공장 초보의 투자경험담, 공장 경매와 급매 (투자대학)

안녕하세요 투자대학입니다.

공장 왕초보였던 제가 실제 공장 투자를 하게 된 이야기를 들려드리려고 합니다.

공장투자는 고수들의 영역이라는 생각이 들지 않으시나요?

저도 마찬가지 였습니다. 공장이라고 하면 너무 생소하고, 나와는 거리가 있는 분야라고만 생각했습니다.

경매물건 검색을 해봐도 금액도 크고, 덩치도 크고, 온갖 첨보는 기계 기구에 어떻게 접근조차 해야할지 감도 안와서 너무나 당연하게 패스했던 유형이었습니다.

공장 왕초보였던 저도 공장투자반을 듣고, 공장 임장을 다니다 보니 조금씩 안개가 걷히더라고요. 긍정케이 쌤의 공장 투자반이 아니었으면 아마 공장은 영원히 미지의 영역으로 남지 않았을까요? ㅋ

아직 여전히 초보이지만, 전혀 공장을 알지 못했던 왕왕초보에서 공장 투자까지 이어지게된 이야기를 들려드리고자 해요.

왜 공장 투자를 하게 되었을까요?

공장 투자가 가지는 장점이 있기 때문인데요, 제가 생각하는 공장 투자의 장점은 다음과 같습니다.

1. 공장투자의 본질은 토지투자다
토지 투자의 장점이 곧 공장 투자의 장점이기도 하다고 생각합니다.

토지 투자의 장점은 장기적으로 시세차익을 크게 얻을 수 있고, 안정적인 시세상승을 기대할 수 있다는 거죠.

공장도 마찬가지로 토지를 깔고 있기 때문에 안정적인 시세상승과 호재에 따른 시세차익 또한 거둘 수 있다는 장점이 있습니다.

2. 월 현금흐름을 얻을 수 있다

토지 투자를 어려워 하는 이유 중 하나는 월 현금흐름 없이 자금이 장기간 묶일 수 있다는 단점일 것입니다.

그런데 공장 투자는 공장에서 월 현금흐름이 나오기 때문에 큰 부담없이 장기 투자를 할 수 있습니다.

지금과 같은 중~고금리 시대에는 대출을 많이 받았을 시 플러스 현금흐름은 발생하기 어렵지만 금리가 하락된다면 플러스 현금흐름 또한 기대할 수 있습니다.

3. 분명한 수요가 존재하는 안정적인 투자처
공장투자반에서 알려주는 공장 4대 요건(도로, 연식, 용도지역, 층고)를 충족하고 수요가 있는 지역에 저렴한 가격에만 매수한다면 손해볼 확률이 적은 투자입니다.

그리고 임차뿐만 아니라 매매도 활발한 상품이기 때문에 저위험 투자상품이라고 보았습니다.

따라서, 경매와 급매로 공장 투자를 접근하고자 했습니다.

즉, 토지 투자의 단점을 극복한 투자처라고 생각해서 공장에 큰 관심을 갖게 되었습니다.
2023년 공장 경매 부문 인기상 “동주강업”

첫 번째로 접근했던 공장 투자물건은 공장 경매에 관심있는 분이라면 모두 다 아실 “동주강업” 물건이었습니다. 행크공식스터디 조사 물건이었고, 행공스 경매조에서 함께 조사하고 명랑이님이 발표해주셨습니다.

– 화성시 팔탄면 율암리 소재
– 계획관리지역
– 토지면적 350평, 공장면적 180평
– 2018년식 준신축 공장
– 2차선 변 100m, 4차 선변 300m 이내
– 도로 조건 양호

수요가 풍부한 지역에 위치한 A급 물건이라고 생각했고, 행공스 경매조 명랑이님과 공동투자를 진행하기로 했습니다.

매도가는 아무리 못해도 평당 300만원(매매가 약 10억 5천만 원)이면 급매로 충분히 단기 매도도 가능할 거라 생각했습니다.

그런데 이 물건은 수평증축된 위반이 있는 건물이라는 것이 특이한 점이었습니다.

위반건축물으로는 등록되지 않았지만 언제든 위반건축물으로 등재될 수 있는 물건이었죠.

위 사진을 보시면 동주강업이라는 한 건물로 보이지만 실제 허가는 2개 동인 것이고, 가운데 부분(붉은색 표시)을 증축하여 한 동으로 만들어 쓰는 거였어요.

위반 부분을 원상 복구하기 위한 비용 견적을 받아 보았습니다. 업체 3군데 정도를 선정해서 각기 다른 시간에 방문하여 견적을 받아보았습니다.

불법 부분만 걷어내고 원래 허가 받은대로 2동으로 만드는 비용, 그리고 두 동으로 만들었다가 한 동으로 다시 만드는 비용 이렇게 두 가지 견적을 받았습니다. (2동으로 만들어 쓰는 것보다 1동으로 만들어 쓸 때 훨씬 효용 가치가 더 높기 때문에)

– 2동으로 만드는 비용: 3천 만원
– 2동으로 만들었다가 다시 1동으로 합치는 비용: 6천 만원

명랑이 님과 논의한 결과, 원복비용과 기타 비용을 고려하여 저희는 보수적으로 입찰하기로 했습니다.

감정가 약 10억 7천만원에서 약 80%인 금액으로 입찰했습니다.

결과는?

아시는 분은 아시겠지만, 무려 36명이나 입찰이 들어와서 11억 원에 가져가셨네요, 불법 증축 부분은 신경쓰지 않고, 현황 그대로 사용하실 실사용자 분이셨습니다.

너무 큰 차이라 아쉽지도 않았고, 그저 좋은 경험했다는 생각에 뿌듯한 기분만 안고 돌아왔습니다. (저희가 산정한 불법 원복 비용도 너무 비싸게 받은 견적이었더군요 ㅜㅜ 2천 만원이면 충분하다는 …)

ps. 셔리형님 등 공임스 분들도 봬서 넘 반가웠습니다!

불황의 시기에는 급매를 노려보자

두 번째는 공임스 3,4기를 통해 저보다 더욱 탄탄히 공장 기초체력을 닦아놓으신 “프로등기러”님을 통해 만나게 된 물건이었습니다. (프로등기러님께서 물건 매수 대부분을 진행해주셨어요)

-화성시 정남면 덕절리 소재
-계획관리지역
-토지면적 170평, 공장면적 60평
-2020년식 준신축 공장
-향남 IC 3km 이내
-오산세교지구 1~2km 이내, 오산역 3km 이내로 직주근접
-동탄, 용인 남사읍 10km 이내 (10km면 호재에 대해 영향이 있을런지?)
-도로 조건 양호, 층고 7m 이상

정남면 시세는 현재기준으로 평당 330~350만원을 형성하고 있습니다.

그런데 열심히 발품을 파는 중 부사님께서 급매 물건을 소개해 주셨습니다.

평당 300만 원이 안 되는 평당 288만원 물건이 있다는 소식!

예전에 나왔던 물건인데 소유주분이 많이 편찮으셔서 관리할 수 있는 상황이 전혀 안 되어, 급매와 임차를 동시에 놨던 물건이었습니다.

아주 저렴하게 내놨기에 임차가 먼저 일주일만에 맞춰졌고, 그에 따라 매매는 들어간 거 였어요.

그런데 부사님께서 저희가 제시한 조건(6억 내외, 도로폭 4M 이상, 준신축, 계획관리지역, 급매)의 물건을 찾고찾으시다가 예전에 나왔던 물건을 기억해 내신거죠 !