안녕하세요~ 제트형사입니다.

미분양이 쌓이고 있고 높은 기준 금리와 이에따른 높은 주담대의 시기 속에
법인으로 공시가 1억6백만원의 지방에 나홀로 아파트를 신탁공매로 낙찰받아 4개월만에 매도하여 1,400만원의 수익을 달성한 경험담입니다!

이 어려운 시기에 첫 낙찰로 사무장님이 이야기 하셨던 소소한 수익으로 돈맛을 본것에 만족하고 있습니다.

그럼 경험담을 풀어 볼께요~

엑시트 1기 수업을 들은후 직장인인 저는 팔콘쌤의 공매수업을 들은 후 집 근처의 물건을 꾸준히 검색하던중 본가 근처에
4차선 도로가 옆의 나홀로 아파트가 신탁공매로 나온 것을 보게 됩니다.

물건 및 권리분석

경상남도 창원시 의창구 동읍에 있는 아파트로 감정가 1억6천4백만원의 신탁공매 물건이 여러개 나와 있어 관심을 가지고 지켜 보던 중 나홀로 아파트를 해야 하나 말아야 하나 고민하던 찰나 입찰일을 놓치고 말았습니다.ㅠㅠ

그렇게 첫투자로 소심하고 신중하게 확신을 못가지고 있던 찰나 가족 중 한명이 코로나에 걸려 제가 본가에서 1주일간 출퇴근을 해야만 했습니다.

아래 사진을 보시면 붉은 선으로 표시한 저 도로와 뒤 14번 도로의 통행량이 상당하다는 것을 알게 되었고, 이를 보고 근처 부동산에 매매나 전세가 잘나가는지 문의 한 결과 아래와 같은 정보를 얻게 됩니다.

1. 매매나 전세 수요는 많지는 않지만 꾸준히 있다
2. 신탁공매 물건이 나와 있는게 있어 매매는 잘 붙지 않는 상황이다.

분기에 1건 매매가 있으면 들어가도 좋다는 팔콘쌤의 조언이 생각났고, 실제 임장을 갔을 때도 신축아파트고 동창원IC 5분거리라 실매수자 수요는 있겠다는 판단이 섰습니다.

초인종도 눌렀는데 다행히? 아무도 안나왔다는….. 휴….

여기 까지 조사한 후 실거래가를 조사 해 보니 1억 6천에 전세계약을 체결 한 것을 보고 매매기준 최소 5천만원의 안전 마진이면
손해는 보지 않겠다는 판단하에 공매 담당자에게 문의 했더니 계약 가능 하다는 답변을 듣습니다.

이후 공매 담당자로부터 채권은행 담당자로부터 연락처를 받은 후 해당 물건의 현재 진행상황에 대해 전해 물었고 아래와 같은 정보를 얻을 수 있었습니다.

1. 해당 물건 세입자는 자기 집이 공매 진행중인 것을 알고 있다.
2. 세입자는 2천에 20만원에 월세를 살고 있다.
3. 명도소송 진행 중이고 곧 화해 권고가 나올 예정이다 (사건번호 받아서 검색해봄)
4. 세입자는 대항력이 없다.(신탁원부로 2차 확인)

수의계약
다음날 오후 반차를 내고 수의 계약을 하러 갑니다. 지금 출발하니 계약서 써 놔라 시전!!!(이걸 첫 낙찰에 쓸줄이야~ 팔콘쌤 감사합니다!) 낙찰 및 계약 후 계약금 입금하려는데 갑자기 신탁공매 담당자는 세입자가 대항력이 있다고 합니다.(?)

응? 이건 무슨 소리? 나 신탁원부 확인 했는데? 없던데? 라고 하니 처음 신탁 대출 때는 없었는데 두번째 신탁 대출을 다시 받을 때는 세입자가 있었다. 그럼 그 두번째 신탁대출 때 세입자가 있다는 걸 알고 있었냐? 라고 하니 몰랐다고 하는데 아니 뭔소리를 하는건지 앞뒤가 안맞더군요

계약 후 재차 은행담당자와 통화하니 대항력 없는게 맞고 신탁담당자가 잘모르고 하는 소리라고 하더군요…순간 놀란 멘탈을 진정시키고 바로 물건지로 갑니다. 아래는 계약서

명도
세입자를 만나기 위해 갔으나 아무도 없어서 메모 남기고 돌아 옵니다.
옆집 에서 볼까봐 중요 내용은 뒤에 적고 살짝 끼워놨습니다.

그날 저녁 바로 전화가 와서 통화 끝에 명도 완료 했습니다. (완전 긴장했는데 완전 허무함…)

나: 그집에 계속 살생각 없으시냐?

세입자: 이집 정떨어져서 나갈꺼다

나:그럼 이사는 언제 나갈예정이냐?

세입자:최대한 빨리 나갈꺼고 이사비는 얼마나 주냐?

나:그럼 이사할 집 계약하고 계약서 보내달라 이사비는 회사 정책상 평당 오만원 정도로 책정한다.

세입자: 너무 적은데 더달라 일단 알겠다.

이후 두번의 통화 끝에 한달안에 나가는 조건, 집상태 보여주는 조건으로 200만원으로 협의 봤습니다. 이사람도 보증금 다 날리는 거고 저도 집 내부는 한번 봐야 했기에 조금 많기는 했지만 아름다운 명도?를 위해 수락했습니다.

명도 협의 후 근처 부동산 사장님께 바로 1억5천에 매도해달라고 물건 내놨습니다.(전세보다 1,000만원 저렴)

한달 후 임차인이 이사 한 후 상태를 보니 청소만 해놓으면 될정도로 깨끗한 상태였습니다. 심지어 가스렌지는 완전 세것!!
음식 안해먹은건가??

매도
단기 수익을 목적으로 했기에 취득세는 높지만 양도세는 적은 법인으로 낙찰 받았는데 한달이 지나 금리가 금속도로 올라가 부동산도 급속도로 식어 매수문의가 없었습니다.

전월세문의는 꾸준히 있었는데 법인명의고 공시가 1억이 넘어 종부세도 걱정이라 무조건 매도한다는 생각으로 버텼습니다.

매수문의가 없자 저도 근처 부동산 두세군데 더 전화 돌리고 당근마켓에도 올렸습니다. 그리고 처음 물건 내놓은 부동산에 주기적으로 들러 얼굴도장 찍고 매수 분위기를 물었습니다.

이렇게 하니 부동산 사장님도 제 물건 한번 더 소개 해주시는 것 같은 느낌을 받았고 당근 마켓에서도 2주에 한건 정도는 문의가 오더군요(근데 전부 전월세만 묻더라는…ㅠㅠ)

그러던 중 설을 1주일 남겨두고 부동산에서 연락이 옵니다. 천만원깍아서 1억4천에 매도 가능 하냐고 하길래 3초 고민한 후 알겠다고 대신 설 전에 계약서를 쓰고 싶다고 했습니다.

그렇게 가계약금이 입금 되고 설 연휴 시작날 21일(토) 매매계약 체결 했습니다.

매수자는 같은 아파트 전세들어가 살다가 매매로 전환하는 실 수요자 였습니다. 매수자분도 역전세를 맞았으나 다행히 보증보험에 가입해 있어서 전세금을 돌려 받을 수 있다고 하더군요. 그래서 잔금일도 매수자 분이 전세금을 돌려받고 나서 치르기로 하여 잔금일이 조금 늦게 협의 하였습니다.

이번 투자를 하며 느낀 것은

1. 신탁사와 채권은행의 위치 (신탁사는 매매에 크게 관심없다는 것)
2. 부동산 하락기에는 인기없는 아파트는 매도가 힘드니 충분히 저렴하게 받아야 하고 조급해하면 안된다는 것
3. 부동산에 꾸준히 들러 분위기 체크
4. 잃지않는 투자가 가장 중요
5. 입지와 물건 문석이 확실 하다면 자신을 믿고 기다리자
6. 감평가는 절대 맹신하지 말자
7. 매도시에는 부사님의 의견을 존중해 주자
8. 공시가 1억이상 주거용 물건은 법인으로 하지말자(오피스텔 제외)

마무리를 어떻게 해야 할지 모르겠는데 새해복 많이 받으시고 이상입니다~
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