매입가 8천만원 인데 전세 8천만원 가능?? (인생영업)

안녕하세요 반갑습니다 인생영업 입니다 ~!!

저는 올해 초부터 경초반으로 시작해서 송사무장님의 경매클라스 등 강의를 들으며 부동산 공부를 열심히? 하는 부린이 입니다.^^

2월부터 본격적인 공부를 시작했고, 뭣도 모르는 철부지처럼 3월 바로 경매 실전에 뛰어들어 5번의 패찰과 1번의 낙찰을 경험했습니다.

하필 귀신 백만명이 거주하는 썩빌을 낙찰 받아 3월 매각불허가신청을 받아낸 일에 대한 글을 올렸고, 이제야 다시한번 경험을 쓰게 되었네요.

마음에 드는 빌라가 나타났습니다. 워낙 잘 아는 동네라서 대략적인 시세는 검색을 했고, 3월 마지막날 홀로 임장을 갔습니다.

당시 제가 점찍은 물건은 감정가 9800만원에 1회 유찰되어 6800만 까지 내려온 상황이었습니다. 나름의 패찰 경험을 토대로 시세와 예상 낙찰가를 분석하니 8000만원 정도는 써야 낙찰될 것 같았습니다.

임장을 통해 더 자세한 시세 정보를 파악하던 중 한 부동산에서 이미 그 물건 입소문이 나서 너무 잘 안다면서 비슷한 물건의 초급매 정보를 주셨습니다

최초 1억1천만원에 매도를 시작해서 3개월 동안 매수자를 찾지못해 1억5백, 1억 그러다 도저히 못기다린다는 소유자는 결국 8천만원 까지 내렸답니다. 우선 물건지로 이동했습니다.

1개동 빌라에 총 8세대가 있고 층수는 선호하지 않는 5층 투룸이었습니다. 올라가서 베란다에 들어서니 어라? 경매 물건지와 직선거리 100m 정도 떨어져 있었습니다.

경매 물건지는 94년식, 초급매 물건은 2009년식으로 훨씬 최근 물건입니다. 무엇보다 빌라 8세대에 최대 10대의 주차를 할 수 있는 장점이 있고, 단점으로는 엘리베이터가 없고 북동향입니다.

북동향 이긴 했지만 앞, 옆 건물이 없어 사생활 보호도 확실한 편이었습니다.

(안방 베란다, 작은방 베란다 전경)

빌라의 단점인 벽뷰도 아니고, 무엇보다 주차를 확보 할 수 있으니 엘베 없는 단점을 커버 할 수 있다고 판단했습니다. 정말 1시간 동안 수백번 할까 말까를 고민 하고, 결국 이녀석을 계약했습니다.

계약서를 작성할때 알고보니 전 소유주는 1억 4천만원에 분양받아 아이 하나를 이곳에서 낳았네요. 둘째가 태어나 집이 좁아지자 월세를 놨으나 사업 이자부담이 너무 커져 매도 금액에 4백만원 가까이 얹어서 은행 대출금을 상환해야 한다고 합니다.

잔금 마련
직장인으로 1금융권 주거래 은행에서 당연히 대출이 가능 할것이라 생각했으나 웬걸?

매입 금액에 지역 최소 보증금인지 뭔지 있어 900만원 밖에 안다온다고 합니다. 아이쿠야 이를 어쩐다?

그때 DSR, LTV 이게 뭔지 알겠더라고요. 저는 공부를 하고 들어가기 보다 일단 닥치고 모르면 공부하는 스타일이라 좀 육체적 고통이 따랐습니다.

그냥 있을 수는 없어 그동안 명함을 받아놨던 일명 법원 대출이모님들의 연락처로 대출문의를 시작했습니다 그래서 최종적으로 매입금액 8000만원에 60%인 4800만원 대출을 발생시켰고, 110% 근저당설정과 이자율 4.3% 중도상환 1.2% 1년거치 39년 상환으로 처리했습니다.

셀프인테리어
처음부터 워낙 썩빌에 대한 충격을 받은지라 어지간한 건물은 저에게 음~~ 괜찮네 로 바뀌었습니다. 하하

계약을 마무리할 무렵 와이프를 식탁에 앉혀놓고 시원한 캔맥주 하나를 땃습니다 물론 안주도 준비를 했지요 .

” 자기야 맥주 한잔해”

“웬 술? 자기나 마셔 내가 술 좋아하나”

“…. 그게 아니라 앉아봐~~ ”

“왜? 뭔데?”

“나랑 일하나만 처리 하자!”

“무슨일?”

“응 낼 가보면 알아. 일단 마셔”

이렇게 시작된 와이프와 저는 부부 단기 인테리어 업자가 되었습니다.

그래 배운 대로 해보자 !

집이 어둡거나 북향이면 무조건 화이트!
조명은 밝게
최소의 금액으로 최대의 효과를!!!

우리 부부의 셀프인테리어가 시작되었습니다.

강마루 바닥은 장판으로 덮고, 걸레받이는 철거, 방문은 시트지를 벗기고 페인트칠, 손잡이는 교체, 화장실은 가구만 교체, 부엌은 다 떼어내 페인트칠, 부엌 타일도 페인트칠.

이렇게 꼬박 이틀을 작업했습니다.

일체의 조명은 모두 철거해서 전체를 바꿨습니다.

마지막으로 고민한 것은 우연히 알게된 부사님의 추천으로 안방에 중고라도 에어컨을 설치하면 세가 잘 나간다는 소스도 귀담아들어 설치했습니다.

이렇게 우리 부부의 단기 인테리어업은 끝이 보였습니다.

고생한 와이프와 짐을 챙겨 나오는데 너무 짠한 마음이 들고

나 스스로에게 또 고생한 와이프에게 너무 감사한 마음이 들어 꼭 안아줬습니다.

평소에는 골프를 좋아해서 늘 트렁크는 골프백이 우선이었지만 올해는 달랐습니다.

손님 맞을 준비로 잊지않고 방향제와 실내화를 비치하고 트렁크를 닫으려는 순간, 트렁크속 깊숙한 곳의 골프백을 보니 왠지 짠한 느낌을 받아 이제는 아에 치워 버렸습니다. 하하

이렇게 셀프인테리어를 모두 마치고 정산을 해봤습니다

세입자를 맞춰라
인테리어를 마친게 4월 말이었고, 5월초 잔금을 치렀습니다. 전세와 월세를 고민하다 투자금을 회수해 다시 공시가 1억 미만의 빌라를 경매로 낙찰 받고자 하는 계획이었으나, 하루가 멀다하고 전세사기 뉴스가 터져나왔습니다.

“요즘 누가 전세들어와 그냥 월세 놓으세요” 라는 의견도 있고 너무 헷갈리는 상황이었습니다.

그러나 초심으로 돌아가 총 80곳의 부사님 전화번호를 검색해 8천500만원에 전세 정보를 내놨습니다. 대략 15%정도만 관심을 보이시고, 나머지 분들은 대꾸조차 없었습니다.

하루 이틀이 지났는데 아무 연락이 없어 심장은 타들어가기 시작했습니다.

뭐가 잘못된 걸까? 했지만 삼일째 되던날 전화가 왔습니다.

“어서 가보세요 문은 활짝 개방되어 있답니다.”

저는 이렇게 일주일만에 8500만원 계약서를 작성해 끝나는줄 알았습니다.
다시 시련이 찾아 왔습니다 세입자는 미혼으로 중기청 전세가 100% 청년대출로 입주하려는 계획이었습니다. 그러나 은행들에서 매입가보다 전세금액이 높아 일명 “깡통전세”이므로 매입가의 80%, 즉 6400만원 까지만 대출이 가능하다 해 취소하고 말았습니다.

이후에도 주변시세 대비 저렴하다는 부사님들의 평가와 무엇보다 집이 예쁘게 수리되어 인기가 많다는 소리를 많이 들었고, 결국 올 현금으로 입주하시는 분께 8000만원 2년 거주 계약을 완료했습니다.

이렇게 저의 첫 전째 프로젝트는 마무리를 하게 되었습니다.

입주하는날 세입자분을 찾아뵙고 작은 선물과 함께 불편하시면 언제든지 연락 달라는 인사를 하고 돌아섰습니다.