안녕하세요. 하자보스라고 합니다.

행크카페 내에서 많은 활동을 하지는 않지만, 행크에듀 강의를 통해 배운 내용을 토대로 2021년부터 꾸준히 투자를 하고 있습니다.

이번 글은 올해(2023년 맞습니다.) 3월에 낙찰, 5월에 매도계약을 체결한 아파트 경매 투자사례를 간단하게 공유드리고자 합니다.

2022년 하반기부터 현재까지 금리의 급등과 함께, 그동안 무섭게 올랐던 아파트 가격이 20~30%씩 하락하였는데요. (아파트 가격 떨어지는 걸 처음봅니다 ㅠ.ㅠ)

정부에서는 급격한 시장 경착륙을 막고자 23년 1월, 특례보금자리론이라는 정책자금을 투입하면서, 실수요자 위주로 매매사례가 하나 둘 생기기 시작했습니다.

이런 시장 상황을 보고 시세보다 더 싸게사서, 싸게 파는 전략으로 투자한다면 ‘단기 투자가 가능하지 않을까?’
라는 생각으로 접근한 물건입니다.

제가 물건검색부터, 임장, 처리까지 투자한 내역을 시간 순서대로 간단하게 정리하였습니다. 처음 투자하시는 분들도 아래 순서대로 아파트를 검토해보시면 도움이 되셨으면 합니다 !

(소유자 겸 채무자가 점유 중인 물건으로 권리분석 상 문제가 없어 관련 내용은 담지 않았습니다.)

1. 물건의 개요 및 투자포인트
1) 물건 개요

해당 물건은 울산 북구에 위치한 2600세대 대단지 아파트이고, 가격만 맞으면 거래가 되는 곳이라는 것을 사전에 인지하고 있었습니다.

2) 투자포인트

– 2020타경****? 제가 투자를 시작하기도, 상승장이 있기도 전에 감정을 한 아파트였고,
– 50평 이상의 대형평수로 매매사업자를 활용한 투자자들은 입찰을 하지 않을 물건으로 판단하였으며,
– 신건 ! 경매를 통해 아파트를 매입하려는 투자자, 실거주자분들께서 하락장에서는 최소 2회이상 유찰되어야 아파트 입찰을 고려하는데, 신건임에도 매력적인 가격이라 생각되었습니다.

2. 온라인 임장
요약1. 4억초반이면 거래가능!
요약2. KB시세가 감정가 보다 높아 신건,
적당한 가격에 낙찰받으면 대출가능!
요약3. 인근 대형평수 거의 없음.
저렴하게 받으면 대형평수 수요자에 팔 수 있겠다!

1) 거래사례

저는 주로 네이버 부동산 및 호갱노노를 활용해서 아파트 거래 사례를 확인하고 있고, 거래 사례를 통해 상승장에서는 5억까지, 하락장을 지난 입찰 시점에서는 4억 초반에는 거래가 가능할 것이라 판단하였습니다.

2) KB시세

– KB시세는 대출 시 기준이 되는 가격이므로 실거래가와 함께 살펴보는 가격인데요.
– 상승장 이후 급격한 하락이 되어 KB시세는 현재 거래되는 시세대비 다소 높게 형성이 되어 있음을 알 수 있었습니다.
– 제가 낙찰받을 시점에는 KB시세가 약 4.65억으로, 제가 신건이라도 적당한 가격에 낙찰받는다면 대출도 원하는 수준만큼 받을 수 있을 것이라 판단하였습니다.

3) 경쟁 아파트 확인하기

본 경매물건 투자를 위해 매입 시 매수할 수요자 관점에서 경쟁상대가 될 수 있는 인근 대형평수 아파트 유무도 함께 확인해 보았는데요.

인근 50평 이상 대형평수 아파트가 드물었고, 경매 물건지 외 1개 단지가 확인되었습니다. 그래서 저는 “단지 세대수도 더 크고, 인프라도 우수하고, 가격도 물건지가 더 싸니, 물건지를 선호하지 않을까?” 라고 판단을 내렸습니다.

3. 오프라인 임장
요약1. 관리사무소 방문 시 1월에 채무자 퇴거확인!
요약2. 부동산 방문 시 4억초반 매도가능!
Tip1. 관리사무소 방문은 입찰 하루 전에 해야 경쟁자 숫자 확인 가능!
Tip2. 부동산은 최소 3군데 이상 방문 !
Tip3. 부동산에는 투자자라고 말해야 정확한 가격 확인 가능!

1) 관리사무소

현재 점유자가 있는지, 미납관리비는 얼마인지, 월 관리비는 얼마인지 확인하기 위해서 부동산 임장 시 꼭 방문해야하는 곳이 관리사무소 입니다.

저는 본 물건을 입찰 2일 전에 확인해서, 입찰 하루 전에 현장 및 관리사무소를 방문했는데요. 대화를 통해 본 물건 경쟁강도에 대한 확신을 얻을 수 있었습니다.
hajaboss-: 안녕하세요 ~ XXX동 XXXX호 경매때문에 왔는데요, 혹시 미납관리비 있나요?
관리사무소: ‘1월까지 정산하고 이사 나가셔서~’
hajaboss-: ???, 지금 안계시나요?
관리사무소: 1월에 엘리베이터까지 잡고, 짐빼셨네요.
hajaboss-: 퇴거 이후 관리비만 있나요?
관리사무소: ‘넹’ 지금은 퇴거이후 관리비 약 20만원밖에 없어요.
hajaboss-: 이 물건 때문에 많이 찾아왔나요?
관리사무소: 너님이 처음인데요?
hajaboss- : ^.^ 네, 감사합니다 ~

2) 부동산 방문

인근 부동산도 3군데 방문을 해보았는데요. 3군데 모두 유사한 의견을 얻을 수 있었고, 입찰 가격에 대한 기준을 설정할 수 있었습니다.

다들 아시겠지만, 부동산 사장님마다 경험과 아파트를 바라보는 시각이 다르기 때문에 최소 3군데 이상의 부동산 방문을 추천 드립니다. 그리고 꼭 투자자임을 밝히셔야 합니다 ! 그래야 매도 가능한 가격에 대한 답변을 받을 수 있습니다.

앗 그리고, 또 부동산에서도 경매물건 아파트를 물어본 사람이 제가 처음이라고 했네요 ~ (저는 와이프, 아기와 함께가서 실거주와 단기매도를 함께 고려하고 있다고 하고 부동산 사장님께 설명을 들었습니다.)
-매매 : 4.4억, 최근 4.2억 거래사례는 진짜 급매,
-전세 : 3.5억, 전세는 최근 거래가 진짜 없음 ㅠㅠ
-월세 : 3000/130, 방이 4개라 회사 기숙사로 수요가 있음.

4. 낙찰 & 처리
요약1. 임장결과, 경쟁강도가 낮다. 감정가 입찰!
요약2. 수요자의 거부감을 줄이자 !
요약3. 신건, 감정가 낙찰임에도 KB시세 대비 낮은 감정가로 인해 대출 80%까지 가능

1) 입찰가 선정, 그리고 낙찰

임장 결과, 정말 못해도 4.2억에는 매도가 가능해보였고, 명도에 대한 부담도 없으며, 신건 입찰 시 단독 낙찰의 느낌이 물씬 풍기는 물건 이었는데요. 그래서…

감정가 그래도 써 넣어서, 100%로 단독 낙찰 받았습니다.

2) 난생 처음 해보는 셀프인테리어

이미 채무자 겸 소유자가 퇴거를 한 아파트라 명도에는 큰 어려움이 없었고 바로 부동산에 내놓았습니다!

부동산 사장님들께서 여럿 방문해주시다가, 작은 방 하나에 빨간색 락카가 칠해져 있어서 ㅠㅠ 매수 결정을 꺼린다는 얘기를 해주셨는데요.

이를 어떻게 해결할지 고민을 하다가, 다이소 페인트를 활용해서 저렴하게 도배 없이 벽을 깔~끔하게 정리한 사례를 보고 저도 처음으로 큰 돈 들이지 않고, 셀프인테리어를 진행해 보았습니다!

난생처음 셀프인테리어! 빨간색 락카가 전혀 티가 안나는…ㅋㅋ

3) 대출

감정가 100%로 신건에 낙찰을 받았지만, 낙찰 당시 KB시세 대비 약 8,000만원 가까이 저렴한 금액이었기 때문에 낙찰가의 80% 수준으로 대출을 받을 수 있었습니다.

그리고, 단기 매도 목적이었기 때문에 중도 상환수수료가 가장 저렴한 상품으로 대출을 진행할 수 있었습니다 🙂

5. 팔기위한 노력, 그리고 매도계약
요약1. 최대한 많은 부동산에 물건 내놓기!
요약2. 시장과 무관! 주거용 부동산은 싸면 팔린다!
1) (최대한 많은 부동산에) 물건 내놓기

애초에 단기 매도를 염두에 두고 부동산을 매입했기 때문에, 낙찰 후 인근 부동산이라는 부동산에는 모두 이 물건을 내놓았습니다.

35개 부동산을 연락한 특별한 방법은 없고, 네이버지도에 ‘부동산’ 이라고 검색하고 다 전화돌리고, 저장하고, 찍은 사진을 공유해드렸습니다! (다시보니 35군데나 연락했네요;;)

2) 매도 계약

보러 오시는 분들은 매주 여럿 팀 있었지만, 위에서 언급한대로 처음에는

– 빨간 락카에 대한 거부감

– 아직까지 남아있다는 ~ 경매 낙찰물건에 대한 거부감? 으로 인해 예상보다 빨리는 매도가 되지는 않았는데요. (너무 욕심인가?) 셀프 인테리어 이후에 너무 늦지 않게, 매도 계약을 체결하였습니다.

6. 정리
주요 Timelie을 정리하면 아래와 같습니다. 매도까지는 소유권 이전 후 1달 반정도 걸렸네요.
2023.03.07 물건검색
2023.03.08 현장임장
2023.03.09 낙찰
2023.03.31 소유권이전
2023.05.19 매도계약 체결

수익은 용돈벌이 정도될 것 같습니다…ㅎㅎ

하지만, 부동산 하락장에서 단기 투자를 통해 수익이 가능한지 스스로 경험하기 위해 결단을 내린 투자이므로, 큰 수익은 아니지만 역시 부동산 경매가 부동산을 가장 저렴하게 매입가능한 방법이라는것을 다시 한번 느낄 수 있었습니다. 싸게만 살 수 있다면, 주거용 부동산은 매도가 충분히 가능하다는 것도 몸소 느꼈고요.

많은 분들께서도 이 글을 읽고, 부동산 경매를 통해 꼭 수익 거두시는 사례 만드셨으면 좋겠습니다.

이런저런 투자를 했지만, 이번 투자를 통해서도 많은 것을 배울 수 있었고 제가 1기부터 꾸준히 참가하고 있는 물건추천스터디 (=물파스)에서 팔콘쌤에게 배운 투자포인트를 ‘토씨’ 하나 다르지 않게 적용하여 수익을 거둘 수 있었습니다.
이번 글을 통해서 많은 것을 알려주시는 팔콘쌤에게 감사의 말씀 전합니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다.
이달의 BEST글에 선정되신 분들은
행크알리미에게 [성함/닉네임/전화번호]를 쪽지로 보내주시면
행크에듀 5만원 포인트를 적립해 드립니다.


대한민국 모임의 시작, 네이버 카페
cafe.naver.com