공매보다 싸게 사서 2년 만에 수익률 100% 달성 (자본주의생존가)

안녕하세요? 자본주의생존가 입니다.

요즘 부동산 시장이 말 그대로 얼어붙어버렸죠. 뉴스만 보면 부동산 거래량 실종이라는 기사가 너무나도 많이 들려옵니다. 가격은 떨어지고, 거래량은 실종이고… 여러분과 저같은 부동산 투자자들에게는 정말 쉽지 않은 환경인데요.

그런데, 얼마전 저는 오피스텔 매도에 성공했습니다. (아직 잔금 전이기는 하지만) 매도 계약금을 받아냈는데요. 심지어 급매로 팔았는데도 수익이 나서 여러분과 함께 경험담을 나누려고 합니다.

공매보다 싸게 사서 2년만에 100% 수익을 올린 물건, 같이 보시겠습니다.

공매보다 싸게 매입한 오피스텔 이야기

2년 전인 2020년 연말의 어느 날이었습니다. 저는 월세받는 부동산을 매입하기 위해 공매 사이트를 뒤적거리고 있었습니다. 그러던 중 눈에 들어온 감정가 1억 3천만 원 짜리 오피스텔!

이 오피스텔은 1억 3600만 원 감정가에, 1회 유찰되어 9,520만 원에 시작하는 물건이었습니다. 경기도 일산에 위치한 오피스텔이어서, 임장 가기에도 가까웠어요. 그래서 ‘임장 한번 다녀와보자’는 마음으로 방문을 했습니다.

부동산에 들어가서 오피스텔 월세를 구하는 컨셉으로 부사님 인터뷰를 했습니다. 그리고 은근슬쩍 매매 가격도 물어보았는데요.

부사님: 매매 가격은 왜 물어보세요?

자생가: 제가 예전에 전세 사기를 당할 뻔한 적이 있어서, 매매 가격도 꼭 확인하거든요~

부사님: 아 그러세요~ 여기 매매 가격은 1억 초반 정도 해요~ 혹시 매매에도 관심 있으세요?

자생가: 매입할 수 있는 물건이 있나요?

부사님: 네! 마침 엄청 좋은 가격에 나온 물건이 있어서요~ 그 물건 한번 보시겠어요?

자생가: 얼마에 나왔는데요?

부사님: 지금 7500만 원에 나와있어요! 완전 초특급 급매 가격이에요!

자생가: 집 좀 보여주세요! 전세 가격보다 싼데요?

그렇게 저는 부사님과 급매로 나온 집을 보게되었습니다.

당시에는 임차인이 살고 있었고, 이정도 상태면 나쁘지는 않겠다고 생각했습니다. 그래서 저는 부사님에게 잠깐만 생각해보겠다고 얘기를 했습니다. 어디까지나 저는 공매 입찰을 위해 조사를 하러 간 상황이었으니까요.

그러면서, 계산기를 열심히 두드려보기 시작합니다. ‘아무리 생각해봐도, 공매로 내가 7500만 원보다는 싸게 사기 힘들 것 같은데…’라는 생각이 머릿속을 떠나지 않았습니다.

그래서 저는 집으로 되돌아가던 차를 세우고, 부사님에게 전화를 걸었습니다.
사장님, 그 집 제가 매입할게요.
계약금 쏠 계좌 주세요.

그런데, 부동산 사장님의 충격적인 대답이 돌아옵니다.

부사님: 아… 그 집 다른 분이 이미 계약금을 쏘셨어요.. 어쩌죠?

아… 너무나 아까웠습니다. 공매로도 이 가격보다 싸게 사기는 어려울 것 같았는데 말이죠. 그런데 반전이 있었습니다.

부사님: 그런데, 그 분이 여기에 오피스텔이 하나 더 있으셔서요~ 8500에 매도하고 싶으시다는데 관심 있으세요?

8500만 원이면 충분히 매력있는 가격입니다! 저는 바로 계약금을 쏘겠다고 말씀드리고, 계약금을 입금시켰습니다. 가격을 못올리도록 중도금도 쏘고 싶었지만, 일단은 계약금만 쐈습니다. 당시에는 공매 낙찰가가 나온 상태가 아니었기 때문에, 공매는 얼마에 낙찰될까가 궁금했는데요.

과연 공매 낙찰가는 얼마였을까요?

무려 1억 400만 원!!!

물론, 공매에 나왔던 물건의 향이 더 좋기는 했지만, 그래도 1900만 원이나 싸게 샀잖아요? 공매보다 무려 1900만 원이나 싸게 산 오피스텔과의 인연이 시작되었습니다.

공매보다 싸게 산 오피스텔과의 인연
대화를 나눠보니 매도인은 이혼을 앞둔 중년의 여성분이었습니다. 이혼을 앞두고 재산을 처분하는데, 빠르게 처분하고 싶어하는 눈치였습니다. 안타까운 일이지만, 저에게는 행운이었죠. 그 기회를 잡을 수 있었으니까요.

그렇게 계약이 마무리되고, 대출을 알아보았는데요. 저는 이미 2건의 방빼기 없는 주택담보대출을 보유한 상태였습니다. 그래서 이 오피스텔 대출은 방빼기를 해야 하는 상황이었는데요.

여기서 방빼기란?

대출금에서 소액 임차인 최우선변제금만큼 금액을 빼는 것을 의미합니다. 예를 들어, 소액임차인 최우선 변제금이 3000만 원이라고 가정하면, 1억 원 짜리 원룸 오피스텔을 사는 데 70%를 대출해준다고 했을 때 7000만 원 나와야 하는 대출이 4000만 원밖에 안나온다는 것입니다.

즉, 방 개수만큼 소액임차보증금을 차감하고 대출을 해주는 것인데요.

은행이 이렇게 하는 이유는, 이 오피스텔이 경매로 넘어갔을 때 소액임차인 최우선 변제금만큼은 은행이 회수할 수 없기 때문입니다. 아무리 은행이 선순위라고 하더라도 소액 임차인이 있다면 소액 임차인이 먼저 보증금 3000만 원을 돌려받습니다. (소액임차인 최우선변제) 그리고 나머지 금액을 은행이 돌려받는 것이죠.

대출을 해준 은행 입장에서는 손해를 보기 때문에 최우선변제금 만큼을 미리 빼고 대출을 해주는 것이 바로 방빼기입니다.

하지만, MCI, MCG와 같은 제도를 이용하면 방빼기를 방지할 수 있습니다. 아무튼 저는 방빼기 없는 상품을 찾기 위해, 자주 연락하던 대출상담사님께 연락을 드렸습니다. 그리고 보험사 주택담보대출 상품을 소개해주셨는데요.

보험사에서도 주담대를 해주는지 그 때 처음 알았습니다. 물론 은행이 아닌 만큼 금리는 더 높았는데요. 당시 3.05%의 높은 금리로 대출을 받았습니다.
엥? 3%면 완전 저금리 아닌가요?
라는 말씀을 하실 수도 있는데요.

제가 대출을 받던 2020년 당시는 역사상 유래없는 초저금리 시대였습니다. 당시 주담대 평균 금리는 2%대였습니다.
즉, 3%면 당시로썬 상당한 고금리가 맞죠. 하지만 저는 달리 방법이 없었기 때문에 보험사 대출을 받기로 합니다.

여기서 또 반전이 있습니다. 당시 받았던 고금리 대출은 무려 5년 고정금리 상품이었습니다. 그래서 지난 1년동안 다들 금리가 올라서 허덕일 때, 저는 여유롭게 차 한잔 하면서 월세를 받을 수 있었죠^^

2년 간의 월세, 그리고 매도
그렇게 여유있게 월세를 받으면서 가지고 있던 오피스텔!

하지만 그렇게 정들었던 오피스텔을 이제는 떠나보낼 때가 되었습니다. 2년 보유기간을 채웠으니 이제는 매도해서 매도차익을 봐야겠죠. 그래서 매도를 결심하게 되었고, 이번에 매도 계약이 체결되었습니다.

이 오피스텔은 워낙 싸게 매수했기 때문에, 남들이 급매로 내놓는 가격에 내놓더라도 충분히 수익이 나는 물건이었습니다. 이 오피스텔의 현재 호가는 1억 1000만 ~ 1억 2000만 원입니다. 하지만 요즘 시장 분위기가 좋지 않기 때문에 호가대로는 거래가 잘 되지 않죠.

그래서 저는 남들보다 10%이상 저렴한 1억 원에 매도를 내놓게 됩니다. 동네 30군데 넘는 부동산에 전화를 돌리면서 물건을 내놓았고요. 그렇게 물건을 내놓은 지 1달도 채 되지 않아 매매 계약금을 받게 됩니다.