실사례로 배우는 경매 공부 – 법인 명의 낙찰 시 전입의무는?

경매 공부 – 법인 명의로 낙찰 시 전입의무는?

안녕하세요. 에그리치입니다🐣

유주택자에게 박한 정책 덕분에
‘법인’ 투자로 눈길을 돌리는 분들이
많으실텐데요. 그렇다면 법인으로
주택을 취득하는 것은 어떨까요?

9.7 부동산 대책이 나오기도 전에
전화 한 통을 받았습니다.

구청의 전화였습니다.

경매는 아니고, 올해 3월 법인 명의
일반 매매로 취득한 주택에 관한
조사 안내 전화였습니다 ^_ㅜ

명목이 뭐냐? 따지듯 물었습니다.
돌아온 답변은 “자금조달계획서에 미비한 점이 있다”
장난💩때리나

저는 주택거래 신고 당시, 계획서를 제출하며
이미 구청과 수차례 통화하였고 확인하고
또 확인해서 신고를 마쳤습니다. 신고 후
올바르게 한 건지 확인까지 했었죠.

디지게 싸우고 할 말 있으면 등기 보내라 했습니다.

그리고나서 9.7 부동산대책이 나왔죠.

이번 정부가 개인 뿐만 아니라
법인 명의 주택 매수까지 꼼꼼하게
들여다보고 있다는 걸 느꼈습니다.

그래서 이런 질문이 생겼습니다.

법인이 주택을 낙찰받으면
전입의무가 있을까?

오늘은 이 질문을 중심으로
경매 공부해보려고 합니다🤓

법인 낙찰 시 전입의무 Y or N ?

요즘 다주택자 규제가 점점 강화되면서
차라리 법인으로 투자를 해볼까?
고민하시는 분들이 많을 텐데요.

결론을 말씀드리자면,
법인은 전입 의무가 없습니다.
그러나,
세금과 대출 등 실무적 문제가
생길 수 있어 주의가 필요합니다.

3가지 주의점을 살펴보며 법인 및
경매 공부 해보겠습니다 👀

주의점 1. 취득세 세무조사 리스크

법인 주택 취득세는 원칙적으로
12% 중과세율이 적용됩니다.

하지만, 특정한 예외 상황에 따라서
1.1%를 적용받을 수 있는데요.
바로 저가주택 기준에 부합하는 경우입니다.

수도권(서울 등): 공시주택가격 1억 이하
비수도권(지방): 공시주택가격 2억 이하

그런데 이 기준에 부합한다고 하더라도
구청에서는 주택의 실사용 현황에 따라
취득세를 추징하려는 경우가 종종 있습니다.

개인 다주택자 중과세를 회피하기 위해
법인 명의를 차용한 것이 의심되거나
주택 이외에 다른 용도로 사용한다
싶을 때 🔥잡도리 스타트🔥

주의점 2. 보유세 부담

법인은 집 한 채만 가지고 있어도
다주택자로 간주됩니다.
즉, 보유세 부담이 크죠.

법인 명의로 보유한 주택은
공제나 세액 감면이 거의 없고
감면 조건을 충족하려면 5년 이상
임대 및 임대사업자 등록을 해야 합니다.

특히 종합부동산세는 중과세율을 적용 받고요.

그래서 법인 명의로 입찰 하실 때에는
반드시 보유세까지 고려하셔야 합니다.

내 맘대로 엑시트가 안 될 경우를 대비해서요!

주의점 3. 대출 제한

신생 법인이거나,
부동산 거래 실적이 없는 법인일 경우
대출이 거절나는 경우가 많으며
나오더라도 한도가 적습니다.

그래서 법인 투자자는 대부분
‘전세세팅’으로 실투금을 줄이려합니다.

그런데 최근 9.7 부동산 대책으로
전세 대출 보증 한도가 줄어 결국은
실투자금이 늘어날 수 밖에 없는 구조😭

특히나 일반 매매가 아닌 경매는
잔금 납부한 후 임차 세팅하는 경우가
일반적이기 때문에 넉넉한 현금이
필요하다는 리스크가 있습니다.

정리

법인 경매 공부 3 point 💫

1. 법인은 실거주 의무가 없다.
그러나, 세금 및 대출 리스크가 있다.

2. 자금조달계획서를 철저히 작성하자.
국토부 및 구청의 정밀 검토 대상이다.

3. 규제지역이라면 더욱 주의하자.
9.7 대책 이후 전세대출, 취득세,
세금 신고 등 연결 리스크가 커졌다.

법인 뿐 아니라 개인 투자라 하더라도
위 3가지는 고려할만한 경매 공부
핵심 포인트가 되겠습니다.

이번 일로 경매 공부 뿐만 아니라
세금 및 정책 관한 꾸준한 연구가
얼마나 중요한지 느끼게 되었습니다.

경매 공부는 입찰 전략도 중요하지만
세금, 실거주 요건, 규제지역 정책까지
종합적인 리스크 관리까지 확장해나가야

한다는 것을 절실히 느낍니다.

여러분도 경매 공부할 때 명의, 대출 등
정책 변화를 꼼꼼하게 체크해보세요 ✅

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