대항력 포기 물건으로 단기에 1억 벌기

안녕하세요, 부자되는세상입니다.

겨울게시판에 마지막으로 칼럼을 쓸 때가 한참 겨울이었는데요.
어느덧 벚꽃과 유채꽃이 피기 시작했습니다. 시간 참 빠르네요 ㅎ

어제 제주도에서 찍은 사진입니다.

얼마 전 전문가 칼럼에서도 소개드렸던 수강생 투자 사례가 있습니다.
👇 칼럼 원문
https://cafe.naver.com/mkas1/1406669

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👇 슈트님 투자 사례
https://cafe.naver.com/mkas1/1405316

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슈트님의 경우 재기반, 재시스를 통해 일반매매로 부동산 투자를 입문했습니다.
지금은 경공매를 통해서도 큰 수익이 나는 물건을 계속 낙찰받아 수익을 내고 있습니다.

슈트님이 낙찰받은 물건은 어떤 것인가요?
해당 물건은 모아타운 선정지 내 위치해 있습니다.
하기 구역은 가장 어려운 관문인 조합설립을 위한 동의서 80%를 거의 달성한 상태입니다.
재시스를 들은 분들은 아시겠지만 이런 물건은 일반매매로도 잘 나오지 않습니다.
나오더라도 시세보다 비싼 가격에 내놓는 경우가 대부분입니다.
그러나 조합설립인가를 앞두고 있는 물건을 시세보다 1억 이상 저렴한 가격에 받았습니다.

이번에 슈트님이 받은 물건에 대해 좀더 소개해드리겠습니다.
바로 ‘임차권 인수조건변경부 물건’입니다.
위 표현이 어렵다면 ‘HUG대항력포기물건’으로 이해하면 좀더 쉽습니다.

임대인이 임대차 계약 만료 후 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 경우 어떻게 되나요?
원래는 임차인이 임차권등기명령을 신청 후 경매로 넘어가는 절차를 거칩니다.
이 경우 경매로 매각이 되면 배당 순서에 의해 임차인이 보증금을 받을 수 있습니다.
하지만 그때까지 시간과 비용이 많이 소요됩니다.
또한 매각이 되지 않을 수도 있는 리스크까지 감수해야 합니다.

그래서 요즘 임차인들은 위 문제가 생겼을 경우에 대비해
전세보증보험이나 HUG안심전세대출 상품 등을 많이 이용합니다.
해당 보증기관에서 먼저 보증금을 돌려받고 퇴거가 가능하기 때문입니다.

이를 위해 HUG와 같은 보증기관은 조금 어려운 말로
기존 임차인으로부터 임대차보증금반환채권을 양수받은 후 우선변제권을 승계받습니다.
HUG가 선순위 임차인의 권리를 가지게 되는 것입니다.
그러면 낙찰자는 해당 임차권이 전액 변제되지 않는 경우 잔액을 인수해야 합니다.
여기까지는 이해가 되셨나요?

“임차권 인수조건변경부 물건”은 왜 나오고 HUG는 왜 대항력을 포기하나요?

요즘 경매로 나오는 물건 대부분 전세 시장이 좋을 때 기준으로 보증금이 책정되어 있습니다.
HUG에서 신고한 보증금 금액이 매매 시세보다 낮을 경우 아무도 입찰하지 않겠죠.
끝까지 낙찰자가 나오지 않는 경우 HUG가 고스란히 그 피해를 모두 떠안습니다.
따라서 대항력을 일부 또는 전부 포기해서라도 채권액을 회수하려는 것입니다.

그렇다면 왜 이런 물건에 관심을 가져야할까요?
제가 항상 강조하는 “남들과 경쟁을 덜하면서 수익을 낼 수 있는 방법” 이기 때문입니다.

보통 이런 물건은 유료옥션 사이트에서
“대항력 있음”, “낙찰자 인수” 와 같이 붉은 글씨로 표시됩니다.
한 가지 사례를 들어보겠습니다.

이해를 돕기 위한 예시를 든 것이지 절대 물건 추천이 아닙니다!

위 물건은 현재 칼럼 등록일 기준으로 일주일 정도 입찰기간이 남은 물건입니다.
이미 여러 번 유찰이 되서 현재 6차까지 진행 중인 상태입니다.
게다가 “대항력 있음” 으로 표시되어 있습니다.

보통 이 경우 여러분은 어떻게 하시나요?
대부분 조용히 팝업 창을 닫습니다.
(어 이거 혹시 내 얘긴가 하는 분들 계시죠?^^;)

하지만 이번 칼럼을 보신 분들은 앞으로 한가지를 반드시 체크하셔야 합니다.
1) 매각물건명세서에서 비고란에 아래와 같은 내용이 있는가?

특별매각조건 :
임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는
매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한
임대차보증금 반환 청구권을 포기하고,
임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
2) ‘HUG 임차권 인수조건변경’이라는 문구가 있는가?

위의 경우 낙찰자는 선순위 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되는 것입니다😊

이런 물건은 어디서 찾을 수 있을까요?
👇출처
https://www.khug.or.kr/hug/web/gp/on/gpon000014.jsp

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www.khug.or.kr

최근 업데이트 된 리스트 100건이 훌쩍 넘네요
보통 한달에서 두달 간격으로 물건이 업데이트 됩니다.
위 리스트를 다운 받으셔서 하나하나 살펴보시면 좋을 것 같습니다.

참고로 주요 유료옥션 사이트에서도 최근 해당 물건을 리스트업 하는 기능을 제공하고 있습니다.
https://www.auction1.co.kr/hboard/view.php?tbl_id=notice&ref_idx=6733

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