경매에서 피해야 할 함정, 제가 당할뻔 했습니다 (feat. 경매의기술CLASS 제발 들으세요)

안녕하세요.

취미도, 일상도 행크인
행크바라기 코기봉봉입니다.

오늘은 경매의기술 CLASS에서 배운 한 줄의 문구 덕분에
큰 피해를 막을 수 있었던 얼마전 경험을 공유드리고자 합니다.

경매 외에 공매/압류공매 경험이 많으신 행크 고수분들께서는
저와 같이 실수할 일이 없으시겠지만😁

저처럼 처음 도전하는분들께 조금이나마 실수와 피해를 줄이는
기회가 되었으면 하는 마음에 소소한 경험담을 공유합니다.

송사무장님의 경매의 기술 CLASS에서 나온 바로 이 한 줄로 인해,
함정에서 구사일생으로 살아난 이야기!
시작하겠습니다.
경쟁을 피하는 방법
경쟁은 적게, 수익은 많이(?)

블루오션 vs 레드오션
평범한 주거용(아파트) 물건의 경우 낙찰가도 높고,
입찰 인원도 많으며 평일 입찰도 부담이 되던차에

조금이나마

경쟁을 줄이기 위한 방법으로
‘공매’, ‘압류공매’ 물건에서 기회를 찾고 있었습니다.
(사실 팔콘쌤 공매투자반을 들은 이후 공매 낙찰을 꼭 받아보고 싶었습니다)

공매/압류공매 물건 중에서도,
권리분석이 살-짝 복잡해보이거나
신탁공매와 같이 보고도 아리송한 물건의 경우
경쟁을 줄일 수 있을거란 기대가 가득했었는데요😁
(경매의 경우 유료 경매정보지의 친절한 설명 덕분에
권리분석이 애매해서 입찰을 망설이는 경우는 없기 때문이죠)
찾았다!…?

그러다 발견한 이 물건!

공시 1억 이하+세대수와 거래량도 괜찮아서 일반적인 경우라면
높은 낙찰가가 예상되었지만,

바로 이 부분!!

대항력 있는 임차인
이라는 단어만으로도 보통은 창을 닫기 쉽다고 생각했습니다.
(저도 보통 그렇습니다)

하지만, 보통 깡통전세와 같이 매매가=전세가에 근접하여
무한유찰을 해도 입찰이 불가능한(?) 물건이 아니라

1. 매매가에 비해 낮은 보증금
2. 선순위임차인으로 배당을 다 받아갈것이라 예상
하여 물건에 더 관심을 갖게 되었습니다.

거래도 빈번하고, 호가를 토대로 보았을때 소소하지만(?)
최저가로 낙찰시에
투자금 대비 수익은 나쁘지 않겠다라고 생각했기 때문입니다.

압류공매 권리분석?!
유료 경매정보지가 자동으로 계산해주는 ‘경매’와 달리 ‘공매’는…?
입찰을 앞두고 가장 중요한 한 가지!
당해세, 조세채권 vs 임차인의 보증금(선순위 임차인)
누가 먼저인가? 였습니다.

압류공매 배분요구 현황

임차인 배분요구 현황
임차인의 전입/확정일자는 2015년 8월 28일
그외에 당해세, 조세채권의 법정기일(등기일자가 아닌 법정기일을 보셔야 합니다)의 경우,
2018/2020년으로 모두 임차인보다 후순위였습니다.

여기서 잠깐,
2023년 4월 1일부로 전세사기 피해자의 피해를 최소화하기 위해
개정되었던 이 법안 기억나시죠?

2023년 4월 1일 이전까지는
당해세의 경우 임차인이 선순위일지라도 배당순위에서 후순위였지만

2023년 4월 1일을 기점으로
당해세보다 전입/확정이 빠른 선순위임차인의 배당이 더 먼저 되도록 개정되었습니다.

딱 이 표정으로 내용이 복잡해서 여기까지 보고
창을 닫으실 분들을 위해 심플하게 정리하자면

해당차수 최저입찰가 6,540만원으로 입찰시에

선순위임차인의 보증금 약 5천만원이 먼저 배당되고
나머지 금액으로 당해세, 조세채권에도 무잉여가 아니라 배당이 되므로

결과적으로 일반물건과 같은 권리분석이 가능하다고 생각했기 때문입니다!

천띠기 물건이 아니라 -5천띠기 물건이었구나
경매의 기술CLASS 덕분에 천만다행으로…
소소하게 천만원만 벌어도 좋겠다라는 희망회로를 돌리며
시세분석과 현장임장을 계획하고 있던 그 때에…

뭔가 쎄한 느낌이 들어 공고문과 재산명세서를 꼼꼼히 다시 살펴봤습니다.

그리고 발견한 이것(+등골 가득 흐르는 식은땀)

강제경매로 인한 매각?!

보통 경매로 팔린 물건이 다시 경/공매로 나오는 경우는
심심치 않게 있기에 대수롭지 않게 느껴졌지만,

그래도 호기심에 이전 경매사건을 찾아보았습니다.
TIP: 경매 타경번호가 없더라도, 경매정보지의 매각사례 중
해당주소지를 입력하면 쉽게 검색 가능합니다

경매의기술 CLASS 배우신분들 모두 기억하시죠(?)
임차인분은 이전 사건(경매)에서 ‘우선변제권’을 행사하였고,
이에 따라 현 사건(압류공매)에서는 낙찰자에게 ‘대항력’만을
행사할 수 있는 상황이었습니다!

즉, 낙찰가와
무관하게 임차인의 대항력은 사라지지 않으나
우선변제권이 없기에 낙찰자 입장에서 인수해야할 금액이 생기는 경우인 것이죠.

✅낙찰금액이 모두 당해세, 조세채권에 배분되니
임차인의 보증금 5천만원을 고스란히 인수해야하는 상황입니다
사무장님의 경매의 기술 CLASS를 들으며
메모해둔 이 한줄로 인해 크나큰 실수를 막을 수 있었습니다.
(천 띠기가 아니라 마이너스 오천 띠기가 될뻔했던 사건…)

사무장님… 살려주셔서 감사합니다(?)

천 띠기 하려다 5천 날릴뻔한 경험담!