“권리분석은 아주 복잡하고 어렵습니다.”
이렇게 이야기하는 책과 강사는 없습니다. 그럼에도 불구하고 처음 접했을 때의 막막함과 어지러움은 쉽게 떨쳐내기 힘들죠.
괜찮아요. 초보자가 도전할 수 있는 물건 대부분은 행크옥션과 같은 유료경매사이트에서 확실한 분석을 받을 수 있거든요.
그래도, 찬찬히라도 권리분석은 확실하게 알아두는 것이 좋습니다.
언제까지 권리분석에 문제없는 깔끔한 물건만 찾아다니면서 수십명과 눈치싸움할 수는 없잖아요. 더 큰 수익이 나는 물건으로 발을 넓혀가야겠죠.
그래서 준비한 ‘경매 A부터 Z까지 한번에 몰아보기’ 시리즈. 이번 편은 가장 어렵고도 중요한 ‘권리분석 방법’입니다.
권리분석이란
권리분석은 입찰하기 전 법률·경제적 하자를 미리 파악하는 것으로, 권리분석을 할 줄 알아야만 입찰여부와 입찰가를 결정할 수 있습니다.
등기부등본의 ‘갑’구에는 소유권에 관련된 사항이 나옵니다.
현재 소유자뿐만 아니라 과거 소유자와 매매사항도 상세하게 기록되어 있지요.(압류, 가압류, 가등기, 가처분 포함)
등기부등본을 순서대로 보면 소유자가 김△춘에서 김△옥으로 바뀌고 14번 한○희가 현재 소유했음을 확인할 수 있습니다.
‘을’구에는 누구에게서 돈을 언제 얼마나 빌렸는지 나와 있습니다.
주로 대출해준 은행의 상호명이 많고, 개인에게 돈을 빌린 경우 그 사람의 이름이 근저당권자로 기재되어 있지요.
이 집은 중소기업은행의 근저당권이 채권최고액 1억2,360만 원으로 설정되어 있습니다.
여기서 채권최고액은 근저당을 설정할 때(=대출을 해줄 때) 은행에서 설정하는 금액입니다.
보통 은행은 실 대출금의 120~130%를 채권최고액으로 설정하는데, 이 집의 경우에도 중소기업은 행의 채권최고액을 역으로 계산하면 실제 대출금액은 1억300만 원이 됩니다.
근저당권자가 개인이면 보통 사채인 경우가 많은데, 이런 경우 채권최고액을 200% 이상 설정합니다.
권리분석표 작성해보기
등기부등본 갑구와 을구에 적혀 있는 사항을 빠른 날짜순으로 적어봅니다.
갑구를 접수날짜순으로 먼저 기재한 다음, 을구의 날짜들을 갑구 날짜 사이에 순서대로 넣으면 수비습니다.
말소기준권리 찾기
말소기준권리란 인수와 소멸을 나누는 권리사항을 말합니다.
말소기준권리를 찾는 것은 아주 아주 중요합니다. 말소기준권리 아래에 있는 근저당과 압류 등은 소유권 이전 후 모두 말소되기 때문입니다.
말소기준권리가 될 수 있는 것은 네 가지 경우에 한정됩니다.
① (근)저당
② (가)압류
③ 담보가등기
④ 경매기입등기
담보가등기가 말소기준권리가 되는 경우는 드물고, (근)저당과 (가)압류가 대부분이지만 네 가지는 반드시 기억해 두는 것이 좋습니다.
위 권리분석표상에는 가장 처음 나오는 중소기업은행의 근저당이 말소기준권리가 됩니다.
여기서 만약 소유자가 아닌 세입자가 사는 경우, 권리분석표에 세입자가 전입한 날짜를 기입해 보는 것이 좋습니다.
만약 말소기준권리보다 앞 순위에 있다면, 보증금을 인수할 가능성이 있습니다.
물론 전입일자와 확정일자 모두 말소기준권리보다 빠르고, 배당기일 내에 배당신청을 했다면 우선배당 될 것이기에 인수할 부분은 없습니다.
반대로 전입일자가 말소권리보다 늦다면, 인수하지 않아도 됩니다.
이런 권리분석은 행크옥션을 비롯한 웬만한 유료사이트에서 모두 제공하고 있습니다.
그러나 유료사이트에서 권리분석이 틀리는 경우도 종종 발생하므로, 관심물건은 재차 확인할 수 있어야 합니다.
행크옥션에서 물건 검색해보기
대항력 체크하기
대항력이란 매매, 경매 등의 이유로 집주인이 바뀌어도 세입자가 보증금을 온전히 돌려받을 권리를 말합니다.
대항력을 갖춘 임차인이 확정일자까지 구비하면 우선변제 권리를 얻게 됩니다.
임차인이 대항력을 갖추기 위해서는
① 저당권, 근저당권, 가압류, 가등기 등 최선순위권리가 될 수 있는 권리보다 먼저 임대차 계약을 하고
② 주택의 인도를 받고
③ 전입신고를 하면
다음날 오전 0시부터 자동으로 대항력이 생깁니다.
만약 대항력 있는 임차인이 법원에서 보증금을 전액 배당받지 못하게 된다면, 낙찰자는 임차인이 받지 못한 보증금을 변제해줘야 합니다.
임차인이 배당요구신청을 하지 않은 경우에도 마찬가지입니다. (감정가의 80~90%까지 떨어지는 사례는 대부분 이런 이유입니다)
우선변제권
주택 임차인이 낙찰대금에서 우선변제를 받으려면 4가지 조건을 갖춰야 합니다.
첫째, 대항력을 갖추고
둘째, 임대차계약서에 확정일자를 받고
셋째, 배당요구종기일 이내에 배당요구신청을 하고
넷째, 배당요구종기일까지 전입 및 점유(존속요건)를 하고 있어야 한다.
최우선변제권
최우선변제권이란 경·공매를 통해 해당 주택이 낙찰되었을 때 다른 권리보다 일정 금액을 먼저 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
최우선변제권이 인정되려면 아래와 같은 요건이 필요합니다.
첫째, 경매기입등기 이전에 대항력을 갖추고
둘째, 보증금의 액수가 소액보증금에 해당해야 하고
셋째, 배당요구종기일 이내에 배당요구신청을 하고
넷째, 배당요구종기일까지 대항요건을 유지하고 있어야 한다. (확정일자는 최우선변제 요건에 포함되지 않는다)
소액임차인의 범위와 최우선변제금액은 아래와 같습니다.
표에서 담보물권설정일은 말 그대로 최우선담보물권(근저당권, 담보가등기, 전세권 등)의 설정일을 뜻합니다.
임대차 계약일이 기준이 아닙니다. 헷갈리면 안됩니다.
권리분석표 작성의 예시로 든 물건의 경우, 최선순위근저당의 설정 일자는 2009년 1월 12일입니다.
이 날짜를 기준으로 표를 살펴보면, 인천 구월동은 수도권 과밀억제권역에 해당하며 그 금액은 보증금 범위 6,000만 원 이하, 최우선변제금액 2,000만 원이라는 것을 볼 수 있습니다.
따라서 임차인 김○민은 보증금 2,100만 원 중 2,000만 원을 최우선배당 받을 수 있지요.
그러나 나머지 100만 원은 배당받을 수 없고, 대항력이 없으므로 낙찰자에게 요구할 수도 없습니다.
(낙찰가가 1억 2,000만원대는 앞선 순위의 근저당도 모두 배당받을 수 없는 금액)
잠깐!!!
경매 정보를 가장 편리하게 볼 수 있는 사이트는 행크옥션입니다.
원하는 물건을 클릭하면 경매정보지와 지도가 한 화면에 함께 나타나 해당물건의 입지를 빠르게 확인할 수 있습니다. 여기에 KB시세를 제공해 간편한 시세파악도 가능합니다.
경매가 처음이라면 상단 ‘인기검색’ 메뉴의 ‘초보자 검색’을 활용해 보세요. 권리분석에 문제 없는 물건만 모아 안심하고 경매를 시작할 수 있습니다.
더 자세한 내용은
쿵쿵나리님의 「싱글맘 부동산 경매로 홀로서기」에서 확인할 수 있습니다.
