최근 오피스텔 기준 시가가 지난해 대비
하락했다는 기사가 등장했습니다.
지난해 ‘전세 사기’를 막기 위해
정부는 전세보증보험 가입 요건을
강화했습니다.
이는 전세가를 끌어내리는 효과를
가져올 수밖에 없는데
전세가가 낮아진 만큼
전세가가 떨어지거나(역전세)
혹은 월세로 대체해야 하는
매물이 증가하게 됩니다.
*참고로 기존에는
주택의 경우 KB 시세 100% 혹은
공시지가 150% 내에서
보증보험 가입이 가능했다면
이제는 KB 시세 90% 혹은
공시지가 126% 이내에서만
보증보험 가입이 가능해졌습니다.
그래서 최근 월세 수요가
풍부한 곳에서는 전세금을 낮춘
금액만큼 일부 월세로 전환하는
반전세 매물 혹은 월세가 올라가는
현상이 생기고 있습니다.
수익형 부동산 침체기로
오피스텔 매매가가 떨어지는데 반해
반전세 세팅을 할 수 있는
매물은 늘어나고 있으니
이를 잘 활용하면 적은 갭으로
현금흐름을 창출하는 투자 기회를
만들 수도 있겠죠?
최근 강남구 개포동에 있는
오피스텔 경매 물건이 나왔습니다.
권리 분석에 문제가 없는 깔끔한 물건입니다.
네이버 부동산으로 거래량을
살펴보니 매월 꾸준히 거래가
이루어지고 있다는 것을
알 수 있습니다.
올해 1월에도 동일 타입
매물이 2억 3,900만 원에
거래되었습니다.
지난 2년간 오피스텔 매매 거래량이
반으로 줄어든 시장 분위기를 생각하면
해당 단지는 비교적 꾸준하게
거래가 되고 있는 것으로 보입니다.
현재 매물로 나온 물건은
향과 컨디션에 따라 차이는 있지만
2억 2천~2억 3천 선에 나와있습니다.
전화 임장을 통해 현재는
최저 2억 1천 선에서 매물이
나와있는 것을 확인할 수 있었습니다.
전세 보증보험 한도를 계산하기 위해
KB 시세 하한가 90%을 확인합니다.
KB 시세 하한 2억 2천만 원
* 90% = 1억 9,800만 원
전세가는 1억 9천만 원
이내에서 형성됩니다.
실제 임대 시세는
보증금 1억 9천만 원 / 월 10만 원
반전세로 나간다고 합니다.
(전화 임장 결과)
마지막으로 공시지가를 확인해 봅니다.
공시지가는 현재 매물의 가치가
어느정도인지 가늠할 수 있는
객관적인 지표입니다.
현재 해당 물건의 공시가는
1억 6,500만 원 선입니다.
23년 공시가에 비해 2.2% 떨어졌지만
이전 공시지가를 살펴보면 꾸준하게
상승해왔다는 것을 알 수 있습니다.
올해 전국 오피스텔 기준 시가가
지난해 대비 4.77% 하락한데 반해
2.2% 수준으로 선방했다고
볼 수도 있습니다.
가격적으로 메리트가 있다면
이제 남은 것은 매매&임대 수요
파악이겠지요?
마지막으로 현장 임장을
통해 꾸준한 월세 수요와
거래 가능 금액을 파악한다면
적은 갭 혹은 플피투자로
소액의 현금 흐름을 만들거나
혹은 단기 차익을 노려보는 투자
두 가지 전략 모두를
고민해 볼 수 있을 것 같습니다.
어떤가요?
기사를 읽으면서 투자 인사이트를
얻는 습관을 만들면 기회를 만드는 것이
어렵지 않습니다.
경제 공부를 통해
실행할 수 있는 습관 한 가지
만들어보시면 좋겠습니다.
감사합니다.
