선순위 임차인이 있는데 보증금 미상인 빌라가 보입니다. 감정가의 반값인 1.2억 근처까지 떨어졌습니다. 시세를 조사해보니 전세로 2.1억은 받을 수 있겠습니다.
괜찮네…
그렇다면 권리분석. 자세히 보니 전입신고 뒤에 은행에서 158,400,000원짜리 근저당을 설정했네요.
“은행이 제정신이 아닌 다음에야 위장임차인이겠구나. 웬 떡이냐!”

그래도 혹시 모르니 은행에 확인해보자. 인터넷으로 검색하고 전화걸기를 몇 번하니 담당자와 연락이 되었습니다. 그런데 휴가중…

며칠 뒤에 통화하니 임차인에 대한 정보는 알려줄 수 없다고…그렇다면 필살기닷!
“정상적인 절차를 거쳐서 대출이 진행되었나요?”

(꿀팁 1 : 선순위 임차인 조사할 때 멘트)
보통 이러면 힌트는 주는데…
“관련 서류를 못 봐서 자기도 알 수 없습니다.”
헐~어떻게 할까? 에잇! 입찰하자. 적어도 손해는 안 볼 것 같다. 대한민국 은행의 기본기를 믿어보자.

요즘 같은 투자 빙하기에 특수물건이니까 최저가에 입찰할까? 그래도 혹시 모르니 조금은 더 쓰자.
1.3억을 입찰가를 적고 봉투를 입찰함에 씩씩하게 넣었습니다.

2명 입찰! 19만원 차이로 1등입니다!!!
다른 입찰자께서 심리적 저항선을 못 넘고…999…로 입찰가를 쓰신 덕분에 1등이 되었습니다.

(꿀팁 2 : 999보다 000으로 입찰가를 정하자.)

임차인께 전화를 드리니 본인은 보증금 1000만원에 월 75만에 계약했으니 보증금과 이사비를 달라고 하네요. 거짓말이라고 생각했습니다.
그래서 계약서를 보여달라고 하니 확인시켜줍니다. 수업에서 배울 때는 선순위 임차인이 있으면 은행에서 대출을 안 해준다고 했는데…
서류를 위조했나? 다시 등기부를 보니 은행 근저당 금액의 끝이 지저분하던 것(158,400,000원)이 떠올랐습니다.
158,400,000원은 132,000,000원의 120%
보증금 1000만원
월세 75만원 24개월치=18,000,000원
모두 합하면 160,000,000
딱 떨어지네요. 진짜 계약서네요.

(꿀팁 3 : 선순위 임차인이 있더라도 월세인 경우는 은행에서 보증금과 24개월치 월세를 빼고 대출을 하는 수도 있더라)

그래도 다행인 것은 경매 넘어간 뒤에는 월세를 안 냈을 테니까 물어줄 보증금 1000만원에서 월세 75만원씩 11달치를 빼고 주면 인수할 보증금은 얼마 안 되네.
수업시간에 배워두길 잘 했지. 난 왜 이렇게 잘 기억하지!.

(꿀팁 4 : 낙찰 받은 사람은 임차인이 밀린 월세 및 관리비를 보증금에서 공제하고 돌려주면 된다.)
그런데…임차인께서 그동안 월세를 전주인에게 줬다는 겁니다.
진짠가요?
월세를 입금하신 증거를 보내주세요.
상당히 불쾌할 수 있는데 임차인께서 순순하게 협조하십니다.(꿀팁 5 : 선순위 임차인이 명도하기에 더 좋다. 선순위 임차인은 우리한테 돈을 받아가야 할 입장이니까.)
그동안 월세를 송금한 화면을 캡처해서 보내주십니다.

“아니…왜…집이 경매로 넘어갔는데 월세를 주셨나요?”
“저는 어차피 선순위라 보증금 다 받아서 나가잖아요. 그런데 집주인은 경매도 당하고 불쌍해서요.”
인정이 있는 분이네. 이런 분도 계시는구나.
일찍 명도하는 조건으로 임차인께 이사비를 300만원 드렸습니다.

임차인께서는 마침 이사갈 집을 준비해놓으신 상태인지 보증금 받고 10일 만에 이사를 나가십니다.
이럴 줄 알았으면 진작 보증금과 이사비를 드리고 명도한 뒤에 전세를 놔서 잔금을 내도 될 뻔했습니다.

(꿀팁 6 : 선순위 월세 임차인은 받아야 할 보증금이 얼마 안 되어서 이사갈 집을 미리 준비한 경우가 있다. 먼저 빨리 명도하고 전세를 놔서 잔금을 낼 수도 있다.)

도배하고 부동산 30군데에 문자를 뿌렸습니다. 처음에는 전세금을 2.1억, 복비는 200만원에 내놨습니다. 몇 군데서 집을 보고 가는데 계약이 안 됩니다.
그런데 갑자기 10월말까지 급하게 돈을 쓸 일이 생겼습니다. 전세금을 2억으로 낮추고 복비를 300만원으로 올렸습니다. 한 군데서 손님이 보고 가셨는데 은행에 전세대출이 되는지 알아보고 연락주겠다고 합니다. 법인으로 낙찰받았기때문에 전세대출과 전세보증보험이 안 된다고 알고 계시더군요.

(꿀팁 7 : 법인도 전세대출, 전세보증보험이 됩니다.)

1주일이 지나서 마음이 급해지니 전세금은 1.9억으로 낮추고 복비는 500만원으로 올렸습니다. 조건변경 하루 뒤에 전에 말이 나왔던 손님이 전세대출이 나오는 것을 확인하고는 전세계약을 하자고 하십니다. 대신 전세금을 깎자고 하십니다.
급하니까 1.85억으로 깎아드렸습니다.
하루만 더 기다렸으면 복비라도 절약했을 텐데…역시 빠듯하게 투자금을 운용하면 피해가 생기는구나.

(꿀팁 8 : 투자는 여윳돈으로.)
10월 24일에 이사 완료!
결산
낙찰금 1.3억원
취득세 1700만원
보증금 1000만원
복비 400만원(전세금이 1.9억이 아니라고 100만원 깎았습니다.)
이사비 300만원
법무비등 기타 비용 약100만원
비용합계 = 약 1.65억
전세금 = 1.85억
이익(?) = 2000만원

1.66억 투자해서 2000만원 수익

5000만원 플피로 예상했는데 수익이 많이 쪼그라들었습니다. 그래도 8월에 낙찰-10월에 회수, 3달에 12% 수익율이면 나쁘지 않네요.
경매는 상승기든 하락기든 모두 수익을 낼 수 있습니다. 하락기는 경쟁자가 적어서 더 좋아요. 이런 투자방법도 있으니까 참고하십시오. 이 글을 읽는 모든 분들께서 성공투자하시기를 응원합니다.
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