미납관리비 1,200만원을 내주신다고요!? 공매 낙찰 상가 미납관리비 스토리

안녕하세요, 행크와 함께 경제적 자유를 향해 달리고 있는 쌈채반입니다^^

오늘은 제가 공매 낙찰 상가 미납관리비를 협의하고 처리하며 생각지도 못하게 돈번!? 스토리를 공유 드리려고 합니다.

지난 투병중인 점유자 명도 이야기에 이어서 또 하나의 큰 미션이 기다리고 있었는데요!
안녕하세요~ 행크와 함께 경제적 자유를 위해 달려가고 있는 쌈채반입니다! 오늘은 작년 11월 저의 첫 상가 공매 낙찰물건 명도 이야기를 해보려 합니다. 기다리던 상가 낙찰 …
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바로 입찰 전 약 1,100만원 가량으로 알아보고 입찰했던 무시무시한 미납관리비 금액입니다.

약 3년이상 공실로 시행사가 공실로 남겨두며 본인들이 한켠에 사무실 용도로 사용하며 오랜기간 미납관리비를 방치하고 있었습니다.

그리고 이 상가의 특이한점 중의 하나는 신탁명의 상가가 압류공매로 등장한 건이었습니다.
보통 신탁명의 상가는 신탁공매로 처리되거나 압류나 강제집행이 어렵다고 생각하시는데요.
저도 처음에 의아해서 입찰 전에 찾아보았지만 몇년전부터 체납에 따라 압류공매로도 처리 한다고 바뀌었다고 하네요.

처음 분양 시 시행사가 신탁 담보대출로 신탁명의로 넘긴 후 세금 체납으로 인해 압류 공매로 등장했던 물건이었습니다.

약 1,100만원의 미납관리비를 예상을 하고 입찰에 참여해서 낙찰받긴 했지만, 막상 내려고 하니 추가 협의를 통해 조금이라도!? 낮춰보고 싶었습니다.

미납관리비는 막상 내려고 하니 다들 아깝고… 그렇지 않나요!?ㅎㅎ

다들 아시는것처럼 3년치/공용관리비만/연체료 제외는 이미 협의하여 적용시켜 놓았고
더 협의하여 줄일 수 있는 부분이 없을까 고민하고 협상하며.. 그렇게 상가 관리 위탁회사와 평행선 같은 줄다리기를 이어가고 있었습니다.

물론 제가 그냥 납부하고 나중에 전 소유자에게 구상권을 청구하여 받아내는 방법도 있지만
전 소유자가 이미 망한 법인이어서 제가 받을 수 있는 길은 거의 없어보였습니다.

그렇게 명도를 마치고 미납관리비를 협의하며 잔금 납부 기일은 납부 최고기일까지 최대치로 늘려두었는데요.

약 한달여간의 시간이 흐르고 잔급납부일 즈음 갑자기 상가 관리회사에서 저에게 전화가 옵니다.

관리회사: 안녕하세요. 저희 00상가 관리 담당자인데요. 공매 낙찰 받으신 상가 아직 잔금 납부 안하셨나요?

쌈채반: 네 아직 안했고 다음주쯤에 할 예정이예요. 근데 무슨일 있으신가요?

관리회사: 00신탁회사에서 연락이 왔는데요.
낙찰된 상가 미납관리비 납부하고 처리하고 싶은데 등기 정리가 아직 안되어서 못하고 있다고 해서요.

쌈채반: 예!!!??? (순간적으로 굉장히 놀라면서 태연한척 대응합니다.)
아.. 미납관리비는 신탁회사에서 정리해주는게 맞죠.
다음주정도에 정리 될거라고 잘 전달 해주세요. 연락 주셔서 감사합니다.^^

통화를 마치고 정말 이게 무슨 상황인가…

1,200만원 관리비를 내주신다고요!!??

그 다음 저는 제가 몰랐던 미납관리비 판례가 있을까하여 다시한번 열심히 검색해 보았습니다.
사례가 많이 없어 못봤던 부분이지만 신탁명의 물건의 미납관리비 처리 판례중에 이러한 판결이 있었네요.

[관련 판례] 대법원 2018. 9. 28. 선고 2017다273984 판결
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조의 입법 취지와 공용부분 관리비의 승계 및 신탁의 법리 등에 비추어 보면, 위탁자의 구분소유권에 관하여 신탁을 원인으로 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다가 신탁계약에 따른 신탁재산의 처분으로 제3취득자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지고 신탁등기는 말소됨으로써, 위탁자의 구분소유권이 수탁자, 제3취득자 앞으로 순차로 이전된 경우, 각 구분소유권의 특별승계인들인 수탁자와 제3취득자는 특별한 사정이 없는 한 각 종전 구분소유권자들의 공용부분 체납관리비채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 타당하다. 또한 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있더라도, 제3취득자는 이와 상관없이 종전 구분소유권자들의 소유기간 동안 발생한 공용부분 체납관리비채무를 인수한다고 보아야 한다

중첩적으로 인수… 참 애매한 말이네요..ㅎㅎ

자! 여기서 중첩적 채무인수에 대해 더욱 자세히 알아보았습니다.

중첩적 채무인수란(병존적 채무인수)
– 중첩적 채무인수란 병존적 채무인수라고도 하는데 기존 채무자가 부담하고 있던 채무를 다른 채무자가 인수하여도 기존 채무자는 그대로 채무자의 지위를 유지하여 채무를 부담하면서 채무인수를 한 새로운 채무자도 기존 채무자와 동일한 채무를 부담하는 것을 중첩적 채무인수라고 합니다.

중첩적 채무인수의 효과
– 중첩적 채무인수는 채권자 입장에서는 기존 채무자와 더불어 새로운 채무자가 동일한 채무를 추가로 더 부담하는 채무자가 더 생기는 것이고 채무자는 서로 동일한 채무를 부담하게 되어 결국 채무자끼리 서로 연대채무를 부담하는 효과가 있습니다.(채무자끼리 주관적 공동관계라면 연채채무, 채무자끼리 주관적 연대채무가 없으면 부진전 연대관계)
– 이에 따라 채무자 중 어느 누구 한 명이라도 채무를 변제하면 모든 채무자에게 영향을 미쳐 채무자 전체가 변제한 효과가 있습니다.
– 기존 채무자가 부담하는 채무를 새로운 채무자가 중첩적 채무인수를 한 후 새로운 채무자가 채무를 변제한 경우 새로운 채무자는 기존 채무자에게 구상권을 청구할 수 있고, 이 경우에는 새로운 채무자가 채권자의 권리를 대신 행사합니다.

이러한 판례가 있었다니 얼마나 다행입니까! 돈 번 기분이었습니다ㅎㅎ

혹시나 신탁회사에서 말바꾸진 않을까 조마조마하며 대납이 완료될때까지 기다리고 있었습니다.

그로부터 약 한달 뒤 관리회사와 통화할일이 있어 통화하다가 제가 넌지시 물어봅니다

쌈채반: 아 그 혹시 저희 미납관리비는 신탁사에서 잘 처리 해주셨나요?

관리 회사: 아 네네 지난주에 납부 완료되었고 처리 되었네요.

쌈채반: 네 잘 처리되어 다행이네요^^
혹시 저도 완납된거 참고하려 하는데 완납증명서나 서류가 있으면 공유 가능할까요?

관리 회사: 네 안그래도 신탁사에서도 완납증명원 필요하다해서 만들어준게 있는데 공유 해드릴게요.

걱정도 되며 내심 기대하고 있었는데 그렇게 관리회사에서 공유해준 완납증명원을 보니 실감이 납니다.
정말 내주었네요!!?? 1,200만원 가량이면 신탁사에서 연체료까지 다 납부한 것 같습니다.