안녕하세요. 스마트폰 사진 스터디 강사 세라미스입니다.
완연한 봄이 왔습니다. 춥고 어두웠던 겨울을 지나 만물이 소생하는 봄에 행크 회원분들 모두 좋은 봄 소식을 받았으면 좋겠습니다.
스마트폰 사진 스터디에서는 매 기수 다양한 사업장에 다녀옵니다.
오늘 칼럼 사례는 바로 얼마전에 방문했었던 스마트폰 사진 스터디 회원분의 실제 사례입니다.
작년 한해동안 수많은 에어비앤비 신규 사업장이 생겼습니다. 코로나 시국이후 각국의 닫혀있던 문이 열리면서 여행객들의 수요는 폭발적으로 늘었고 그에 따라 에어비앤비 수요 역시 폭발적인 성장세를 보였습니다.
다만, 그런 수요 때문에 에어비앤비를 사업을 할 수 있는 합법적인 매물을 찾기가 정말 힘들었습니다. 물론 이런 현상은 현재도 지속되고 있습니다.
특히 에어비앤비 입지 3대장이라 할 수 있는 마포, 명동, 용산 등의 입지에서는 매물을 찾기가 더 힘듭니다.
스마트폰 사진 스터디 회원분께서도 씨가 마른 에어비앤비 물건을 찾아 몇달을 손품을 팔고 임장을 다녔다고 했습니다. 그러던 어느날!!
1. 입지, 가격 다 마음에 들었으나 위반건축물!!
여러분은 어떻게 하시겠습니까? 입지도 괜찮고 가격도 좋습니다. 그런데 위반건축물 일때… 경매 물건에도 이런 위반건축물 딱지가 붙은 물건들을 많이 접하시죠? 그러면 초보자는 아마도 패쓰할 겁니다. 일단 다른 정상적인 물건도 많고, 덜컥 낙찰 받았다가 계속 이행강제금을 낼 수도 있으니까요..
그런데 하물며 에어비앤비에서는 사업장 대상건물이 위반건축물 일때 절대 사업자 허가가 나오지 않습니다. 이미 물건을 보고 간 다른 투자자들은 이 위반건축물 딱지로 걸음을 뒤돌려야 했을 겁니다.
여기서 이 행크 회원분께서는 걸음을 뒤돌리지 않고 직진으로 돌파합니다.
2. 위반건축물 어떻게 대처할 것인가?
위반 건축물에 투자를 하려 할때는 두가지가 중요합니다.
첫째, 위반건축물이 무엇 때문인지 원인을 파악하는 것
둘째, 원인을 제거하고 합법으로 바꿀 수 있는지를 파악 하는 것
이 건축물에서는 위반사항이 바로 이것 때문이었습니다. 흔히들 있는 옥탑방입니다. 사실 거의 대부분의 경우에 관례적으로 사용하고 있지만 불법건축물인 경우가 많습니다.
자~~ 여러분들이라면 어떻게 하시겠습니까?
다른 물건도 많으니 더 임장을 해서 어렵게 어렵게 물건을 다시 찾으러 다니겠습니까?
아니면 이 불법건축물을 합법으로 바꾸는 도전을 하시겠습니까?
3. 위반의 원인을 제거하면 합법 건축물이 된다.
일단 앞서도 말씀드렸지만 서울 에어비앤비 입지 삼대장에서는 물건 찾기가 쉽지 않습니다. 그렇기 때문에 다른 투자자들은 발길을 돌렸지만 이 회원분은 정공법 해결을 결정했습니다.
위반 건축물의 원인은 파악된 상태에서 옥탑방을 어떻게 할것인가? 이 회원분을 위반에 건축물에 해당되는 이부분을 철거하면 된다는 결론을 내렸습니다. 철거 방법을 파악하고 철거 비용을 산정했습니다.
철거비용을 추가로 지출하더라도 입지가 좋은 에어비앤비의 매출로 1년이면 충분히 철거비용을 상쇄할 수 있을거란 결론을 내리고 바로 실행에 옮겼습니다.
4. 합법이 된 공간, 메리트를 극대화 시킨다.
옥탑방을 철거했으니 이제 합법적 공간이 되었습니다. 하지만 이 공간을 단지 합법 공간으로만 두기는 너무 아쉽습니다. 사업 운영에 적극적으로 활용해야 하고 매출을 극대화 하는데 이용하면 마당쓸고 동전줍는 일석이조의 효과를 볼수 있습니다.
스마트폰 사진 스터디 회원분은 이 공간을 어떻게 변신시켰을까요?
옥상 공간의 독점으로 사용할 수 있게끔 초기부터 계약서를 작성했고 그로인해 추가로 얻을 수 있는 공간이 30평이 넘습니다.
같은 공간이라도 누가 어떻게 그 공간을 활용하느냐에 따라 공간의 성격이 바뀌고 사업 매출이 달라질 수 있습니다.
불법 건축물에서 어떤 투자자는 발걸음을 돌리고 어떤 투자자는 기회를 찾습니다.
불법건축물 vs 합법 건축물
5. 여기서 끝이 아니다. 루프탑은 거들 뿐…
불법 건축물을 합법적인 루프탑으로 이쁘게 바꿔놓으니 루프탑 이용문의가 늘고 그로인한 매출의 상승을 직접적으로 누릴수 있었습니다. 하지만 루프탑은 거들 뿐 본캐인 숙소자체가 고객의 마음에 들지 않으면 매출 상승으로 이어지지 않습니다.
이 회원분의 인테리어는 루프탑에서만 끝나지 않습니다.
사진 촬영 : 세라미스 스튜디오
에어비앤비의 최신 트랜드는 넓은 거실을 두고 있는 공간입니다. 거실을 넓게 사용할 수 있는 에어비앤비는 그렇지 못한 에어비앤비보다 예약률이 30%이상은 높습니다.
초기에 불법 건축물이었던 이 숙소 역시 본 숙소인 이공간이 좋지 않았더라면 불법을 합법으로 바꿀 도전을 하지 않았을 것입니다.
사진 촬영 : 세라미스 스튜디오
누군가는 임장을 하면서 물건이 없다고 포기하고
누군가는 임장을 하면서 기회를 찾아냅니다.
결국 내가 하는 임장이
단순히 부동산 방문만을 위한 것인지
그 속에서 기회를 찾는 임장인지를 잘 파악해 보시기 바라겠습니다.
