공투스 1기에 매수한 화성 공장, 등기하고 임대 완료 후기 (짱윤)

안녕하세요. 공투스 1기 짱윤입니다.

오늘 공투스1기 수강하면서 매수했던 화성 공장에
임대차 계약서를 쓰고 왔습니다.ㅎ

짱윤 · 수강 강의 및 스터디(기수) : 공장투자스터디 1기 · 낙찰/계약/매입 일자 : · 인증 사진 : ※ 부동산 계약서, 영수증 등 첨부 필수(소중한 개인 정보…
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예전에 매수 계약 후에 짤막하게 공유는 했었는데요.

이번 공장투자는

1. 공투스 1기 수강을 하고
2. 화성에 신축하는 공장을 분양(매수)받아
3. 준공과 함께 대출 자서를 한 후에
4. 잔금 및 등기를 치고
5. 마지막 임차까지 완료

임대차 완료를 포함해서
투자 과정을 간단하게 공유해볼까 합니다.

공투스 1기 수강
공장 투자에 작년부터 막연하게 관심을 가지고 있다가
행크tv에 출연하셨던 긍긍쌤 영상을 보고 강의 열리기만을 기다리다가
공투스1기를 수강하게 되었는데요.

최근 주택에 대한 투자가 어려워지면서
좀 더 맘 편한 투자처는 뭐가 있을까 고민 하던 중에
막연하게 토지의 지가는 안정적으로 우상향할 것이라는 생각으로,
그렇다면 보유기간동안 토지를 깔고 있으면서 임차료도 받을 수 있는
공장투자가 제격이겠다 싶었습니다.

그렇지만 아는게 아무것도 없다보니
긍쌤을 찾아가 수업을 듣게 되었고
공장 임장을 다니며 또 새로운 세상을 알게 되었습니다.

화성에 신축 예정 공장을 매수
5억 내외의 60평짜리 공장을 첫번째 공장투자의 타깃으로 하여
스터디 기간동안 열심히 물건을 찾아 헤맸던 것 같습니다.

그 때의 활동들은 아래 후기에 잘 적어놨었는데
블로그와 네이버 부동산을 매일 뒤지고
시간날 때마다 가깝지도 않은 화성을 수시로 왔다갔다 하며
조원들과 함께 열심히 했던 것 같아요.ㅎㅎ

이 때가 육아휴직 기간이었는데
아마 육아휴직 중에 가장 바쁘고 열심히 움직였던 때가 아닌가 싶네요.ㅎㅎ

제가 매수하게 된 공장은
화성 장안면 석포리에 위치한 공장이었는데
4.8억에 55평 지어질 공장을 매수하게 되었습니다.

공장을 분양받았다고 하면 처음 들으시는 분들은 많이 헷갈려 하시던데
다 지어진 공장이 아니라 지어질 공장을 소유주에게 샀다고 생각하시면 되는데
아파트 분양과 그다지 차이는 없습니다.

이 매물은 가격이 저렴했음에도 땅모양이 네모반듯한게 아니고 세모난 모양으로 생겨서
아무래도 토지이용도가 떨어질 수 있다 보니 바로 거래가 되지 않고 남아있었던 듯 합니다.

세모난 형태의 대지형상

그러나 현장을 임장해 보니
우선 물건지까지 도로 사정이 상당히 양호하였고
(2차선도로에서 약 300m, 도로폭도 거의 2차선도로 수준으로 넓음)
주변 비어있는 대지들이 모두 공장 신축 예정으로 공장 밀집 지역으로 변모,
긍정케이쌤이 알려주신 피해야 할 시설이 주변에 딱히 없다는 점,
그리고 단점을 상쇄하고도 남을만한 저렴한 평단가 (약 220만원대)

물건받고 잘 보이지도 않던 밤에 갔던 첫번째 임장

이런 것들을 종합하여 매수를 결정하게 되었습니다.
(가장 결정적인 것은 긍쌤께 투자해도 좋다는 답변을 들었기 때문.ㅎㅎ)

준공하고 대출 자서하기
대출받는 과정이 전체 과정 중에서는 가장 어려웠던 것 같습니다.
공장 대출은 처음이라 막막하기도 했고요.

대출은 결론적으로 매도자 측에서 추천해준 은행을 통해 진행하게 되었습니다.(하나은행)
이번 물건은 법인으로 매수를 하였는데 부동산 매출 외에 다른 매출이 딱히 없었음에도 불구하고
지점장님께서 신경을 많이 써주셔서 무사히 대출을 마칠 수 있었던 것 같습니다.

80%가 조금 안되는 3.65억을 대출받을 수 있었는데
은행에서는 저의 법인이 아무래도 제조업으로 보기는 어렵고 공급업 법인으로 판단을 내리다 보니
대출 이율이 낮지는 않았습니다.ㅠㅠ

협의 기간동안 은행에서 요구하는 서류가 상당히 많았고
별도 사업계획 등도 작성해서 제출해야 하는 등 우여곡절이 많아서
다음에 추가매수를 한다면 그때는 개인사업자로 진행해볼까 하네요~ㅎ

준공은 당초 계획했던 6월30일을 약간 넘겨서
7월초에 준공이 되었는데
착공이 늦어서 제때 잘 지어질까 했는데
공장은 금방 짓더라고요.^^

토목공사와 뼈대 올리기 (4월말~5월초)

판넬 마감 및 아스콘 포장 (~5월말)

공사 완료 (6월)
본인공장도 아님에도 항상 사진도 찍어주시고 공유해주신 셔리형님 감사합니다.^^

등기와 임차 세팅
등기하는데는 딱히 어려운 점은 없었습니다만,
대출이율이 높고(4%대, 남는게 없다ㅠㅠ) 묶이는 실투자금이 적지 않은데다
매수 시점 대비 화성의 매매가격이 가파르게 상승 중이었기 때문에
당초 계획과 달리 등기하고 나서 임대와 매매를 동시에 내놓았습니다.

결과적으로는 제목처럼 임대차를 우선 계약하게 되었네요.^^
거래했던 부동산 실장님이 정말 자기 일처럼 애를 많이 써주신 덕분이라 생각합니다.
화성에서 상급지가 아닌 장안면임에도
상급지에 준하는 수준으로 임대차 계약을 성사시켜 주셨습니다.^^ (건물면적 평당 3만원)

위치만 좀 지웠습니다;;; 화재보험 특약은 필수?

저는 조금 시간이 걸리더라도
단기 매도에 무게 중심을 두고 있었습니다만,
이정도 수준이라면 임대차 세팅 후에 계속해서 매도를 진행해도 되겠다 싶었습니다.
오히려 좀 더 여유를 가지고 원하는 가격에 매도할 수 있는 상황을 만들게 된 것 같습니다.ㅎ

나중에 들은 이야기지만,
이번 계약금액보다 낮은 금액의 임차 요청은 여러번 왔었지만
부동산 실장님께서 다 커트하셨던 것 같아요.ㅎㅎ

그리고 이번에 계약한 임차인 사장님은
주변에서 금속 사출 및 성형, 조립을 하는 회사를 운영 중이신데
마침 60평 정도의 공장이 더 필요한 상황이었고
마침 제 공장이 걸어서 10분 정도의 가까운 거리에 위치한데다
자재를 이동하기에 도로 사정이 양호한 점 등을 보시고 높은 가격에도 계약을 결정하신 듯 합니다.
(도로 사정의 중요성!!)

서로의 힘이 되어 주는 공투스1기
매수하기로 해놓고
계약서 쓰러 가는 날까지도
괜찮은 투자인지에 대해서 많은 고민들을 했었습니다.

다행히도 임대차까지 잘 마무리가 되었고
이제는 엑시트만 잘 하면 될 것 같은데요.ㅎㅎ

스터디는 끝났지만
지금도 서로 항상 관심갖고 응원해주는
공투스1기 동기분들과
잘 이끌어주셨던 긍정케이 선생님 덕분이 아닌가 생각합니다.
다시 한번 감사드립니다!!

감사합니다.^^ 사진은 좀 작게…ㅎ