오늘은 전에 포스팅했던 영등포 신길파크자이 매도관련 내용을 정리해 보았습니다. 23년 9월 20일 경낙스 동기들과 함께 9.62억에 공매로 낙찰받아 10월 잔금을 치룬 후 등기를 이전했고, 11월에 명도를 완료하고 단기임대로 2개월을 돌리며 이자를 충당했습니다. 그리고 올해 3월 매도 계약을 체결했는데.. 저번 포스팅에서 놓친 부분들을 포함해 몇가지 포인트를 정리해 봅니다.

이전 포스팅에서도 남겼지만, 신길파크자이는 신안산선 호재가 있는 신길뉴타운 중앙에 위치한 좋은 입지여건을 갖춘 신축 아파트 입니다. 하지만 우리 공투팀에서 받은 물건의 아쉬운 부분은 일단 층과 타입이 좋지 않았습니다. 타워형 타입으로 구조도 별로였지만 특히 재건축을 목전에 둔 남서울 아파트 뷰가 깔끔하게? 펼쳐져 있어, 지금도 별로지만 추후 재건축이 된다면 뷰가 막혀버릴 것이기 때문에 여러모로 불리한 상황이었습니다.

또한 이제야 말할 수 있는 부분이지만, 신길뉴타운의 중앙에 위치한 신길파크자이는 세대수가 641세대로 좌측의 힐스테이트 1,471세대, 우측의 SK뷰 1,546세대와 비교해 규모면에서 확연히 차이가 나는 단지로 뭔가 힐스테이에 기대고 있는 느낌을 지우기 힘들었습니다. 또한 힐스테이는 바로 좌측위의 상권을 쉽게 활용 할 수 있으며, SK뷰는 초등학교를 낀 초품아에 보라매역과도 가까운 반면 신길파크자이는 이도저도 아닌 뭔가 애매한 상황이었습니다. 여기에 층과 타입, 뷰까지 별로였으니 하락장에서의 매도는 정말 쉽지 않아 보였습니다.

그럼에도 불구하고, 매입가격 자체가 워낙 저렴했기 때문에 크게 욕심을 부리지 않았습니다. 특히 공투로 한 싸이클을 돌려보자는 초심을 잃지 않고 시세보다 훨씬 낮은 가격으로 매도해 순이익 3,000-4,000만원 수준으로, 매입가 대비로만 봤을 때 약 1억의 차익을 남기고 매도 계약을 체결 할 수 있었습니다. 이는 실 투자금 약 5억원 대비 9개월이라는 시간을 적용했을 때 최종적으로 약 7-8%정도의 수익률을 남길 것으로 예상됩니다.

실제로 우리가 매도한 10.55억이라는 금액은 신길파크자이의 다른 물건들 및 힐스테이트 비슷한 평형대 매물들과 비교했을 때도 확연히 낮은 가격이었습니다. 그래서 부사님들도 어려운 상황이었지만 매수대기자들에게 열심히 브리핑을 해 주셨고, 약 20-30팀이 집을 보러 다녀간 결과 신혼부부가 매수를 결정하게 되었습니다. 우리 공투팀에게도 잘 된 일이지만, 매수한 분들도 시세보다 확실히 저렴하게 매입했으니 매수 이후 더 높은 가격으로 매도하실 수 있기를 바라봅니다.

매도 비하인드 스토리를 남겨보면 처음 낙찰 당시 11.5억 수준으로 매도 계획을 세웠던 만큼 저렴하게 매도하자니 아쉬움이 컸고 좋은 입지와 호재로 인해 장기적으로 확실히 이익이 날 거라고 생각하는 멤버들이 많았습니다. 이런 이유로 좀 더 장기적으로 가져가 보자는 의견들이 있었지만, 매매사업자를 계속 돌려야 한다는 세금 이슈와 금액 자체가 10억 수준으로 상당히 무거웠기 때문에 초심을 지켜 적은 수익이라도 마이너스가 나지 않은 것에 만족하기로 결정했습니다.

매도를 결정 한 이후 신길동에 있는 모든 부동산에 문자를 보냈고, 1-2주에 한 번씩 두명이 한 팀을 이뤄 꾸준하게 부동산을 방문해 최근 분위기를 살폈고 부동산 사장님들께 잘 부탁드린다는 인사를 했습니다. 또한 단기임대의 경우 두 달 동안 이자를 충당해 주었지만, 한편으로 그만큼 연락도 잘 되지 않고 매수인들에게 집을 보여주는 것도 적극적이지 않아 불편하기도 했습니다.

매달 230만원 수준의 이자를 충당할 수 있었던 부분은 좋았지만, 그만큼 집 보여주는 것이 힘들기도 하고 임차인의 물건들이 집을 채우고 있어(집은 깨긋하게 사용하셨지만) 매도가 원활하지 않은 이유처럼 느껴졌습니다. 또한 종종 며칠동안 연락이 되지 않은 임차인의 성향도 부담이 되었습니다. 만에하나 임차인이 잠수를 타버리게 된다면 추가적인 명도를 해야하는 상황이 발생 할 수 있어, 아마 다음부터는 이런식의 단기임대는 진행하지 않는 것이 좋겠다는 생각이 들었습니다.

단기임대 임차인이 2-3개월 정도의 계약기간이 끝나고 집을 비운 후 바로 입주청소를 진행했습니다. 그리고 하수구에서 퀘퀘한 냄새가 올라온다는 동기들의 제보?를 듣고(사실 저는 비염으로 인해 크게 못느꼈지만..;) 두개의 화장실 하수구에 뚫어뻥을 뿌리고, 다이소 디퓨저(각2,000원)를 설치해 두었습니다. 저는 멤버들 중 마지막으로 부동산과 물건을 방문했는데, 디퓨저를 설치하고나서 바로 금방 계약이 되고나니 앞으로도 디퓨저는 필수로 설치해야겠다는 생각이 들기도 했습니다.

23년 상반기 이후 가장 힘든 장으로 느껴지는 시점에 층과 타입도 좋지 않았던 매물을 그래도 수익을 남기고 잘 매도 할 수 있었던 가장 큰 이유는 아무래도 저렴하게 매입했기 때문일 것입니다. 또한 그만큼, 아니 그보다 더 중요한 이유로는 함께 공투한 멤버들이 모두 초심을 잃지 않고 서로를 배려하며 다함께 열심히 노력한 덕분이라고 생각합니다.

8명이라는 적지 않은 인원이 6개월동안 2건의 매물을 처리하며 잡음 없이 마무리 한 후 다음으로 상가에 도전했고, 얼마전 목동의 하이페리온 주상복합 구분상가를 낙찰 받을 수 있었습니다. (참고로 8명 중 5명이 상임스를 수강했습니다) 단기 매도를 위해 매사자를 활용했기 때문에 잔금에 맞춰 아파트도 추가 낙찰을 받기 위해 매물을 검토중이며, 상가 월세를 맞추기 위해 열심히 뛰고 있는 멤버들과 함께라면 다음 물건들도 잘 처리할 수 있을 것 같은 자신감이 생깁니다. 오늘은 여기까지 신길파크자이 매도 포스팅을 마치고, 다음은 은계파크자이의 경매 낙찰부터 매도까지의 과정을 올려보도록 하겠습니다.