안녕하세요 중소입니다.

저는 3월부터 적은 투자금으로 접근할 수 있는 수도권 초기재개발 위주로 투자&공부를 이어오고 있습니다.
그렇게 이번에도 시의성 있는 투자 물건을 잡게 되면서, 오랜만의 투자 후기로 돌아왔습니다.

이번에 제가 소개할 투자 물건은 요즘 꽤나 핫한 모아타운 구역 그 중 방화동 592번지 일대 입니다.
해당 물건에 접근하게된 건 7월 21일 모아타운 발표 당일이었습니다.
사실 저는 초기 재개발을 공부하며 준비할 당시 모아타운에 대한 회의를 많이 갖고 있었고 관심을 많이 두지 않았습니다.
당시 오세훈 시장의 선거성 공약(?) 및 급조한 공약의 느낌이 강했고, 내용 자체도 너무 현실성이 떨어진다고 생각했습니다. (2~4년에 준공이 말이 된다고?!)

또한 시장이 연임된다는 보장이 없기 때문에, 당시에 모아타운에 들어가는 것은 리스크가 크다고 느꼈습니다. 그리고 그의 핵심 공약인 신통기획과 모아타운 중 신통기획쪽으로 좀 더 포커스가 맞춰지는 분위기였고 더 밀어주는 분위기로 보였기 때문입니다.

그렇게 결전의 7/21 모아타운 21곳의 공모지 발표일.


위에 말한 이유로 모아타운에 대해서 미리 면밀히 챙겨보지 않고 있었으나, 생각했던 것보다 다른 중대 발표들에 묻혀 투자자들의 반응이 미적지근 합니다? (거의 아무도 모르는듯?)

이전에 많은 이슈들이 지나갈 때 남들이 뛰는걸 멍하니 지켜 보았고, 그 뛰었던 사람들이 많은 수익을 올리던걸 보았습니다. 많이 놓쳐 본 제 경험이 말합니다.

“이거 난다 난다.. 냄새가 난다. 돈냄새가…. 현장으로 뛰어가!”

그렇게 평일 오전 급하게 다른 임장지에서 소식을 접하고 부랴부랴 함께 움직일 동료들을 모집합니다.
그리고 넘어가면서 급하게 모아타운에 대해 알아보며 생각을 정리해봅니다.

“내가 별로라고 생각했던 시기와 달라진게 많구나 ”
– 오세훈 시장은 연임이 됐고, 시의회 역시 국민의 힘 쪽으로 넘어왔기에 서울 시장의 권한이 정말 막강해졌다.
– 현재 상황에서는 서울시장의 의지가 서울시에서는 거의 법과 같다. 그의 핵심 공약이라면 잘 진행될 확률이 높다.
– 그 두 개 중 하나인 신통기획이 예상보다 많이 삐걱거리는 중. 모아타운 쪽에 더 큰 힘을 싣어줄 것이다.
– 일반 재개발과 같은 도시 및 주거환경 정비법(도정법) 의 적용을 받는 신통기획 보다는 빈소법의 적용을 받는 모아타운은 서울시의 시행령 만으로도 빠르게 많은 부분을 시장의 재량으로 진행이 가능하다.
– 다음 대선을 위해 성과를 보여줘야 하는 오세훈 시장에게 쉬운 절차로 빠른진행이 가능한 모아타운을 버릴 이유가 절대 없다!
위와 같은 생각을 정리하며 아직 가치 대비 비싸지 않은 물건을 찾을 수만 있다면 이건 무조건 돈이 된겠다는걸 느끼게됩니다. 거기에 들리는 또 하나의 희소식.

어디라고 이야기해주시진 않았지만, 쌤도 급하게 임장중이시구나. 이거 백프로 모아 보러 움직이시는거다!
내 생각이 틀리지 않았다!!

이제 이 투자 접근 방식에 대한 확신은 생겼고, 어떤 투자포인트를 우선으로 잡아야할까.

항상 중요하게 생각하는 안전마진! 을 고민해보았습니다. “안전마진을 확보한 투자는 상승기에도 하락기에도 언제나 옳다!” 라는 주의이기에, 어떻게 하면 안전마진을 극대화 할 수 있을지 고민했습니다.

사실 급하게 움직이며 속도가 생명이었던 당일의 상황인 만큼 그렇게 많은 부분을 고민하기는 쉽지 않았습니다.

그렇게 21곳을 어느정도 분석해보고 방화로 그리고 제 물건으로 결정한 이유는 무엇일까요.


(1) 교통과 일자리는 부동산의 빛이요 생명이다!

방화동 592 일원은 5호선 개화산역과 9호선 신방화역을 끼고 있습니다. 9호선 황금라인을 끼고있는 지역이 개발호재까지? 투자가치가 넘치는구나~ 그리고 교통이 중요한 가장 큰 이유, 무엇보다 일자리로의 연결이겠죠.
방화동 모아타운 구역은 서울 시내 강남 제외 핵심 일자리인 마곡 & 여의도로 접근이 매우 용이합니다. 아직 개발이 많이 이루어지지 않아 그리 높지 않은 가격을 형성하고 있지만, 앞으로의 개발이 이루어진다면, 수요는 차고 넘칠 것이며 정말 천지개벽할 동네라는 확신을 갖게 됐습니다.

(2) 서울 내 핵심입지에 있다. 개발압력이 크다.

서울은 더 이상의 택지지구가 없기에 추가 공급을 위해서는 재개발밖에 방법이 없는 상황이며, 워낙 오랜기간 신축에 대한 공급이 묶여있는 탓에 신축에 대한 수요는 정말 큽니다. 앞으로 상승기가 오든 하락기가 오든 서울 신축아파트와 서울에 대한 수요자체는 계속해서 우상향 할것으로 생각합니다.

그런데 방화동은!! 완전 재개발의 성지! 정말 많은 구역에서 개발이 추진중이고, 진행중입니다. 신방화역을 끼고 모아타운 선정지의 바로 맞은 편의 상황입니다. 앞에 동네들이 개발됨에 따라 동네의 분위기가 달라졌을 때, 개발압력이 클 것이라 판단했습니다.

(3) 그런데 공시지가 1억 이상도 괜찮겠어?

사실 가장 넘기 큰 허들이었고, 극복이 정말 힘들었습니다. 그럼에도 극복할 수 있었던 이유!! 이미 서울 이내에는 공주가 1억 이하의 물건 자체가 거의 없었습니다. 투자 가치가 확실하고 안전마진이 확보된 상황에 취득세 중과라는 허들에 걸려 포기하기엔 너무나 아쉽습니다. 그리고 간혹 나오는 공주가 1억 이하의 물건들의 컨디션을 직접 보았을 때, 투자하고 싶은 마음이 많이 줄어들었습니다. 갭 자체도 이미 1억 이상 물건들에 비해 한참 비싼 경우가 많았고 그 물건들에 전세를 맞출 자신이 없었습니다.
사실 우리 투자자가 공시지가 1억 이하를 찾는 이유는 취득세 중과를 피하기 위해서인데, 그 중과 받는 취득세보다도 더 비싼 갭을 내면서 공시 1억이하를 고집할 필요는 없겠다는 생각이 들었습니다.

또한 아직 모아타운이라는 신규 정책에 대한 깊은 이해와 확신이 부족했기 때문에, 만약 우리 구역이 모아타운이 제대로 추진이 되지 않는다면? 중장기적으로 끌고 가더라도 전세수요가 탄탄해서 꾸준히 올라주며 실제 투자금을 회수 할 수 있는 물건을 고르는게 맞다고 판단했습니다. 그렇다면 아직 많이 오르지 않고 비싸지 않은 구역 내 준신축을 노리자!




그렇게 구역 내에서 가장 준수한 물건을 잡게 된 것 같습니다.
사실 이 물건 외에 공시지가 1억 이하 물건도 있었고, 조금 더 저렴했던 물건들도 있었지만 중장기적으로 전세가가 받쳐줄 수 있는 좋은 컨디션의 물건이 낫겠다는 생각이 취득세 중과를 감수하고 들어갈 수 있게 했습니다.
법인세 처리할 때 취득세는 비용처리를 할 수도 있고.. 괜찮겠다!

취득세 중과를 받더라도 실투자금이 1억 초반이 되지 않는 저렴한 물건!
서울 안에서 꾸준히 초기재개발을 다녀본 결과 이 가격이 얼마나 말이 되지 않는 가격인지 느낄 수 있었기에 충분히 상승폭이 있을거라 기대했습니다.

그렇게 방화동 내 두 개의 물건에 투자를 하였고 동네의 매물은 씨가 말랐습니다.
이제 추가 모아타운 공모 선정 과정에서 투자자와 대중들의 모아타운에 대한 관심도가 올라감에 따라 지금의 가격이 얼마나 터무니 없이 싼 가격인지 모두가 알게 되는 날이 올 거라고 생각합니다.

그렇게 되는 날 이쁘게 잘 포장해서 이쁘게 잘 보내주려고합니다.

제가 발로 뛰며 잡은 이 물건 너무나 애착이 갑니다. 그런데 과연 이 물건만 했을까요?ㅎㅎㅎ
조만간 또 다른 투자포인트로 접근하여 잡게된 물건에 대한 후기로 돌아오겠습니다!
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