쉿! 상가 투자 고수가 되는 비밀노트 여러분께만 공개할게요

한번 임차인이 맞춰지면 상당기간 안정적인 월세를 받을 수 있다고 기대하며 상가에 욕심내는 초보자들이 많다.

공부하는 과정에 앞서 기본으로 해야 할 것이 있다.

1. 상과 관련 일반·전문용어 암기(최소 이해)
2. 관련 사이트와 필수 자료 활용법 숙지
3. 현장에서 활용하는 접근·분석방법 숙지

위 3가지는 필수다. 하지만 현장에서 시세, 월세, 배후동선 및 조건 정도만 파악할 수 있어도 잘한다고 볼 수 있다.

초보자라면 현재 수준에서 할 수 있는 것부터 시작하는 것이 좋다. 시세조사와 물건지 주변 조사 정도가 적당하다. 보통 책에서 이야기하는 손품 정도면 충분하다.

이런 관점으로 현장에 나가보면 ‘실체가 없는 구름’을 만나게 된다. 뭐가 보이지만 만져지지 않는다는 뜻이다. 그래서 상가의 경우 깊이 있는 공부가 필요하다.

가끔 ‘대지권 없는 상가도 낙찰받은 뒤 팔아서 수익이 나면 되는 거 아니냐고’ 묻는 사람도 있다. 대지권 없는 물건은 간혹 보증금을 토해내야 될 경우가 있다.

상가투자 중수가 되려면 상가보다 상권에 중점을 두어야 한다. 변화를 집중해 분석해야 한다. 그리고 분석의 최고봉인 [지구단위계획]을 마스터해야 한다.
상가투자에서 상권과 흐름이 왜 중요한지 지구단위계획을 중심으로 종로 상권을 통해 알아보자.
일부 지역의 현재 공실 상황을 지도에 표시했다. 아래 표에서 전공실은 전층 공실이라는 표현이다.

대로에 지하철 10번 입구가 앞 종로서적이 있던 자리에 지금은 다이소가 입점했다가 철수했다. 그 옆으로 오랜 시간 자리를 지켰던 롯데리아도 철수했다.

종로상권의 대로변을 보면 어마어마한 공실을 볼 수 있다. 이렇게 공실이 많아도 되는 걸까 하는 우려와 걱정이 되는 지역이다.

청계천 수변상가들도 살펴보자. 대로에 비해 공실 수가 적지만 그래도 만만치 않다.

이런 곳의 매매 분위기는 어떨까? 초보자분들이 집중하는 시세, 월세, 권리를 통해서 입지와 가치를 차등 적용할 수 있을까? 현재까지 거래자료 중 대표적으로 몇 개만 뽑아보자.

대로의 수많은 공실과 상관없이 매매는 꾸준하게 발생하고 있다. 주거형으로 많은 차익을 본 투자자들 중 핵심 지역에 통상가를 갖고자 하는 사람, 재건축이나 개발과 같은 더 큰 부가가치를 보고 매수하는 경우가 늘고 있다.
종로는 상권력이 쇠락하는 지역이다. 수많은 공실이 그걸 증명해 주고 있다. 하지만 반대로 현재 매매 분위기는 나쁘지 않다. 가격도 나쁘지 않다. 물론 가격의 편차가 너무 심하게 벌어지고 있다.

시기와 입지에 따라 상승과 하락을 파악할 수 있어야 하는데, 데이터만 보면 뒤죽박죽이다. 정확한 판단이 쉽지 않다는 얘기다.

위 자료 중 지하철 출구와 겹치는 대로 코너 자리와, 입지조건이 떨어지는 내부 이면 코너 의 가격을 비교하면 대로가 평당 2.46억 이면 코너가 3.4억이다. 내부 이면 코너 상가가 더 비싸다.

이런 지역에서 거래가격과 시세, 월세로 데이터를 조합해 입지를 판단하면 정확도가 다소 떨어지고 판단에 오류가 발생한다. 안타깝게도 많은 지역에서 이와 비슷한 사례를 접할 수 있다.
그래서 상권의 흐름이 중요하다.

상권은 현상이 아니라 흐름이다. 상권은 현재 모습만 보지 말고 과거부터 오늘까지의 흐름을 분석해야 한다.
과거에는 좋았으나 지금은 나쁠 수도 있고, 지금은 좋았으나 앞으로 나빠질 수도 있다. 종로가 바로 그런 지역이다. 그 유명하고 대단한 종로가 최고의 상권에서 지금은 몰락한 양반가의 분위기를 풍기고 있는 곳으로 전락했다.
이런 지역에서 시세나 월세 조사의 유효기간이 얼마나 되겠는가. 공실이 증가하고 쇠락하는 상권에서 개별 상가의 가치는 거래하는 사람에 따라 편차가 크게 벌어진다.

그래서 주인 잘 만나면 좋은 가격을 받고, 보통 낮은 가격에 거래된다.

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앞서 거론한 지구단위계획을 보자.(여기서부터는 중수의 영역이다)
종로 상권은 관철동에 속해 있다. 종로 2.3가 지구단위계획에 포함된 지역이다.

지구단위계획이 설정된 지역에 건축을 하려면, 계획에서 제시한 건물의 높이와 형태 외부의 색깔도 규제를 받게 된다.

상가는 입점이 가능한 업종과 불가능한 업종에 대해서도 구체적으로 가이드를 제시해 놓고 있다.

때문에 어떤 상권이 형성도 분석이 가능하다.

이런 접근방식을 상가 초보에게 권하고 싶지 않다. 초보시절에는 시세와 월세와 입지와 배후 조사에 충실하자. 그리고 경험이 쌓여서 조금 더 발전하고 싶을 때 지구단위계획을 찾아보자.

단계를 밟아가면서 쌓는 경험은 나를 배신하지 않는다. 필자는 정말 수많은 지역을 다녀봤고, 다니고 있고, 엄청나게 많은 경매 물건을 처리해 왔다. 그래도 부족해 대학원에 진학했고, 이제는 어느 지역을 가도 자신있게 브리핑하고 분석할 수 있게 되었다.

종로구 익선동

상가를 배우는 길은 간단하면서도 어려울 수 있다.

잘 안된다고 조바심을 내거나 어렵다고 지레 포기하지 말자. 나 역시 그런 시절이 있었고, 수많은 시행착오를 거치면서 한 계단씩 성장해왔다.

2000년 대 후반에는 상가에 대한 자료나 책도 부실했다, 뭐라도 비빌 언덕이 있어야 하는데, 그러지 못했다. 물론 어머니께서 오랜 시간 다양한 요식업에 종사하셨고, 시장에서도 장사를 해보신 분이라 간접적인 경험이 있기는 했다.
하지만 경공매로 상가를 접근한 다는 건, 결이 다른 이야기다. 정말 맨땅에 헤딩하면서 성장해 왔다. 초보자도 충분히 가능하다.

위 경험담은 2021년 게재된 ‘홍소장’님의
칼럼을 재편집했습니다.

상가투자에 대한 더 많은 정보는
[상가투자 비밀노트]에 자세하게 담겨 있습니다.