세법의 변화 안에 기회가 있다.(취득세 1%, 지방세법 시행령)

안녕하세요 흑도 윤상수입니다.

2025년도도 벌써 4월입니다. 주말 아침부터 오래간만에 비가 주적주적 내리니 기분이 왠지 모르게 좀 센티한 느낌이 듭니다. 정치적인 불확실성도 어느 정도 제거되어 하루아침 우리나라가 안정을 찾아 부동산 시장도 제자리를 찾았으면 좋겠습니다.

정부에서 지방세법 시행령 개정을 공표하였습니다.
부동산 투자를 함에 있어서 세법의 변화에 대해서 관심을 갖지 않는 사람들이 많은데 이것은 매우 위험합니다. 투자란 투자금 대비해서 어느 정도 세후 수익을 거둘 수 있는지가 가장 핵심인데, 세금은 이 세후 수익에 지대한 영향을 미치는 요소이기 때문입니다.

최근 정부에서 예고한 지방세법 시행령에 대해서 일부개정을 하겠다고 개정안을 공표하였습니다. 세법을 개정하는 것은 국회에서 통과가 되어야 하는 사항이기 때문에 정부 여당이 발의를 하더라도 야당인 민주당이 통과시키지 않으면 의미가 없기 때문에 실제로 통과 여부에 대해서는 미지수이긴 합니다.

하지만, 시행령을 개정하겠다고 하는 것은 완전히 다른 일입니다. 행정부인 정부가 발의해서 법 테두리 내에 시행령을 개정할 수 있는 권한을 정부에서 가지고 있기 때문에 실제 실행 여부는 봐야겠지만 가능성이 매우 높다고 보시면 됩니다.

여기에서 주목해야 할 점은 아래와 같습니다.
1. 수도권 외 지역 소재 시가표준액 2억원 이하인 주택은 취득세 중과 배제
2. 수도권 외 지역 소재 시가표준액 2억원 이하인 주택은 다른 주택의 취득세 중과 여부 판단 시 주택수에서 제외

기존 공시가격 1억 이하의 주택이 수도권 (서울, 경기, 인천)을 제외한 지역에서 2억 이하로 변경이 되는 것이니 이 부분에서 투자의 기회가 오는 것입니다. 그래서 수도권의 경우 기존대로 공시가격 1억 이하의 주택을 보면 되는 것이고, 수도권 외 지역에서는 공시가격 2억의 주택을 보면 되는 것인데, 금액 기준으로는 거의 3억 대 중반까지 볼 수 있기 때문에 선택의 폭이 훨씬 더 넓어지는 것입니다.

또한 많은 사람들이 언제 적용이 되는지에 대해서 궁금증을 갖고 있는데, 시행령이 개정이 되게 되면 25년 1월 2일 이후 취득분부터 소급 적용이 가능하다고 하니 이 부분도 유념해서 의사결정을 하시면 됩니다.

투자 방향성은 지방의 공시가격 1억 이하에서 공시가격 1억~2억사이에 있는 조금 더 우량한 아파트를 법인으로 매입하여 취득세를 1% 로만 납부하면서 단기 매도하는 방향으로 하면 될 것 같습니다. 또는 다주택자 개인이 지방에 있는 공시가격 1억~2억 이하의 아파트를 매입하여 전세로 무피세팅이나 플피세팅하여 기회요인을 보는 것도 상황에 따라서 좋아 보입니다. 법인의 경우 종부세 공제금액이 없어서 무한정 전세로 세팅하는 것은 부담스러운 요인이 될 수가 있기 때문입니다.