그럼 궁금해하시는 계약 이후 처리 및 결과는?

저는 이 상가투자를 위해 몇가지를 배웠습니다.

1. 대출은 낮게만 받으면 잘 나온다~

당연한 이야기죠~ 투자사례를 아무리 들어봐도 직접 내가 한건 해보는게 배우고 느끼는게 더 크다고 봅니다. 저도 그전에 90%대출 받고 이런건 특수한 경우만 가능한?걸로 생각햇는데..제가 겪어보니…시세대비 낮게만 받으면 대출은 많이 뺴줍니다. (이후 받은 상가 물건도 85~88%까지 대출 가능했음~)

등기사항증명서에 기재된 취득가보다 대출금액이 높죠? 물론 대출기입액은 채권최고액이고 실대출액은 아닙니다. 그리고 기입된 취득금액에서 저는 건물분 부가가치세를 환급받았습니다..^^

2. 가망 없는 상권이 아닌 이상 조건만 적절하면 임대는 맞춰진다.

※중요※
신탁공매에서 정말 중요한게 분양가격이 높아서 문제가 된건지…아님 다른 추가적인 문제들이 있는지?(있다면 어떤 문제가 얼마나 되는지>) 이게 굉장히 중요합니다.

가격을 낮춰도 주변 경쟁물건이 얼마나 있는지에 따라 공실기간이나 또 내가 예측한 임차료 수준 및 임차조건을 고수할 수 있는지 여부가 여기서 판가름이 납니다.

당연하지만 저는 계약한 그날부터 임차를 맞추기 위해~ 노력을 합니다. 저에겐 잔금까지 60일이란 비교적 여유 있는 시간이 주어졌고요…

임차인과 계약하고 잔금을 받은 날짜는 10월 25일로 제가 임대를 내놓은 순간부터 두달하고 보름정도 걸렸고, 실제 잔금을 내고 소유권을 가져온 날 부터는 채 한달이 안걸렸네요…

즉. 공실에 대한 스트레스는 크지 않았다.

3. 한바퀴를 직접 돌려 보니…..자신감이 생겼다.

상가물건을 임장하고 입찰하고, 관리소와 미납관리비 협의해서 처리하고, 대항력 없는 점유자와 협의하여 명도를 하고, 새로운 임차인을 구해 임대차 계약을 하고, 기존 법인사업자에 본 상가 임대를 위해 사업자단위과세 신청을 하고, 매달 월세를 받아 세금계산서를 처리하고 부가세를 납부하고 수익과 지출을 정산하고…

지금돌아보면 아무것도 아닌 일 들이지만 처음 투자를 해서 처리를 할 떈 하나 하나 다 낯설고 어렵게만 느껴지던 일 이었습니다.

강의를 듣고 책을 읽고, 경험담을 보고, 유튜브를 봐도 직접 한바퀴 돌려 보는게 확실히 더 느끼고 배우는게 크다고 봅니다.

열심히 공부하고 조사하고 고민하셨다면 도전해 보시길 권합니다. (물론 정말 잘 공부하고 꼼꼼히 조사해서 해야…….잘 못 받으면 문신됩니다…)

저는 이 상가 투자 물건을 시작으로 다음해 신탁공매 및 공매로 3개의 상가를 더 취득하게 됩니다.
(물건 다 성공적인 투자 다 장담 할 순 없습니다.-_-;;)

다만, 첫 투자가 있기떄문에 두번째 세번째 투자로 빠른 시간안에 이뤄 질 수 있었다고 봅니다.

마지막으로 그럼 이상가는 나에게 어떤 수익을 주는가?

ㅋ 제목에 있는것처럼 저는 약 1700~1800만원의 초기 투자금을 넣고 월 85만원(이자제외)의 수익을 주고 있습니다.

투자금대비 월세 수익율로 보면 약57% 정도의 수익을 안겨주고 잇네유. (물론 현재는 이율상승으로 수익율이 줄어 들긴 했습니다)

그리고 1억 이상의 매매차익을 줄 걸로 예상하고 있습니다. (투자금 대비 매매차익을 보면 그래도 괜찮츄?)

낙찰 그 후 이 상가의 분위기는 어떻게 변했을까요?
2022년 봄?여름?쯤 가본 상권의 변화