안녕하세요

당신도 할 수 있다는 열정과 희망을 전하는 ‘레노’ 입니다.

상가 강의를 하다보니 정말 다양한 질문들을 받습니다.
그 중 가장 많이 받는 질문들 중 하나가 ‘ 상가 수익률 ‘ 에 관한 질문입니다.

3% ,4%의 상가 수익률은 너무 낮지 않나요?
6~7% 정도 되어야지 좋은 상가 아닌가요?

회원분들의 질문은
상가 매물을 보고 있는데,
” 상가 수익률 4%인데 너무 낮지 않나요? 6~7% 정도는 되어야지
투자할만 하다고 다른 강사들은 얘기 하는데
레노님은 어떻게 생각하시나요? ”

라는 질문을 많이 받습니다.

저는 그런 질문을 받을 때 마다 되물어 보는 첫 번째 문장이
” 인근 시세는 얼마인지 조사는 하셨나요? ”
입니다.

그러면 대부분.
” 수익률이 낮아서 조사는 하지 않았습니다. ”
라고 답변합니다.

위와 같은 질문을 받을 때,
저는 단호하게

” 수익률은 참고만 하세요. ”
라고 합니다.

제가 왜 시세조사 부터 했는지 물어보는 이유는

수익률로만 접근하면 저평가 된 물건을
놓치는 경우가 많기 때문입니다.

상가는 수익률로만 접근하면 저평가 물건을 놓치게 된다
레노
예를 들어서 1층 상가를 매입하려는데,

매입하려는 물건은 임대료가 200만원입니다.
수익률을 계산해보니 4% 입니다.
그러면 수익률이 너무 낮아서 임대료 200만원 물건은 패스할겁니다.

하지만, 인근 비슷한 조건의 1층 상가 임대료가 400만원 이었고,
임대료를 기존 200만원에서 400~450만원까지
인상해서 받을 수 있었다면 어떨까요?

상가를 수익률로만 접근하려는 사람들은 4%로라는
수익률만 보고 수익률이 너무 낮다고
그 물건을 보지도 않고 포기할 것 입니다.

임대료가 2배 이상 인상 할 수 있는 우량 물건 임에도 불구하고 말이죠.


위 계약서는 최근에 일반 매매로 매입한 상가들 입니다.

전용으로 대략 각각 150평, 280평 상가를 11억, 10.8억에 매입을 하였습니다.
11억에 매입한 상가는 임대료가 540만원 이었고,
10.8억에 매입한 상가는 임대료가 470만원 이었습니다.

그러면, 대략 5~6%로 맞춰진 상가들로 수익률로만 접근하시는 분들이 보기에는
평번한 물건들로 그냥 패스를 해아하는 물건들 이었을 겁니다.

하지만, 제가 판단 했을 때는 너무나 저평가 되어 있는 상가들이라고 판단 되어서,
물건보고 인근 시세조사를 확인 후 2~3일 안에 바로 계약을 진행했습니다.

두 물건을 확인 하고, 시세조사를 해보니,

11억 상가는 기존 임대료 540만원 → 800~850만원 (250~300만원 인상)
10.8억 상가는 기존 임대료 470만원 → 1.200~1,400만원 (800~900만원 인상)

으로 인상해서 충분히 받을 수 있다고 판단이 되어 매입을 했습니다.

한 곳의 기존 임차인은 협의를 통해서 지난달인, 24년 3월에 이사를 나가서 철거를 마쳤고,
다른 곳도 이사 협의를 진행 중에 있습니다.

만약 수익률로만 접근을 해서 시세조사조차 하지 않았다면,
위 물건들의 가치를 알아보지 못하고 패스를 했을 겁니다.

위 임대차 계약서는 2억대 중반에 매입한 상가를 얼마전인 24년 4월 16일에 임대료 250만원에
임대차 계약을 마친 내용입니다.

위 물건도 철저한 시세조사를 통해서 저평가 되었다고 판단 되어서 매입한 사례 입니다.

제가 저평가 물건을 찾아서 투자하는 방법은

인근 임대료 시세가 200만원인데 매입하려는 물건이 100만원이고
인근 임대료 시세처럼 200만원으로 임차를 맞춘 후 매도 하는 방법입니다.

하지만, 사기꾼들은
인근 임대료 시세가 100만원인데 200만원으로 억지로 인상해서 임대해서
매도를 하는 사람들입니다.

※사기꾼들이 하는 방법 또한 시세조사로 확인 할 수 있으니 주의 하시기 바랍니다.

그 물건이 고평가 되었는지, 저평가 되었는지, 적절한지 확인하는 방법 중
하나가 정확한 시세조사이다
상가투자의 시작은 철저한 시세조사에서 시작한다
레노

상가의 투자 방법은 다양합니다.

하지만, 상가투자나 부동산 투자를 하실 때는 절대 고정관점을 가지고

나의 상가 투자는
수익률 6% 이상 물건만.,
1층 물건만,
2층이상은 패스,
지하 상가 투자는 NO 등으로

투자를 하시면 안됩니다.

사고를 유연하게 생각하시고, 투자를 하다보면
좋은 물건들을 만나실 수 있습니다.

그리고, 최근 부동산 관련 앱들이 많이 출시가 되었습니다.

어떤 분들은 상가 임대료가 나오는 앱이 등장하면 시세조사를 그렇게 까지 하지않고,

” 앱에 나와있는 상가 임대료만 확인하면 되지 않나요?
레노님의 상임스(상가임장스터디)처럼 그렇게 시세조사를 악착같이 하지 않아도 되지 않나요? ”

라고 질문하시는 분들이 계시는데,

그렇다면 저는 물어 보고 싶습니다.
네이버 부동산이나 호갱노노등 아파트 관련 앱에서

아파트 월세, 전세, 매매가, 급매가, 최근거래, 급매등과 같은 무수한 자료들이 쏟아지는데
아파트나 주거용으로 그 정보를 이용해서
아파트 임장을 가지 않고, 투자 수익은 얻으셨나요?

라고 묻고 싶습니다.

앱에 나와있는 자료들은 참고만 하시고,
매물은 현장에서 시세조사를 통해서 확인 하시기 바랍니다.

투자는 누군가의 조언, 뉴스등을 통해서 투자를 하면 안되고,
본인의 준비된 실력으로 투자를 해야 합니다.

이상 ‘ 레노 ‘ 였습니다.
감사합니다.

https://blog.naver.com/hk-captain/223419138784

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