안녕하세요. 새롬샐리입니다.
2024년을 시작하면서 [EXIT PLANNER]에 적은 목표는
“월 현금 흐름 500만원 만들기”였습니다.
이에 대한 계획으로는 다음 2가지를 세워두었습니다.
1) 수익형 부동산(상가 또는 다가구)에 대해 공부하고, 투자 실행하기
2) 3월에는 실제 경매에 도전하기

3월에는 진짜 ‘법원에 구경이라도 가보자!’ 는 마음으로 매일 매일 상가 물건을 들여다보고 또 들여다 보고 했습니다.

핸드폰에 [경매알리미], [경매마당] 앱을 깔고,
지하철로 이동할 때나 5분, 10분 자투리 시간이 날 때마다 열어보았습니다.
그러다가 관심이 가는 물건은 [관심 물건]으로 표시해두고,
컴퓨터로 다시 조사하는 방식으로요.

투자금이 적기 때문에 혹시나… 만에 하나 일이 잘못 되더라도 타격이 적을 물건,
초보자가 하기에 부담이 없는 물건을 만날 수 있지 않을까 하는 마음으로
물건 종류만 ‘상가’로 설정하고 그 이외의 조건(유찰횟수, 지역, 가격 등)은 설정하지 않고
두루두루 물건들을 보았지요.
물건 선택
송사무장님&레노님의 [상가투자반] 수강과 더불어
상가 관련 도서 독서(1. 서울휘의 월급 받는 알짜 상가에 투자하라. 2. 상가투자 핵심 노하우 3. 월500 임대료 받는 엄마의 상가 투자)를 하면서 도달한 결론은
– 상가 투자에 대해 너무 두려워하지 말자.
– 투자에 순서는 없다(저는 이전에 상가 투자를 최종 도달해야 하는 투자처로 생각했었던 것 같습니다.)
– 모든 조건을 만족하는 물건을 찾으려 하기보다 수익이 나는 구간의 입찰가라면 도전해보자!
였습니다.

우선 저만의 기준을 정하고,
1) 소액투자 가능할 것(5000만원 이하)
2) 2층 이상이라면 20평형 이상일 것(활용도 고려)
3) 근린 상가 선호(초보가 접근하기에 무난할 것으로 생각)
검색을 하던 중 도전해보고 싶은 물건을 찾았습니다.
시세 파악 및 입찰가 산정

부동산 플래닛/네이버 부동산/인근 낙찰 사례를 살펴보며, 상가 면적과 층을 비교하며 시세를 파악했습니다.

* 입찰가 산정
– 이전 낙찰가율을 바탕으로 수익표에 시뮬레이션을 돌려보았습니다.
(입찰가를 얼마 적었을 때 수익이 얼마가 남는지 다양한 경우의 수를 넣어 보면서 감정가의 50% 정도는 써야 수익도 나면서 낙찰이 가능하겠구나 예상했습니다.)
– 패찰하더라도 입찰 당일 분위기에 휩쓸려 너무 높은 가격으로 적지 않기로 했습니다.
– 아시다시피, 대출 가능 금액을 은행 상담을 통해 사전에 조사해야 합니다. (경매받는 상가의 경우 낙찰가 80%까지도 대출이 가능하다고 하지만, 개개인의 상황에 따라 다르다는 답변을 받았어서 입찰 전에는 보수적으로 60%로 잡고 투자금을 예상했습니다.)

임장
1) 사전 확인 : [오픈업] 앱을 통해 상권 분석 , 배후 세대(주변 아파트 세대수) 확인
2) 현장 : 관리비 미납액 확인 / 주차시설 / 엘리베이터 / 주변 상권 확인
3) 부동산 방문 : 상가 임차인 버전으로 3군데 조사

첫 입찰 도전
전날 입찰표 작성방법을 보고 또 보고.
예시파일을 핸드폰에 저장해두고 강원도로 출발했습니다. (참고로 집은 서울이고, 강원도 원주에는 아무 연고가 없습니다…)
강원도 원주까지 가는 중에도 왜 내가 거기까지 가는 것일까…?
입찰 경험을 위해 가는 것 치고는 너무 멀리가는 거 아닐까…?
그냥 오늘은 포기하고, 서울이나 경기도 물건을 다시 찾아볼까…? 등등 참 많은 고민을 했습니다.

해당 물건에 6명이 입찰을 한 것을 보고, 든 생각은
‘음… 나쁘지 않은 물건이었던 것은 맞구나! 당연히 난 패찰이겠구나!’ 생각했습니다.

그런데, 웬걸요 ~~!!
최고가 매수인은 “서울시 ~~~ ” 하고는 제 이름을 부르는 겁니다!

너무 놀람과 동시에
내가 쓴 입찰가에 대한 의심이 마구마구 솟구쳤습니다.

하지만, 사전에 조사한 임대가 및 매매가… 그리고 수익이 나는 구간으로 생각한 가격이었기에
더 이상 의심하거나 후회하지 않기로 했습니다.

낙찰 그 후
1) 공실 상태라서 명도는 필요 없습니다.
2) 낙찰 후 2~3주 지나서 [대금지급기한통지서]를 우편으로 받았고, 대출 받을 때 서류도 함께 제출하였습니다.
3) 상가 관리사무소에 관리비 정산 내역 받았습니다.
4) 부동산에 임대 의뢰하였습니다.
5) 대출 실행하여 잔금 치뤘습니다. (대출이 있는 경우에는 은행과 연계되어 있는 법무사가 등기를 하기 때문에 셀프등기는 불가하더라구요. 이번에 셀프등기에 도전해보고자 했는데, 다음 기회를 기다려야겠습니다.)

현재 잔금 치루고, 등기서류가 우편으로 오는 것을 기다리고 있습니다.
처음으로 부동산을 경매를 통해 낙찰받고,
두려움 반 설렘 반으로 한 달을 지내온 것 같습니다.

어서 적합한 임차인을 만나는 날이 오기를 고대하면서요.

책에서 수업에서 배운 절차들이어도 직접 해보니 느낌이 다르더군요.
부동산 임장, 입찰, 대출 상담, 관리사무실 연락 등등….
직접 해보는 경험은 본인의 자산이 되는 것 같습니다.

아직 초보야… 공부가 덜 됐어… 이런 생각으로 머뭇거리기 보다
가능하고 안전하다고 판단되는 선에서 투자 경험을 하나하나 쌓아나가보려 합니다.

여러분들도 화이팅 ~~~!!! 입니다.