‘부동산 투자를 공부하기에 가장 좋은 시기’를 물어보면 자칭 타칭 전문가들은 ‘지금’이라고 답할 것입니다.

강의나 컨설팅하는 업체들의 경우 상승장에는 ‘더 오르니까’, 하락장에서는 ‘기다리면 오르니까’ 지금 당장 “패키지 강의 들으세요, VIP회원이 되세요” 말하는 경우가 많습니다.

평생 부동산 가서 소개해주는 집만 살펴봤지 제대로 한마디 말도 못 꺼내봤던 초보자 입장에서 이런 말을 들으면 발등에 불이 떨어진 것처럼 초조해지기 마련입니다. 수백만원짜리 회원권을 결제하면 강의도, 입찰도, 명도도, 컨설팅도 다 도와준다니까 솔깃하기도 하고요. (어~어! 하다가 영수증 받아드는겨~)

물론 완전히 틀린 이야기는 아닙니다. 그러나 상승장과 하락장은 투자할 물건과 투자할 방법에서 약간의 차이를 보입니다. 냉탕과 온탕을 드나들 듯 완판과 미분양을 오가는 아파트 청약만 봐도 그렇습니다.

준비 되지 않은 투자자들은 상승장에 매입해 하락장에 매도합니다. 가치판단보다는 분위기에 휩쓸리는 주식시장과 별반 차이가 없다고 해도 과언이 아닙니다. 주식도 사실 잘 모르니까 손해만 보잖아요.

그래서 지금부터 알려드릴게요!!!

초보자 입장에서 상승장보다 지금과 같은 하락장이 공부하기에는 확실히 좋은 이유 3가지, 바로 출발합니다.

시장에 매물이 많다

상승장에서는 시장에 나온 매물이 사라지고 호가가 올라갑니다.

강남 아파트를 예로 들어 보겠습니다. 자고 일어나면 1천만원씩 오르는데 월급의 절반을 이자로 지출하더라도 더더더 버티는 것이 당연합니다. 특히 대지지분이 큰 재건축이나 뷰가 좋은 곳의 매물은 눈 씻고 찾아봐도 없거나 신고가의 주인공이 됩니다.

반대로 하락장에서는 매물이 쌓이고 시세는 하락합니다.

2022년 미국발 금리인상과 정부의 부동산 규제로 인해 부동산시장은 순식간에 하락장으로 돌아섰습니다. 송도, 인덕원, 동탄 등 높은 상승률을 보인 지역일수록 하락폭이 컸습니다. 이런 시기에는 더 이상 버틸 수 없어서 내놓은 물건들이 급매, 급급매로 거래됩니다.

즉, 하락장에서는 매수자가 칼자루를 쥐게 됩니다. 거래가 끊겨 매물이 쌓이다 보니 초보자 입장에서는 어느 부동산에 가서도 다양한 매물을 볼 수 있습니다. 그렇게 많은 매물을 보다보면 가치를 평가하기 쉬워집니다. 전반적인 시세가 한눈에 딱 들어오게 됩니다.

하락장에 부동산을 방문한다면 A급 RR(로열동, 로열층) 물건부터 D급 물건까지 어렵지 않게 확인할 수 있습니다. 입지, 교통, 위치, 뷰, 층, 수리여부에 따라 아파트 한 단지만 돌아도 나중에 내놓자마자 팔릴 물건과 자녀에게 물려줄 수밖에 없는 물건을 구분할 수 있게 됩니다.

지금 같은 시기에 열심히 발품 팔아 임장하면 두고두고 큰 도움이 될 것입니다.

브리핑을 받기 좋다

청약을 코앞에 둔 아파트 주변, 입주를 코앞에 둔 아파트 주변, 아니면 ‘지금 집 안사면 큰일날 것 같은’ 상승장에 부동산을 방문해 본 분들이라면 잘 아실겁니다.

그냥 안 들어가는 것이 나을 뻔 했다는 것을…

매물도 없거니와 공인중개사와 중개보조원 모두 너무 바쁘다보니 브리핑 받기가 쉽지 않습니다. 문 열자마자 “예 지금 물건 싹 다 나갔어요. 하나도 없어” 하는 말만 듣고 문 닫아야 하는 경우가 대부분입니다.

반대로 하락장이 오면 매물은 쌓이는데 파리만 날립니다. 손님 한명 한명이 귀해질 수밖에 없습니다. 이때 부동산에 방문한다면 예약하지 않고 아파트단지는 물론 도시 전체에 대한 브리핑을 받을 수도 있습니다. 그날 바로 33평 아파트 ABCD형 싹 다 둘러볼 수 있을 겁니다.

만약 ‘정말 좋은 물건이 있으면 오늘내일 고민하고 바로 매수할 수 있다’는 의지까지 보여주면 그야말로 금상첨화죠.

보통 초보자들은 이런저런 이유로 부동산 방문을 두려워합니다. 용기를 내 들어가도 질문이나 행동이 어색해 금세 초보임을 들키고 맙니다. 초보 티가 나면 공인중개사 입장에서는 계약할 확률이 낮은 손님으로 인식합니다.

상승장에서는 고정 손님과 거래하기도 바쁜데 초보자에 신경쓸 여력이 없고, 하락장에서는 상대적으로 덜 바쁘다보니 친절하게 응대해줄 확률이 높습니다.

그래서 초보자일수록 하락장에 더 많은 부동산을 방문하며 얼굴을 알려두는 것이 좋습니다. 어느정도 관계를 잘 유지한다면 향후 좋은 물건을 먼저 소개받는 행운을 잡을 수도 있습니다.

급매를 잡을 수 있다

상승장에서는 시세대로만 물건을 내놓아도 매입하겠다는 사람이 10분 단위로 줄을 섭니다. 계좌번호를 알려주자마자 가계약금이 들어오는 사례들이 부지기수입니다.

하락장에서 시세대로 내놓으면 당연히 거래가 되지 않습니다. 매수자라면 누구나 앞선 실거래가보다 낮은 매물만 기다리고 있기 때문입니다. 급매가 나올 수밖에 없는 환경입니다.

대부분은 하락장에서 골라잡는 재미(?)를 원합니다. 하지만 그게 말처럼 쉽지 않습니다. 머리는 하락장에 투자하라고 하지만, 행동은 이와 반대인 경우가 많습니다.

상승장에서는 시장에 막 진입한 초보자에게까지 좋은 매물이 가지 않습니다. 이미 부동산마다 관리하는 손님이 있어 그들에게 먼저 연락하기 때문입니다. 부동산 투자 전문가 송사무장님의 영상과 칼럼에서도 이와 관련한 부분을 다룬 바 있습니다.

“부동산에서 급매 관련 연락이 오면 가격만 듣고 그 자리에서 계약금을 송금한다. 이미 해당 물건에 대한 시세를 완벽하게 파악하고 있기 때문이다.”

공인중개사 입장에서 싼지 비싼지 오를지 더 떨어질지 숙고하는 손님을 잡아놓고 빼앗기느니 바로 매입할 수 있는 고수에게 당장 연락해 계약을 성사시키는 것이 현명합니다.

그러나 하락장에서는 초보자에게도 저렴한 매물을 잡을 수 있는 기회가 옵니다. 평소 관리하는 손님들도 하락장에서는 일단 매수를 주저하기 때문입니다. 이렇게 흘러나오는 급매물은 시장을 떠돌게 됩니다.

즉, 하락장에서는 누구나 공평하게 급매물 정보를 접할 수 있습니다. 그리고 먼저 계약금을 넣는 사람이 임자가 됩니다. 이것이 바로 초보자가 하락장일 때 부동산 공부와 임장에 더욱 열을 올려야 하는 가장 큰 이유입니다.


[BY 도서출판 지혜로] 안녕하세요 믿고 보는 지혜로입니다. ‘부동산 투자를 공부하기에 가장 좋은 시기’…
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위 글은 도서출판 지혜로의
「공장 투자 이렇게 쉬웠어?」 일부를 재편집했습니다.