안녕하세요.
행크에서 꾸준히 성장하고 있는 그니미니 입니다.

오늘은 작년에 낙찰 받았던 아파트를 처리하면서
겪었던 경험을 공유해보고자 합니다.


오늘의 주제…

2022년 1월 행크에 입문하고, 2023년 5월 첫 낙찰을 받았습니다.
낙찰 후기는 아래 링크를 참고 부탁드립니다.


그니미니 · 수강 강의 및 스터디(기수) : 경매의기술Class, 경매초급반, 경매실전반, 공매투자반, 지분스 2기~6기, 지역리더 · 낙찰/계약/매입 일자 : 2023년…
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당일에는 너무 기분이 좋더라구요.
매매사업자를 통해 단기 매도를 생각했기에
달콤한 수익까지 기대하면서 명도를 진행하였습니다.


안녕하세요. 행복재테크에서 꾸준히 성장하고 있는 그니미니입니다. 오늘은 5월 말에 낙찰 받았던 물건의 명도 경험담 공유해보고자 합니다 ^^ 이사가는 날까지 전화와 문자로만…
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사실상 명도의 난이도는 매우 낮았습니다.
초심자의 행운인지… 전화로 명도를 마쳤고,
심지어 명도비도 없이 나가셨습니다.
※ 매도하고 알았지만, 선수관리비도 가져가지 않으셔서 짭짤한 이득을^^


제가 낙찰 받았을 당시에 매매가와 전세가 인데요.
제가 낙찰 받은 금액은 1.75억으로 직거래를 제외하면,
급매가는 약 2억 전후로 확인하였습니다.

실제로 입찰 전에 부동산 임장을 통해
수리 하면 2.3억 / 수리 안하면 2.1억 정도
아무리 못해도 2억에는 팔 수 있다고 하였습니다.

그런데 말입니다.


제가 명도를 7월에 마치고, 매물을 올렸습니다.
몇몇 팀들이 집을 보러 왔지만, 실제로 거래는 되지 않았습니다.
그리고, 그때부터 급매물이 갑자기 쏟아져 나오기 시작합니다.
※ 제 급매 물건을 보고, 급한 다른 매도자 분들이 매가를 낮추기 시작합니다.

10월에 1.87억, 12월에 1.9억에 거래가 되었음에도 불구하고,
저의 물건에는 매가 조정에 대한 협의도 들어오지 않았습니다.
※ 급매 물건들 중에서 저의 물건보다 다른 물건들이 먼저 거래가 됩니다.

시간은 흐르고, 대출이자는 계속 빠져나가는 상황에서
저는 마음이 급해지기 시작합니다.

어떤 문제 때문에 매도가 안되는 것일까…
집을 보여줬던 부동산 사장님들께 전화를 돌리면서
원인 파악을 시작하였습니다.

집이 팔리지 않았던 원인 분석

채무자가 살았던 집이어서 그런지…
매우… 매우 지저분하고 더러웠습니다.

매수하시는 분께서 인테리어 하는 조건으로 매가 조정하려고 했으나
대부분의 사람들은 현재의 모습을 보고 매수 결정을 보류하셨던 것 입니다.

집에 있는 곰팡이, 묵은 때를 다 제거하기 위해서
입주청소를 진행하기로 결심하였습니다.

정말 깔끔하게 청소를 진행하였고, 디퓨저를 통해 향기를 더했습니다.
이렇게 집 상태를 바꿔놓으니 부동산 사장님들께서도
집을 보여주면서 만족해하는 손님들의 비율이 늘어났다고 말씀해주셨습니다.


처음 매도를 진행할 때에 아파트 주변에 있는 부동산 약 5~10 군데에만 물건을 내놓았습니다.
급매 물건이기 때문에 단지내 부동산 사장님들께만 내놓아도
빠르게 매도가 될 것으로 오판을 한 것입니다.


계약 확률을 높이기 위해서는 여러 부동산에 내놔야 한다는 것을 뒤늦게 깨닫고,
바로 근처 지역에 있는 부동산들까지 포함하여 147개 부동산에 물건을 내놓습니다.

이렇게 내놓으니 부동산끼리도 경쟁이 붙을 뿐만 아니라
제가 보이지 않는 경쟁자를 붙이기에도 용이하더라구요.

예를 들어, 집을 봐도 되는지 A부동산에서 전화가 오면,
“아~ 어제 전화주셨었죠?” 라는 멘트로 가상의 경쟁자를 만듭니다.
그러면, 부동산 사장님께서 매수자에게 손님이 많다는 것을
넌지시 얘기할 수 있을 것으로 판단하였습니다.

이번 물건을 처리하면서 느꼈던 점

제가 낙찰 받은 물건은 분기 별로 1건의 거래는 있었던 아파트였습니다.
또한, 입찰 전에 임장을 했을 때에도 부사님들께서 매도에 대한 확신이 있으셨습니다.

하지만, 막상 시장이 좋지 않은 상황에서는
갑자기 급한 매도자들이 등장하여 제가 매도하고자 했던 급매가에 던지는 경우가 발생합니다.

사실 이것까지 예상하면서 투자하기는 쉽지 않지만,
그만큼 입찰가를 선정할 때부터 수익이 날 수 밖에 없는 금액을 선정해야합니다.

즉, 일반적인 물건 보다는 상대적으로 경쟁이 덜한 물건을 고르고,
입찰가를 수익이 날 수 있도록 써야지 안정적인 수익이 보장된다고 생각합니다.

하지만,
돌아보니 이번 물건을 처리하면서 저는 큰 성장을 했다고 생각합니다.
열심히 강의를 들으면서 지식을 키우는 것과는
차원이 다른 실전 경험들을 쌓을 수 있었습니다.

그리고, 실제 강의에서 들었던 것들을 활용하면서
체득할 수 있는 소중한 시간이었습니다.

비록 수익이 엄청 크지는 않지만,
이 어려운 시기에 손해보지 않고 수익을 얻은 것에 만족하였습니다.
실제로 수익보다는 경험적인 Level Up이 많이 이루어 졌구요

① 경매 물건을 낙찰 받고, 명도부터 매도까지 한 사이클 경험이 중요 (공부랑은 차원이 다름)
② 낙찰 받는 것이 중요한게 아니라 매도가 중요하다는 것을 인지
③ 입찰 할때 부터 확실하게 수익이 나는 금액으로 입찰가 선정하기

이번 경험을 통해 제가 느낀 3가지 입니다.
경매 낙찰 경험이 있으신 분들은 위의 내용에 공감하실 것이고,
경매 낙찰 경험이 없으신 분들은 위의 내용을 꼭 참고 부탁드립니다.

저는 이 매도 경험을 통해 2건의 물건을 더 낙찰 받았고,
한 건은 강제집행 후 매도 진행 중, 한 건은 명도 후 임차세팅까지 완료했습니다.

낙찰 받는 것이 중요한게 아닙니다.
매도하는 것이 훨씬 중요합니다.
꼭 명심하시고, 행크에서 꼬옥 큰 수익 얻어가세요 😀
감사합니다.

2024.04.03
그니미니 올림