경매 공부를 시작하자마자 가장 먼저 찾아보는 것이 아무래도 ‘순서’일 텐데요.
도대체 경매가 어떻게 입찰하고, 낙찰받는지가 제일 궁굼하기 마련이니까요.
일단 다 제쳐두고 ‘경매 입찰 시작’부터 이후 진행과정에 대해 간단하게 정리했습니다.
① 경매개시
매각기일 오전 10시부터 집행관이 경매개시를 알리고 입찰절차에 관한 설명과 주의사항을 낭독합니다.
② 경매사건기록부 열람과 입찰시작
집행관이 경매개시와 함께 입찰해도 좋다는 선언을 하면 입찰이 시작됩니다. 이 시간부터 입찰마감시간까지 모든 입찰자의 입찰부동산의 경매사건기록부 열람이 가능합니다.
경매사건기록부에는 물건명세서, 감정평가서, 임대차조사서 등이 포함되어 있습니다. 모든 확인절차가 끝난 입찰자는 입찰표를 기재하고 입찰봉투와 보증금 봉투를 제출합니다.
③ 입찰마감
보통 오전 11시 10분이 되면 모든 입찰을 마감합니다. 이 시간 이후 입찰표 제출이 불가능합니다.(입찰마감시간은 각 법원별로 다를 수 있으니 사전에 파악하세요)
④ 개찰 후 최고가매수인 발표
입찰이 완료되면 집행관은 사건번호순이나 입찰자가 많은 순서대로 개찰해 최고가매수인을 발표합니다.
최고가매수인에게는 입찰보증금 납부 영수증을 발부하며, 나머지 입찰자에게는 보증금을 반환합니다. 차순위 매수인의 자격이 있는 사람은 보증금반환시 차순위 신청 여부를 해당 직원에게 얘기하면 됩니다.
⑤ 매각허가결정
낙찰 후 1주일이 지나면 낙찰부동산에 대한 매각허가결정 여부가 결정됩니다.
⑥ 항고기간
매각허가결정 후 1주일 동안 경매절차에 대해 채무자나 이해관계인이 항고할 수 있습니다.
⑦ 잔금납부기일지정
낙찰 후 2주(매각허가결정, 항고마감)가 지나면 낙찰부동산의 잔금납부일이 지정됩니다.
⑧ 잔금납부와 소유권이전
지정된 기일 안에 잔금납부와 소유권이전을 진행합니다.(낙찰자가 잔금 납부 기일 내에 납부하지 못할 경우 다음 재경매기일 하루 전까지 잔금납부 가능)
이 시기 대부분 점유자와 명도협상을 진행합니다.
⑨ 인도명령신청
해당 부동산을 점유자로부터 인도를 받기 위해서는 법원에서 인도 명령결정을 받아야 합니다.
잔금납부와 동시에 인도명령 대상이 되는 사람에게는 인도명령신청을 합니다. 소유자와 기타 권원이 없는 사람은 인도명령결정이 빨리 나오지만, 배당을 받을 수 있는 지위에 있는 임차인의 경우에는 배당기일 이후 인도명령결정이 나옵니다.
⑩ 배당기일
잔금납부를 하면 법원은 배당기일을 지정해 채권자와 임차인에게 배당금을 지급합니다.
더 자세한 내용은
「싱글맘 부동산 경매로 홀로서기」, 「경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?」
「송사무장의 경매의 기술」 등에서 확인할 수 있습니다.
