신속통합기획 재개발 토지거래허가구역 물건 매도기(+세전 4천수익)

안녕하세요 금똑입니다

신속통합기획 재개발 토허가 구역 내 경매 빌라 낙찰 후 매도하게 됐습니다
작년 부세쌤의 재시스에서 만난 스터디원들과 공투한 물건으로 매도기를 남겨봅니다 😄
낙찰 후 매도까지~ 타임라인

✅9월 낙찰
✅10월 잔금납부 후 소유권이전
✅1월~4월 단기임대
✅6월 매도 계약체결

소유권 이전 후 도배+화장실 수리+조명 + 청소까지 마무리하고 바로 집을 내놓았는데
주기적으로 집 보러오시는 분들도 있었지만 바로 매도로 이어지지 않았습니다
임대사업자분이 매수하려다가도 임사자의 주소 문제로 불발되기도 하고 매수세가 붙을랑 말랑 🤔
하반기에는 대출규제+혼란스러운 시장상황으로 매도가 늦어질 것 같아
부동산에 내놓은 상태로 대출이자를 위해 단기임대도 함께 하게 됩니다

매수로 바로 이어지지 않은 이유를 생각해보니
1) 겨울 + 하반기의 대출규제
2) 실거주자 혹은 임대사업자를 찾아야한다
3) 엘베없는 5층
등의 요인인 것 같았습니다!

가만히 있을 순 없다!
부동산에 물건을 내놓으면서 여러가지 방안에 대해 생각했습니다

📌1) 겨울 + 하반기의 대출규제
-> 공실로 기다릴수 없었기 때문에 단기임대를 놓게됩니다
삼삼엠투, 리브애니웨어 두 곳에 올려놓고 다이소에서 기본 집기만 사서 가성비로 세팅해놓았습니다!
-> 기본 식기, 조리도구, 세정제, 겨울이라 추우니 매트리스랑 이불 정도만 제공하고
시세보다 저렴하게 숙박비를 책정했습니다

그랬더니 2주~4주 이상 장박이 들어와서 단기임대로 대출이자 약 3개월치는 충당되었습니다 👍

📌2)실거주자 혹은 임대사업자를 찾아야한다
토허가 구역의 경매물건의 경우, 일반매수할 때와 달리 토지거래허가를 받지않아도 되며
실거주의 의무가 없어 임차 세팅도 가능합니다

https://land.seoul.go.kr:444/land/other/contractGuide.do

✅하지만 매도할 때는
1. 실거주자
2. 임대사업자
에게만 매도가 가능합니다
일반 갭투자는 불가하기 때문에 실수요자 혹은 사업자를 낼 수 있는 사람만 가능한 것이죠
혹은 임차 세팅된 매물이라도 임대차 만기까지 적어도 2~3개월 이내로 거의 끝나는 매물에 한해 매수가 가능합니다

https://www.molit.go.kr/policy/stable/sta_e_05.jsp
내가 경매로 받을 땐 제약이 없지만 매도하게 되는 순간 매수자의 폭이 좁아지는 단점이 있죠 🥲

하지만 저희는 곧 매도할 생각이었기에 임차는 맞추지 않았고
부사님들께 이 두 조건이 가능한 손님들로 최대한 맞춰달라고 부탁드렸습니다
아래 용팀장님 글을 참고해 한방부동산 사이트로 우리동네~옆동네까지 열심히 뿌렸습니다
(한방부동산 최고👍)

대한민국 모임의 시작, 네이버 카페
cafe.naver.com

📌3) 엘리베이터없는 5층
-> 빌라의 외부 구조를 바꿀 수는 없다
-> 내부 인테리어에 힘을 싣자!!
-> 초반에 도배+화장실 수리+청소 정도만 완료=> 매수까지는 안이어짐

무엇을 더 해야할까 고민하면서 빌라 매도후기, 엘베없는 5층 인테리어 후기를 모조리 찾아봤습니다
그러면서 내린 결론은
1. 최대한 깔끔하게
2. 공실로
내놓자! 였습니다

따라서 더 이상 단기임대는 받지않고 최대한 화이트로 깔끔한 상태로 공실로 내놓자!
결정하고 처음에는 도배만 했지만 이번에는 장판까지 바꾸기로 결정합니다
그래서 바로 숨고로 장판업자를 찾아 화이트 장판시공을 합니다

그리고 시공이 완료된 당일에
다이소에서 거실화와 디퓨저를 사고 부엌, 화장실 물때까지 싹 닦아서 손님 맞이 준비를 했습니다☺️
장판까지 완료하니 훨씬 깔끔하고 좋더라구요 👍
-> 부동산 연락 돌리고 일주일만에 매수계약 문의
-> 2일 뒤에 가계약 완료 😍

2주 뒤에 다시 계약하러 오세요~
계약을 한다고 해서 저희는 본계약인줄 알고 부동산 방문을 했는데요
매도자와 계약서를 작성하고 나니
2주 뒤에 또 오라고 하시는 겁니다
띠용 -!

왜 2주가 필요했을까요?

바로 토지거래허가구역이기때문에 관할구청의 토지거래계약허가증이 있어야 매매계약체결이 가능하기 때문입니다

*토지거래허가구역이란
: 부동산 투기 방지와 국토의 합리적인 이용을 위해 정부나 지방자치단체가 지정하는 구역
이 구역 내에서는 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 반드시 관할 관청(시장, 군수, 구청장 등)의 허가를 받아야 하며
허가 없이 거래할 경우 형사처벌이나 이행강제금 등의 제재를 받을 수 있습니다

토허가 구역은 강남 3구 뿐만 아니라 재개발 지역 특히 신속통합기획 구역(조합설립 전)에도 적용됩니다

https://land.seoul.go.kr:444/land/other/appointStatusSeoul.do
보통 문자로 주고 받는 가계약서를 본계약서처럼 부동산에서 매도인과 같이 작성하고
해당 서류를 가지고 구청에 제출 후 토지거래허가가 나오면 본계약서를 쓰는 것입니다
2주 정도 승인을 기다리고 허가가 났다고해서 2주 뒤에 다시 계약서를 작성하러 갔습니다!
혹시나 승인이 안날까 약간 걱정했지만 별다른 특이사항이 없다면 허가증은 잘 내어준다고 합니다
이렇게 무사히 매도 계약서를 쓸 수 있었습니다 세전 약 4천만원의 수익과 함께!!
낙찰부터 매도까지 한 사이클을 지나면서
매수는 기술이지만
매도는 예술이다
라는 말이 여실히 느껴진 경험이었습니다

그 과정을 함께 해준 우리 공투멤버들 감사합니다
결정할 일이 생길때마다 줌 미팅도 함께하고 모든 과정에 같이 으쌰으쌰해서 좋았습니다🥹❣️