[복기] 썩은 모텔을 요양원으로 바꿔 매달 현금흐름 4500만원??

안녕하세요!
행공스2기에 합류하여 하루하루를 치열하게 보내고 있는 황금뿌셔(골드크러쉬)입니다!
행공스 팔콘쌤조에서는 첫 주제로 모텔에 대해서
스터디를 하고 있는데요, 모텔을 어떻게 요리해서
돈을 벌었는지 복기했던 사례를 한번 공유해 볼까 합니다.!

사례 설명
위반 건축물 딱지가 붙어있는 낡은 모텔을 낙찰받아
용도 변경 및 인테리어 후 요양원으로 바꿔 운영중인
사례입니다! 노령인구가 증가하며 실버산업이 각광
받고 있다는 것은 언론에서 항상 접하는 소식인데…
정말 이 사업이 돈이 되는 것일까!?
방을 이미 갖추고 있는 모텔을 활용한 요양원? 호기심이 생깁니다!

물건 정보
이 물건은 2020년 7월29일에 약 10억에 낙찰된 인천 낡은 모텔입니다!

등기부등본을 확인해보니 권리상 특이사항은 보이지 않습니다

그런데 건축물 대장 상 하자가 보이네요! (위반건축물!)
위반건축물은 대출도 안나오고.. 강제이행금도 내야하고…ㅎㄷㄷ
무서운거 아닌가요!!??
무엇을 위반했었는지 한번 확인해봅니다.

아~ 1층을 주차장으로 등재해놓고 로비와 카운터로
쓰고있네요! 큰 하자는 아닌 것 같습니다.
그리고 용도변경을 할 목적이었으니 크게 신경쓰지
않은 듯 합니다.

그럼 이 물건지의 입지는 어디일까요?
인천항 근처 공업지역과 상업지역이 섞여있는 곳에 위치한
낡은 모텔입니다!
숙박업소 이용객은 인근 공단에서 근무하시는분이거나,
인천항을 이용하기위해 하룻밤 묵을곳을 찾는
수요 정도가 아닐까.. 생각됩니다.

투자금
이 곳을 낙찰자는 요양원으로 바꿔 ‘꿈꾸는 요양원’이라는
상호로 현재도 운영중입니다!

자 그럼 이 모텔을 매입하고 바꾸는데 어느정도의 비용이 들었을까요?

Step1. 매입비용
근저당 120% 설정이라고 가정했을때!

낙찰가 : 약 10억
대출1 : 약 8억8천만원
대출2 : 약 3억3천만원
자기자본 : 약 10억 – 대출 = 플피2억1천만원!(?)
Step2. 수리비용
인테리어 비용이 비싸네요..
그래도 모텔이 상위군이라 용도 변경 비용이 이것 보다
조금은 덜 들었을 것으로 예상됩니다!
용도변경 및 설계
1천만원
인테리어 (평당 200만원 * 457평)
9억원
철거
5천만원
에어컨 설치(방29개 + 기타공간들 : 총 35대)
7천만원
집기류(침대, 가구 및 용품들)
6천만원
총 10억 9천만원

Step3. 재감정 후 대출

재감정 후 대출
16억8천만원
총 비용 : 낙찰가 + 수리비용 – 대출
4억1천만원
다 셋팅하고 재감정을 받아 대출을 더 많이 받았습니다!
최종으로 들어간 현금은 4억1천만원이 될 것 같습니다!

운영 수익
최대 수용인원(49인)인 요양원입니다!
(출처 : 꿈꾸는 요양원 홈페이지)

1인당 수가

예상매출
{(1~3등급 평균수가) * 30일 + 비급여항목(식사 + 간식)}* 49인
약 1억3천만원
예상 비용
요양보호사 20인 * 월급220만원
필수인력(시설장,사회복지사, 간호(조무)사, 물리치료사, 영양사)
조리원 2인
총 27인 인건비
4,400만원
1,500만원
400만원
총 인건비 6,300만원
기타 유지비(전기, 수도, 식자재비용)
대출이자(2020년당시 금리 4%가정)
총 비용
1천600만원
560만원
총 기타비용 2100만원
영업 이익 ( 매출 – 비용 ) : 1억3천만원 – 8400만원 = 약 4500만원
한달에 영업이익은 약 4500만원정도로 추정됩니다!
요양원에 입소하시는 어르신들의 등급에 따라 수가가
조금씩 차이나니 약간의 오차가 있을 수 있습니다!
요양원 거래 시세
아래는 요양원 전문 거래 사이트에 나와있는
인천지역, 단독건물 요양원, 인원 50인내외,
연면적 400평대의 물건지와 비슷한 조건의 요양원
매물들입니다!
30억 초~중반정도에 나와있는 것을 볼 수 있습니다!
(출처 : 요양원114)

투자 결과
실제 투자금 : 4억1천만원
운영 수익 : 순수익 월 4500만원
예상 매각차익 : 약10억

운영수익이 무려.. 131%(???)나 됩니다…
9개월이면 투자금을 모두 회수할 수 있다는 계산입니다….
원장님은 이 물건을 절대 파시지 않을 것 같습니다..
아니 이런 신세계가 있네요..

만약 모텔을 그대로 운영했다면?
* 낙찰가 : 약 10억
* 수리비용 : 약 10억
1 )인테리어 및 수리비용(평당200) : 약 9억
2) 36객실(객실당 수리비 3천만) : 약 10억8천
1번으로 계산하든, 2번으로 계산하든 수리비 10억은
그래도 필요해보입니다..
* 운영수익
– 일평균 객실요금 : 5만원
– 객실수 : 36개
– 점유율 30% 가정
– 월매출 : 1800만원
– 마진률 60% : 월 순수익 1천만원
* 매각차익 : 약 7억
– 23년도 인근 실거래가 기준 이정도 사이즈 모텔은
27억에 거래됐네요!! 그럼 이 물건도 27억엔
거래될 것이라고 가정하면 7억차익!

드는돈은 비슷한데… 수익률이나 매각차익에서
너무나도 큰 차이가 나네요!