안녕하세요. 저스트두잇입니다.
닉네임처럼 저는 참 실행파이긴 한데요, 그 실행이 살짝 조급했다는 생각이 이제와서 드는 갭투자 이야기를 꺼내보려고 합니다.
2022년 4월 아산EG더원(풍기동) 패찰로, 쓰린 속을 가라앉히며 우리 부부는 아산에 투자 물건 급매가 있는지 뒤지게 됩니다.
눈여겨보던 지역 풍기 옆에 배방, 저평가된 아파트가 좀 보였습니다. 아산 일대 모종, 탕정이 오름세를 보이던 때, 생각보다 배방이 저평가된 것처럼 보였습니다.

매매가 대비 전세가율이 높았던 배방아파트. 배방 소재의 아파트 중에서 몇 가지, 연식도 10년차 전후 되는 물건을 찾아봤쥬.
삼정그린코아, 한라비발디, 맞은 편 필아파트, 푸르지오, 평수 대비 ㅂ아파트가 살기 좋아 보였습니다.
그 이유는 코로나 시대, 이제는 평수가 커야 한다
1. 우리의 삶의 질이 좀 더 올라가서 중대형평수를 선호하는 층과 1인 가구용 평수를 선호하는 층으로 극과극으로 나뉜다.
2. 3-4인 가족 외에도 자녀를 키우지 않는 신혼부부, 애견가정도 방 하나는 여유롭게 필요하다. (요즘은 옷방, 서재 등을 갖추는 집도 많으니)
3. 그리고 부동산 상승론자였던 이상우대표님도 그 당시 대형평수가 뜰거라고 말하신! (저희 결정에 한 몫 하셨을 수도..)
4. 아무래도 지방쪽 대기업에 살면 서울에 비해서는 주거비용이 덜하니까 평수가 더 큰 쪽으로 선호도가 생기지 않을까 생각했지요.

그래서 몇 동을 돌아다니다가, ㅂ아파트로 결정을 하게 되었고 네이버 부동산에서 모두 15층이고 주인이 살고 있는 깔끔한 물건과 월세로 세입자가 살고 있는 살짝 지저분한 물건 두개를 보게 됩니다.
동도 거의 비슷한 위치였는데, 삼성전자공장이 건너편에 보이는 위치였고, 바로 앞이 초등학교여서 뷰도 시원하게 트인 뻥뷰였습니다.
당시 갭 500에도 살 수 있었던 집. 이거 잡으러 갔다가 다른 집 보게 됐어요.


주인이 거주하는 집이 관리도 잘 되어있고, 절차가 비교적 많이 생략되어서 조금이라도 깎아주면 사려고 했으나 거절당했고, 월세 세입자가 있는 쪽에서 신호가 왔습니다.
그래서 3.1억에 계약하기로 하고 계약금을 입금하였습니다. 월세로 세입자가 살고 있기에, 세입자가 나갈 때까지 편의를 봐주는 한편, 매물을 보러 오는 데 적극 협조해줄 것을 약속받았어요.
저희는 당시 전세금액 2억 9천만원 전후정도 시세였기에 1천만원 전후정도의 갭투자금을 예상했었습니다.
‘금리가 설마 여기서 더 오를리 없어’라며..
갭투자로 7월 초에 세입자를 받아서 진행하려던 계획은 월세 세입자가 이사할 곳 구하지 못해 전세를 맞출 수 있는 날짜가 밀려버렸고, 겨우 기한을 확정지어서 7월0일 세입자 나간 후 리모델링을 하느라 10-15일이 소요.
– 도배, 장판, 전등교체, 베란다 곰팡이 제거 및 탄성코트작업, 입주청소 등 약 5-600만원 가량을 지출하게 됩니다.

7월 말일 즈음 계약 예정이었으나, 금리 인상 소식으로 얼어붙은 시장! 그리고 전세금 하락.
1~2천이면 되겠지라고 생각했던 갭이 하락한 만큼 메꿔야 하는 투자금으로 바뀌었어요. 3천만원으로 늘어난 갭이 6천이 됩니다.

이
때 소액투자스터디에서 빨쪼쌤께 배웠던 대출방법! KB시세에 맞춰서 선대출 후전세 신공을 하려 했으나 거래가 얼어붙어 매수세가 감소하는 상황에서 선대출을 받은 물건이 더 경쟁력이 떨어져서 전세를 맞추지 못할 것이라는 부사님의 답변을 받습니다.

그래서 예정에 없던 투자금 3천만원을 대출이 아닌 형태로 구해야 했던 탓에(이미 레버리지를 일으킬 대로 일으킨 상황이었고!) 결국은 은행 대출 알아보고 신용 대출 알아보고 가족찬스까지 사용하여 겨우 겨우 준비할 수 있었습니다.
이후 리모델링과 입주청소가 완료된 집 상태를 본 분이 입주의사를 밝히면서 전세세팅이 극적으로 이뤄지게 되었습니다.

추가로, 베란다 창가 실리콘에 피어있는 곰팡이를 제거하기 원한다는 메시지도 부동산으로부터 전달받았습니다.

그렇게 갭 6천만원을 끼고 아산의 39평 아파트를 매수하게 되었습니다.
내가 쓴 것도 아닌데 뭔가 억울하다. 8월 초 뜨거웠던 여름, 부동산에 가서 세입자와의 계약을 마치고 에어컨도 없이 놀러가는 척 빈 집에 들어가 청소를 합니다.
분명 서방님은 말씀하셨습니다. ‘니 손에 물 안묻히게 해준다고. 청소하지말라고, 자기가 다 한다’더니, 꾸역꾸역 시간만 갑니다.
애들은 진땀을 흘리며 더워하고 있었습니다. 이건 아동학대 같아서 정말 두고볼 수가 없습니다. 너무너무 뜨거운 여름이라 샤워라도 시켜야 할 판이었습니다. 빨리 끝내야 하는데 끝나지가 않습니다.



아파트 인테리어 사진과 청소하는 모습
손을 걷어붙이고 맨손으로 곰팡이 제거제를 만져가며 실리콘을 불린 후 빡빡 문댔습니다.
아… 저 창틀에 있는 초록색은 장맛비로 비가 들이쳐서 물이 한참 고여있어서 이끼가 꼈더라고요. 이건 사실 금방 닦아서 해결했어요.
겨울에 환기가 안되어 창문에 결로가 생기면서 곰팡이로 실리콘이 까매진 부분만 락스를 이용해서 제거했습니다.
남편은 고무장갑도 준비해와서 청소했지만, 저는 맨손으로 세제와 곰팡이제거제, 락스를 만져서인지 손이 빨갛게 부르트더니 나중에는 각질이 녹아 없어져서 빨개졌어요.
화학적 화상을 입은 것입니다. ㅠㅠ
여기서 꿀팁은!
베란다 실리콘 곰팡이는 곰팡이 제거하는 젤이 가장 간편했는데 뭘 몰라서 저희가 분무기로 휴지나 솜에 묻혀서 기다렸다가 제거하는 방법을 택했는데 좀 번거롭고 시간 소모도 많이 됐네요.
저같이 베란다 실리콘 곰팡이를 제거하고자 하실 때는 일단 젤로 제거시도해보시고, 안되면 제거하고 새로 실리콘을 쏘는 걸로 하시는 게 시간과 돈을 버는 길입니다.

아산에서 청소를 마치고, 가족 여행을 짧게 했습니다. 천안 구도심에서 갈비도 먹고, 신도심인 신불당동에 가서 인생네컷 사진도 찍고, 설빙에 가서 빙수도 먹고..
지금 생각해보니 좋은 시간 보내고 왔네요. (왜 나는 힘들었던 기억만 났지..ㅋ)
공부가 무르익지 않았는데도, 성급한 부동산 공부와 진행으로 갑작스럽게 대출금 삼천만원을 마련하느라 여기저기 알아보고 대출 공부도 아주 지대로 했습니다.
10월 매매가와 전세가 이 시점에 다시 갭 금액을 확인하니 가슴을 쓰러내리게 되네요.
자그마치 갭이 1억 5600만원… 매매가 3억4500???
왜지? 이 부분은 좀 더 분석을 해봐야할 것 같아요. 이 시국에 매매가가 저렇게 오를 일인가 싶어요.
갭투자금 추가 마련을 위해 고군분투 하던 상황을 통해 배움이 일어났던 점에 대해 정리를 해봅니다.

아쉬운점
금리 인상 신호에 따른 매수세가 얼어붙을 수 있다는 점이나(설마 1% 이상 오를까 했습니다) 풍기동 외 탕정 지구 공급 과잉으로 영향을 받을 수 있다는 점을 알면서도 삼세권과 개발 호재만 믿고 투자를 진행하였던 점.

갑작스런 금리인상과 맞물려 비규제지역이 된 평택, 천안이 급부상하여, 상대적으로 수요가 전보다 줄었을 것으로 생각되는 점.

외적인 요인이니까 어쩔 수 없었다는 생각도 들지만, 부동산 공부에 깊이가 있었다면, 금리인상에 대한 예측과 세계 흐름에 따른 국내정세가 어떻게 변화될 지를 내다보고 투자를 진행해야겠다는 생각이 들었습니다.
잘한점
아산, 천안, 당진 등 경기 남부와 충남 지역에 대해 더 공부하게 되었고, 선대출 후전세는 아무때나 사용할 수 없고 ‘매도자 우위시장’에서 가능한 것임을 깨닫게 되었습니다.
경험에서 우러나오는 배움! 다음에는 똑같은 실수를 저지르지 않게 되겠죠?
그래서 저의 결론은
다음번에는 좀 더 ‘신중한 투자’를 해야겠다는 점! 매수세를 보고 투자 포인트를 판단하는데 좀 더 신중을 기해야겠다는 점! (투자 적기를 판단하는 안목을 길러야겠어요)
투자물건을 객관적으로 멀리 떨어져서 멀리 바라봐야겠다는 생각이 들었습니다. 2021년, 어떤 물건을 사도 다 상승하는 시기에서 나만 안샀구나 하는 생각에 충동적으로, 깊게 생각하지 않고 투자결정을 했던 것이 아쉽습니다.

그렇게 갭투자 6천만원을 통하여 처음으로 조정지역과 비조정지역 아파트를 소유한 다주택자의 길을 걷게 되었습니다.

어른들이 그토록 말씀하신 내집부터 마련해라. 대출금 빨리 갚아라. 월급을 받는 곳에서 일해라. 꼭 지켜야만 했던 그 선을 이제야 넘어서고 있습니다. 이제 우물 안에서 나왔습니다.

그리고, 바로 저희 부부는 뜻하지 않은 투자금을 회수하기 위해 명의에 구애받지 않고 투자할 수 있는 방법을 모색하게 됩니다.
그렇게 부동산 법인투자 공부를 시작하게 되었습니다. 법인으로 경매낙찰받기 위해 고군분투했던 과정이 이전 글에 좀 있는데요. 그렇게 도전한 결과, 첫 경매 낙찰이 8월에 있었습니다.

낙찰 이후에도 계속 수업을 듣고 책을 읽고 하다 보니 낙찰 후기를 올릴 시간조차 참 빠듯합니다.

법인 투자 설립부터 법인 경매 낙찰 후기도 조만간 적어보도록 하겠습니다. ^^
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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