많은 분들이 부동산 계약 과정에서 등기부등본을 확인하지 않습니다.
학교에서 알려주는 지식이 아니다 보니 ‘부동산에서 알아서 해주겠지’ 하는데, 그래도 내 돈 주고 집을 계약하는데 관련 서류 정도는 볼 수 있어야 하지 않을까요.
부동산 경매를 공부하려면 무조건 첫 번째 공부해야 할 서류이기도 하고요.
그래서 준비한 ‘경매 A부터 Z까지 한번에 몰아보기’ 시리즈.
이번엔 등기부등본 쓱~스쳐만 봐도 눈에 쏙쏙 들어오게 만드는 방법입니다.
등기부등본이란?
등기부등본은 해당 부동산의 모든 정보가 들어있는 문서입니다.
부동산의 외형부터 역사와 현재 상태 등 모든 상황이 담겨있습니다.
등기부등본을 건축물대장과 헷갈려 하는 분들도 많은데, 건축물대장이 ‘용도’에 대한 서류라면 등기부등본은 ‘권리’에 대한 서류라고 생각하면 이해하기 쉽습니다.
등기부등본은 크게 토지 등기부등본과 건물 등기부등본으로 나뉩니다.
가장 윗부분에 ‘등기사항전부증명서’라고 쓰여 있고, 아래를 보면 ‘토지’인지 ‘건물’인지 표시되어 있습니다.
건물 등기부등본은 집합건물 등기부등본과 일반건물 등기부등본으로 나뉩니다.
집합건물은 아파트나 오피스텔, 빌라 등 한 동을 구성하고 있는 건물로, ‘집합건물’이라고 기재되어 있습니다.
일반건물은 단독주택이나 다가구주택을 말하는데, 등기부등본에는 ‘건물’이라고만 쓰여 있습니다.
일반건물의 등기부등본은 토지 등기부등본까지 확인해야 합니다. 토지와 건물의 소유자가 다를 수 있기 때문에 ‘누가 돈을 빌렸는지’도 다를 수 있습니다.
만약 토지에 채무가 있다면 해당 토지 위에 지어진 건물에도 채무의 영향이 있을 수 있습니다. 잘못하다가는 집을 빼야 하는 상황이 닥칠 수도 있게 되는 거죠.
그래서 일반건물이라면 토지 등기부등본 확인을 반드시 해야 합니다.
외형에 대한 정보를 알려주는 ‘표제부’
‘집합건물’ 등기부등본
등기부등본의 첫 장인 표제부에는 해당 부동산의 주소와 건물 층수, 면적이나 구조 등 건물의 외형에 관한 정보를 확인할 수 있습니다.
위 아파트는 지하 2층에서 지상 18층까지의 건물이고, 철근콘크리트벽식구조로 지어졌다는 것을 알 수 있습니다.
층마다 면적도 표시되어 있어 전반적인 건물의 구조와 크기를 쉽게 파악할 수 있습니다.
집합건물의 경우에는 표제부에 대지권의 유무와 면적까지 표시됩니다.
소유권의 변동, 제한을 알려주는 ‘갑구’
갑구는 소유권의 변동이나 가압류, 경매 등과 같이 소유권을 제한하는 권리를 확인할 수 있습니다.
이O심 씨로 소유자가 변경된 후(1), 채무 문제로 가압류가 진행 중이고, 경매도 들어가 있다는 것을 알 수 있습니다(2).
이O심 씨는 신용협동조합에서 약 34억 3,700만 원을 빌렸고(3) 다른 개인 채권자들도 경매를 신청한 것으로 보아 여러 사람에게 돈을 빌렸습니다.
해당 부동산 소유자는 채무 문제로 어려움을 겪고 있으며, 신용 상태도 좋지 않네요.
중간에 빨간 줄이 그어져 있다면(5) 그 문제가 해결된 것입니다. 이O심 씨가 2019년, 개인 납세 문제로 부동산이 압류되었으나 지금은 압류가 해소됐습니다. 이를 말소되었다고 합니다.
부동산 채무 여부를 알려주는 ‘을구’
을구는 근저당이나 주택 임차권, 전세권 같은 부동산 관련 채무가 표시됩니다.
근저당은 부동산을 담보로 대출을 받은 경우 대출한 사람(기관)이 설정합니다.
전세권은 임차인이 보증금을 지키기 위해 설정하는 것으로 필수는 아닙니다.
소유자인 김O원 씨는 은행에서 8억 4,000만 원을 빌려 근저당권이 설정되었습니다(1). 또, 임차인인 박O준에게 보증금 1억 4,800만 원을 받았다는 사실도 알 수 있습니다(2).
표제부
갑구
을구
부동산 소재지
건물 전체 층수
건물 면적 및 구조
소유권의 변동
소유자 신용 상태(가압류, 가처분)
채무(근저당)
임대 관계(전세권, 임차권등기)
더 자세한 내용은
송사무장님의 「부동산 계약 이렇게 쉬웠어」에서 확인할 수 있습니다.
