부동산 경매에서 피해야 하는 함정 4가지

부동산 경매에서 피해야 하는 함정 4가지

안녕하세요. ‘프로정진러’ 코어킹입니다~!

부동산 경매는 시세보다 저렴한 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 매력적인 방법입니다.
그러나 권리관계를 잘못 분석했다가는 오히려 손해를 입을 수 있습니다.

난이도가 어려워 처음부터 접근하지 않는다면 ‘함정’이 아닙니다.
내가 할 수 있다고 생각하고 덤볐다가 낭패를 보는 경우 ‘함정’에 걸렸다고 합니다.

이처럼 함정은 무시무시합니다.
겉으로는 멀쩡해 보이지만 독이 든 사과처럼 치명적입니다.

부동산 경매에서 함정이라함은 어떤 것들이 있을까요?

✅함정 4가지 미리보기

1. 임차인의 2차 우선변제권
2. 조세채권의 법정기일
3.당해세
4.근로복지공단의 압류
경매에서 함정의 대부분은 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하는 경우입니다.

1. 임차인의 2차 우선변제권
“대항력은 영원하고, 우선변제권은 1회용이다.”

[대법원 2006.2.10. 선고 2005다21166 판결]
대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 제1경매절차에서 배당요구를 했으나 보증금 전액을 배당 받지 못한 경우 제2경매절차에서 우선변제권 및 최우선변제권이 인정되지 않는다.

예를들어,


이 사건을 보면 임차인이 대항력과 우선변제권을 갖추고 배당요구종기일까지 배당신청까지 했으므로 낙찰대금에서 배당을 받아갈 것이라는 생각이 듭니다.

그러나 해당 임차인은 종전 사건에서 같은 임차인이었고 우선변제권을 한 번 사용하였습니다. 따라서 임차인은 보증금을 전액 배당을 받지 못하였다고 할지라도, 제2차 경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없습니다.

전액 배당 받을 줄 알고 입찰가를 산정해서 낙찰 받았다가는 정말 큰일나겠죠?

2. 조세채권의 법정기일
배당 순위를 명확히 알고 있어야 합니다.

조세란 국가나 지방자치단체가 그 경비에 충당할 재력을 강제적으로 징수하는 재원을 말하고, 우리나라뿐 아니라 외국에서도 우선권이 주어집니다. 조세채권은 등기접수된 날짜가 아니라 조세채권의 법정기일 순위로 배당을 받습니다. 조세채권의 법정기일이란 해당 조세의 신고일 또는 납세고지서 발송일입니다.

일반적으로 압류 등기가 되는 과정은
납세고지서 발송하고 독촉의 기간을 거칩니다.
약 6개월에서 1년이 넘게도 시간이 소요됩니다.

따라서 법정기일과 임차인 우선변제권의 선후비교를 해야합니다.

3. 당해세
당해세란 매각부동산 자체에 부과된 조세와 가산금을 말합니다.
당해세는 임차인 3순위보다 앞선 2순위입니다.(2023.4.1 이전 매각결정 분까지)

2023.4.1 이후 사건들은 조세채권과 마찬가지로 법정기일과 임차인 우선변제권의 선후비교를 하면 됩니다.

4. 근로복지공단의 압류
근로복지공단 압류는 배당 1순위로 임차인 3순위보다 앞섭니다.
최종3개월 임금과 최종 3년간의 퇴직금은 다른 채권과 경합시 우선변제가 됩니다.

임금채권의 경우 날짜가 아무리 늦더라도 1순위로 배당이 되니 꼼꼼하게 등기부등본을 끝까지 확인해야 합니다.

임차인의 대항력이 있고,
은행의 근저당이 없는 경우 일단 의심하라.

부동산 경매를 ‘이기고 시작하는 게임’, ‘원금 보장이 되는 게임’으로 활용하기 위해서는 절대 함정에 빠지는 실수를 하지 말아야 합니다.

한 개를 공부하더라도 제대로 하는 습관과 자만하지 않는 행동이 함정에 빠지지 않도록 해줄 것입니다.

오늘도 ‘그라데이션 정신’으로
정진하는 하루 보내세요~!

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