부모님께 무이자로 8억 6천만원 빌리는 방법 (증여의제)

안녕하세요 흑도 윤상수입니다.

6월 27일 대출 규제가 발표된 지 거의 한 달이 되어 갑니다. 그동안 대출이 되냐 안되냐에 따라서 천당과 지옥을 오가며 혼선이 있었습니다. 이럴때일 수록 이 기회를 잘 살리는 자와 포기하는 자로 나뉘게 되는 것입니다.

오늘 내용은 모두에게 해당되는 것은 아닐 것입니다. 하지만 누구에게는 분명히 도움이 될 수 있기에 적어봅니다.
부모님 돈 얼마까지 무이자로 빌릴 수 있을까?
보통 많이 알려진 금액은 2억 1,700만원까지는 부모님 돈을 무이자로 빌릴 수 있는 것으로 알고 있습니다. 이게 왜냐면, 세법상 ‘특수관계인’간에 무이자 차용 시 연간 이자 1,000만원이 넘으면 증여로 간주되기 때문입니다. 그래서 이것을 역산하게 되면 2억 1,700만원정도가 한도가 되는 것입니다.

1,000만원 / 4.6%(인정이자) = 21,739만원
제41조의4(금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여) ① 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 그 금전을 대출받은 날에 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 그 금전을 대출받은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 구분에 따른 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.
1. 무상으로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액
2. 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 실제 지급한 이자 상당액을 뺀 금액
② 제1항을 적용할 때 대출기간이 정해지지 아니한 경우에는 그 대출기간을 1년으로 보고, 대출기간이 1년 이상인 경우에는 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 대출받은 것으로 보아 해당 증여재산가액을 계산한다.
③ 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 제1항을 적용한다.
④ 제1항에 따른 적정 이자율, 증여일의 판단 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제31조의4(금전 무상대출 등에 따른 이익의 계산방법 등) ① 법 제41조의4제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “적정 이자율”이란 당좌대출이자율을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 이자율을 말한다. 다만, 법인으로부터 대출받은 경우에는 「법인세법 시행령」 제89조제3항에 따른 이자율을 적정 이자율로 본다.
② 법 제41조의4제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 1천만원을 말한다.
③ 법 제41조의4제1항에 따른 이익은 금전을 대출받은 날(여러 차례 나누어 대부받은 경우에는 각각의 대출받은 날을 말한다)을 기준으로 계산한다.

엄마와 아빠에게 증여를 받는 경우에는 부모는 한 사람으로 간주가 되어 10년 치 합산이 되어 계산이 됩니다.
그래서 엄마에게 1억원, 아빠에게 1억원 증여를 받은 경우에는 엄마 1,000만원, 아빠 1,000만원의 증여세가 적용되는 것이 아니라 합쳐서 2억원이 증여된 것으로 보아 증여세율 20%가 적용되어 증여세는 3,000만원이 됩니다.

그런데 이걸 부모님 각각에게 나눠서 빌리면 얘기가 달라집니다.
예를 들어 엄마가 자녀에게 2억1,700만원을 빌려주더라도 연간 이자가 1,000만원이 넘지 않기 때문에 증여세가 과세가 되지 않고, 아빠가 자녀에게 2억1,700만원원을 빌려주더라도 연간 1,000만원이 넘지 않아서 무이자로 빌려주더라도 증여세가 발생하지 않는다는 점입니다. 여기서 핵심은 돈을 빌려주는 것은 증여와 다르게 각각 1,000만원 이자 기준을 따로 적용한다는 점입니다.

부부가 공동명의로 집을 사는 경우라면?
부부가 공동명의로 서울의 아파트를 사는 경우라면 어떻게 될까요?
본인 + 배우자에게 각 부모님이 같은 방식으로 무이자 차용해 주면 2억1,700만원 X 4 = 총 8억 6,800만원까지 가능하다는 계산이 나옵니다.
이게 가능한 이유는 세법상 증여 의제는 각각 개인 단위로 이자 소득 기준을 본다는 점 때문인데요, 이것이 국세청의 공식 유권 해석도 있어서, 세법상으로도 인정된 방법입니다.

그래서 8억 2,500만원을 가지고 서울에 있는 아파트를 갭투자한다면 매우 훌륭한 방법이 될 수 있습니다.


차용증을 쓸 때 3가지를 유의해야 한다.
1. 차용증은 반드시 써야 합니다.
→ 특수 관계인끼리 돈이 오갈 때 차용증 없으면 ‘증여’로 봅니다.

2. 무조건 원금부터 갚아야 합니다.
→ 이자 주면 오히려 부모님이 고세율 ‘이자소득세’를 부담해야 합니다. 괜히 더 손해 보는 셈이 됩니다.

3. 자녀가 상환능력이 있어야 합니다.
→ 소득이 없는 사람이 돈 빌려서 안 갚으면 그것도 결국 증여로 보입니다.

하지만 효도하고 싶어서 이자를 꼭 주고 싶다고 생각하는 경우에는 ‘이자’를 주는 것이 아닌 용돈, 생활비, 축하금 등의 명목으로 드리는 것이 훨씬 좋습니다. 법적으로도 비과세 항목이기 때문입니다.

이보다 더 좋은 자금조달 방법은 없다.
지금처럼 금융권 대출이 어려운 시점에 부모님 돈을 무이자로 안전하게 빌릴 수 있는 구조는 정말 잘만 활용하면 수천만원의 절세 효과를 만들 수 있습니다. 특히 1주택자, 일시적 2주택, 갈아타기 매수 대기자라면 이 방법이 자금 조달의 키가 될 수도 있습니다.

DSR도, LTV도 안 보고 이자도 없고 빠르고 확실하게 마련할 수 있는 방법 안 할 이유가 없겠죠?
단 부모님이 현금을 가지고 있는 경우에만 해당이 될 것입니다.
그래서 현금이 없고 부동산만 가지고 있는 경우에는 부모님이 물상보증인이 되어 부동산 담보를 제공하고 자녀가 채무자가 되어 사업자대출을 받는 방식으로도 부모님의 재산을 합법적으로 빌릴 수 있는 방법이 많으니 다양한 고민을 하면 좋을 것 같습니다.

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2025.07.21 흑도 올림