안녕하세요!
행크에서 성장중인 엘디🍀 입니다
오늘은 제 생애 첫 낙찰 물건 공매 이야기를 적어보려 합니다.
물건의 타임라인은
물론 첫 명도라 쉽지는 않았지만, 점유자의 협조 덕분에 잔금납부기일 전에 명도를 마칠 수 있었습니다.
1. 낙찰?! 그것도 공매로?
24년 2월 새로운 가족의 탄생으로 너무나도 바쁜 시기를 보내고 있던 중
제가 사는 인근에 자주 보던,
사람 살기 딱 좋은 83평형 아파트가 공매로 나왔습니다.
경매에서 자주 등장하던 아파트라 시세를 어느정도 알고 있었다 생각했기에
이정도면 낙찰받아도 손해는 보지 않는다는 가격으로 입찰하게 되었습니다.
제가 보는 물건의 기준은 다른 사람들이 부담스러워 하는 가격과 평형을 공략하는 것이였습니다.
(자세한 기준은 팔콘쌤의 강의를 꼭 들으시면 됩니다^^!)
https://www.hank-edu.com/course/601
진짜 부자가 알려주는 차원이 다른 재테크 강의! 수많은 부자를 탄생시킨 검증된 최고의 부동산&창업 강의를 만나보세요!
www.hank-edu.com
그 결과는
차순위와 500만원 차이로 낙찰?? 받게 되었습니다
아무런 기대도 없이 입찰 했기에 낙찰 되었다는 기쁨보다는
뭔가 모를 불안감이 커졌습니다.
하지만 천천히 다시 권리분석을 하고, 인수되는 권리가 없음을 확인한 뒤에
앞으로 어떻게 해야 될지에 대한 깊은 고민에 빠졌습니다.
제가 배운것을 토대로 다시 책을 읽고 강의를 들으며 명도에 대한 계획을 세웠습니다.
2. 명도
행크 여러분들은 다들 아시겠지만, 공매는 경매와는 달리 ‘인도명령제도’ 가 없기에
명도가 수월하게 되지 않을 경우 ‘명도 소송’ 으로 진행 되어야 합니다.
명도 게시판에서 다른분들의 명도 경험담을 읽고,
특히 공매 경험담을 보면서 저의 명도 계획을 세웠습니다.
소유권 이전과 동시에 ‘점유가’ 로 점유자를 압박한 뒤 ‘명도 소송’으로 진행 하는 절차
혹시나 명도가 수월하게 되지 않는다면 경험삼아 ‘명도 소송’ 을 해보자는 생각이였습니다.
하지만, 물파스 허스키님의 친절한 조언으로 명도소송은 시간 소모과 정신의 에너지 소모량이 크니
점유자를 잘 설득해서 명도하는 것이 더 좋을 것이라는 첨언을 듣고 전략을 바꿨습니다.
1. 명도 소송은 6개월에서 1년 정도의 시간이 소요 될 수 있고
2. 점유자로부터 부당이득금 반환 청구를 한다고 해도 점유자가 파산한 상황이라면 받기 어려울 수 있으니
금전적인 손해가 클 수 있음
일단 저의 물건은 임차인이 등록 되어 있으며 배당요구를 한 상황이였습니다.
하지만, 배당을 받지 못하는 임차인이기에 명도하기가 어려울 것으로 예상 되었습니다.
근데 뭔가 이상한 점이 보증금의 금액이
당시 시세 전세 5억이 아닌, 1억으로 설정되어 있어 뭔가 수상한 점이 많았습니다.
경매는 사건 기록을 법원에서 열람할 수 있으나 공매는 법원이 아니기에
수원에 위치한 ‘한국자산공사’ 로 달려가 사건에 대한 기록을 요청 하였습니다.
자산공사에서는 ‘개인정보 보호’를 너무나 중요시 하기에
임차인의 연락처도 알려줄 수 없고, 채무자와 임차인의 관계도 알려주지 않았습니다.
그렇게 별다른 소득 없이 캠코에서 나와 물건지에 포스트잇에 메모를 남겨두고 왔습니다.
몇일 뒤 임차인에게 연락이 왔고 명도에 대한 이야기를 할 수 있었습니다.
(물건지에 연락처를 남겨도 점유자와 연락이 되지 않아 내용증명을 먼저 발송하였습니다)
양식은 팔콘쌤의 책에서 참조했습니다
경매 컨설팅 회사 말단 직원 컨셉으로 대화를 하였고
이사비를 드릴 수 있도록 하기 위해 대표님을 설득할 구실이 필요하다는 조건으로
집안 내부를 보고 사진을 찍을 수 있었습니다.
점유자와 현재의 상황과 앞으로의 과정에 대해 설명 한 뒤,
완만한 협조를 해주시면 이사비를 최대한 많이 받을 수 있도록 노력하겠다는 말과 함께 이야기를 마쳤습니다.
이후 이사비 문제로 점유자와 이야기를 하였으나, 점유자가 원하는 이사비는
천만원이 넘는 이사비를 달라고 요구하였고,
저는 그럴 능력이 없었기에……… 명도에 대한 협상을 할 수 없이 기다리기만 하였습니다.
몇일 뒤 점유자의 아들에게 연락이 왔었고,
잔금납부 기일 이전에 이사를 할테니 이사비를 500만원 요구하였습니다.
하지만, 미납관리비도 있는 상황이라 관리비 대납 포함 총 600만원에 협상을 하고
대신 잔금납부 기한 4월24일 이전 4월17일에 이사가는 조건으로 협상 할수 있었습니다.
(평수가 워낙 넓기에 이사비를 더 많이 책정하게 되었습니다)
혹시나 하는 마음에 명도합의서를 작성해 놓았으나, 어차피 손해볼 것 없다고 생각했기에
명도 합의서에 대한 내용은 언급하지 않았습니다.
하지만, 점유자의 아들이 이사비 지급에 대한 내용을 더 확실히 하고 싶어 하기에
‘모두싸인’ 을 통해 비대면 합의서를 작성하였습니다
이번 명도를 통해 배운점은
1. 낙찰자와 점유자간의 가장 중요한 ‘금액’ 의 문제다.
– 점유자는 이사비를 얼마나 받을 수 있는가가 중요하며, 낙찰자는 이사비를 지급하고 얼마나 빠른 시간내에
명도를 하여 이자를 줄일수 있을지를 따져보는 것이 중요하다
2. 회사의 직원이 아닌 컨설팅 업체 직원으로 낙찰자의 대리인의 역할을 하는 것이 명도하기 수월하다
– 회사의 직원으로 대표의 의견을 전달하는 쪽으로 이야기를 하다보니, 나는 어느샌가 대표의 편에 있었고
점유자의 의견을 들어주지 않는 반대편에 서 있는 것이였다.
– 다음 명도시에는 낙찰자 대리인으로 점유자의 이야기를 들어주는 역할을 해야 되겠다
3.이사비는 최대한 천천히 얘기하자
– 금액을 먼저 이야기 하기보다는, 원만한 협의시에 이사비를 지급할 수 있다는 것을 통해 명도도
수월히 하면서 이사비를 최대한 유리하게 협상하자
4. ‘매수납부대금최고기한’ 을 활용하자
– 공매의 경우에는 잔금납부 기한을 넘긴 후 ‘매수납부대금 최고기한’ 까지의 연체료가 붙지 않는다.
– 명도를 빨리 한 경우에는 잔금납부를 매수납부대금 기한까지 연장해서 이자 금액을 줄일 수 있다
이 물건이 낙찰된 후에 행크에서 경험담을 통해 많이 배웠습니다.
저 또한 제 경험을 같이 나누고 싶은 마음에, 어설픈 경험담 풀어 놓습니다.
부족한 긴 글 읽어주셔서 감사합니다
현재 공사중인 물건 사진입니다!