경매로 천만 원 벌기 VS 누워서 떡 먹기

전문가 10인 2025년 부동산 전망
1-2분기 약세, 3-4분기 강세 ‘상저하고’
전문가들 “내 집 마련 적기는 상반기”

2025년 부동산 전망
2025년 부동산 전망은 어떻게 될까?
결론부터 이야기하면 2025년 부동산 전망은 6월 전후로는 약세이지만, 하반기인 7월 이후로는 상승으로 간다고 대부분의 전문가들이 이야기를 하고 있다. 그에 대한 지표로는 ▶탄핵정국 ▶대출규제 ▶금리인하 여부 ▶신규주택 공급부족을 들었다. 맞는 말이다. 굳이 전문가가 아니더라도 뉴스 몇 줄을 봐도 이제 저러한 것들이 눈에 보이기 시작했다. (많이 컸다..ㅎ)

그래서 사라는 거야? 말라는 거야?
이렇게 공격적으로 물어보면 난 할 말이 없다. 무섭다.
왜냐하면 내가 저 사람들처럼 거시적으로 부동산을 보는 사람도 아니고 머리 좋게 깊게 공부하는 사람은 아니라서 뭐라 딱 짚어서 말하기는 곤란하다. 하지만 현장을 저들보다는 수 십 배 수 백배 다니는 사람으로 이야기를 하자면 맞는 말이긴 하다.

입찰을 하기 위해 현장을 다니고(임장), 법원에 다니는 것을 아직도 즐겨 하고 있다. 누가 명의와 돈만 대 준다고 하면 세상 모든 것을 다 낙찰받을 자신도 있다. 그만큼 현장의 분위기, 움직임 몇 가지만 보아도 내가 낙찰을 받을 수 있을지 여부와 수익을 얼마큼 남길지 등이 보인다고 할까. 그래서 너무 좋은 물건들은 입찰하지 않는다. 특별히 흠결이 없다면 초보자들의 눈에도 그리고 경력자들의 눈에도 이뻐 보일 테니 낙찰받기도 어렵고 받는다 해도 수익은 작기 때문이다.

하지만 요즘,
이런 이쁜 물건들이 경매로 쏟아지고 있다. 그런데 사람들이 눈치게임을 한다고 우물쭈물하거나 아니면 그조차도 입찰을 하지 않아 흐르는 물건들이 생기기도 한다.

실제 낙찰 현황
위 물건은 며칠 전 낙찰이 된 물건이다. 감정가가 4억이 넘었고 과거 실거래가는 4억 5천까지도 간 물건이었다. 지금은 부동산 경기를 감안한다고 해도 3억 정도는 가능한 물건이다. 그런데 그 반값도 안 되는 가격으로 낙찰이 되었다. 권리상 아무 문제가 없는 물건이었다.
나 역시 쳐다보고 있던 물건이었지만 누군가 가져가겠지, 하면서 패스한 물건이었다. 아까워라~

진짜 지금 사야 돼?
그렇다. 진짜 지금 사야 된다. 조금만 지나면 스멀스멀 가격이 위로 올라갈 테니깐 미리 준비를 해야 한다.
정치적인 이슈도 시간이 지나면 정리가 될 것이고, 봄바람이 살살 불기 시작하면 사람들의 움츠림도 기지개를 켜고 무언가 시작을 하려고 할 것이다. 사람들은 생각보다 타인에 의존적이다. 그래서 남의 움직임을 보고 따라 하려는 경향이 있는데 투자 역시 본인이 앞서기보다는 누군가(고수이든 옆집 엄마든)의 움직임을 보고 따라 하려 한다. 그런데 미안한 이야기지만 그렇게 하다간 늘 한 박자씩 늦다.

나의 투자 방법 중 하나는 이런 계절과 사람들의 심리 등을 살펴보면서 투자를 하기도 한다.
이미 나는 올 초부터 최근까지 몇 개 정도의 낙찰을 받았다. 주거와 상가. 거의 단독 낙찰이다. 특별히 어려운 물건은 아니다. 일반적이다. 그런데 위에 말한 것처럼 예전 같으면 많은 사람들이 경쟁하고 낙찰가도 높았을 물건인데 눈치게임한다고 거의 입찰을 들어오지 않거나 유찰이 되었다. 최저가에서 약간의 금액을 더 얹혀 쓰니 모두 낙찰이 되었다. 감정가 대비 낙찰가가 좋으니 대출도 거의 90%에 가깝다.

여기서 잠깐,
1) 지금 낙찰을 받는 물건들은 감정가가 낮게 책정이 되어 있는 편이다. 즉 23년, 24년도에 감정평가를 하였기에 그 시기에는 대체적으로 부동산이 하락기에 접어들어 감정평가 가격이 낮았다. 그래서 현실적으로 시세와 비교해도 그다지 차이가 나지 않는다는 점이다. 그러하니 한 번 유찰만 되면 꽤 괜찮은 가격으로 입찰을 시도할 수가 있다. 2) 지금 물건은 과거 2-3년 전보다 가격이 많이 하락 된 상태로 경매로 나왔다. 그래서 경매로 낙찰 시 더더욱 가격이 매리트가 있다고 볼 수가 있는데 위치나 입지가 괜찮다면 가격 상승이 왔을 때는 매우 유리한 지점에 서 있을 수 있다는 것이다. 3) 만약 단기 매도를 위한 투자라고 한다면 지금 낙찰을 받으면 좋다. 그러한 이유는 지금 낙찰을 받아도 잔금 납부와 명도를 하려면 2~3개월 정도를 잡아야 한다. 그렇다면 6월 초중순에 명도를 끝내고 인테리어 여부 등 마무리를 할 수 있는데 그 시기가 위에서 말한 부동산 전문가들의 하반기 상승장 시기라고 볼 수 있다는 것이다.

그래서 나도 적금 들듯이 하나씩 낙찰을 받으며 시기를 기다리고 있다.
가장 쌀 때 낙찰을 받고 가장 비쌀 때 팔 수 있도록 말이다.

경매로 천만 원 벌기 VS 누워서 떡 먹기
요즘 나의 슬로건은 ‘again 2014’ 이다.
항암 치료하던 시절이었는데 세상에서 가장 열심히 살기도 했던 시절이다. 경매를 만나서 공부를 하고 매일같이 법원을 출근하듯 다니며 분위기를 봤고 동네에 나온 경매를 불편한 걸음걸이로(항암 후유증) 미친 듯이 다녔던 기억이 있다. 지금 생각하면 어떻게 그 불편한 몸으로 다녔는지 모르겠으나 솔직히 인생의 마지막이라고 생각하며 다녔다. 아이들한테 뭐라도 남겨주고 가자는 심정으로.

그 해에 본격적으로 시작하여 스무 건이 넘는 물건을 낙찰받고 팔면서 마지막 연말에 정산표를 보니 수익이 1억이 넘었다. 보고도 믿기지 않는 정산표를 보면서 “이렇게 쉽게 돈 벌어도 되나?”였다. 물론 말처럼 아주 쉬운 정도는 아니었지만 그동안 회사를 다니며 먼 지방의 출장을 다니며, 숙박비 아끼려고 매장에서 박스를 깔고 자다 입 돌아 간 거며 등등. 수없이 고생한 거에 비하면 이건 너무 쉽게 버는 것이었다. 정말 이래도 되나? 싶을 정도.

누누이 이야기하지만, 나는 경매만큼 그리고 부동산만큼 부자로 빨리 가는 길은 없다,라고 생각하는 사람이다. 물론 코인이나 주식도 있겠지만 내가 접해보지 않은 세상이므로 제외하고 말이다. 그만큼 내 노력에 비해 오히려 돌아오는 보상은 더 크다고도 할 수 있다. 물론 그것이 아주 쉬운 것은 아니지만 본인의 열정과 노력 투여 시간에 비해 그동안 한 것들과 비교하면 대단히 단기적으로 성과가 나올 수 있는 영역인 것은 분명하다. 거기에 얼마나 좋은 강의와 선생님들이 포진되어 있지 않은가. (라떼는 말야, 누군가에게 쉽게 물어볼 수 있는 상황이 아니었음) 모르면 바로바로 물어보면 답이 나오는 세상이지 않은가.

그래서 결론은 경매로 천만 원 벌기와 누워서 떡 먹기는 우열을 가리기엔 너무 박빙이다. 그만큼 쉽다는 것이다. 못 믿는 눈치인데 직접 경험하고 싶다면 경매 초급반이나 경매낙찰스터디를 들어보면 알 것이다. 이미 선배들도 그렇게 경험하고 있으니 말이다. 만약 그래도 못 믿겠다면 그것은 내 안의 내가 두렵기 때문인 것이다. 나를 믿어야 앞으로 나아갈 수 있는데 스스로를 믿지 못하는데 어찌 앞으로 나아갈 수 있겠는가. 그렇다면 조금 더 공부하고 조금 더 움직이면서 동기들을 보고 선배들의 발자취를 따라가 보는 것도 좋겠다. 분명 그들도 당신과 똑같은 시절이 있었기에 미래의 내 모습이라고 해도 과언이 아닐 테니깐.

마지막으로 지난주, 상가 하나를 낙찰받았습니다.
입지가 아주 좋은 데 아무도 안 들어 왔네요. 단독 낙찰입니다. 떡은 좀 사 먹긴 했지만 그럼에도 저렴하게 낙찰을 받아 대출이 92% 승인이 떨어졌습니다. 내일부터 본격적으로 명도를 시작하려고 합니다. 벌써부터 가슴이 쿵쾅거립니다. 명도가 무서워서 그러냐고요? 아니, 아니요…. 까 이것 명도만 200번은 넘게 한 사람한테 그런 실례된 질문을.. 요즘은 제가 눈으로 레이저를 쏘기 때문에 눈만 한 번 질끔 감아도 다 도망갑니다. ㅎㅎ
그런 거 있잖아요. 그냥 좋은 거. 바라만 봐도 좋은 거. 히..히힛… 자꾸 웃음이 나네요. (귀에 꽃 꽂아야겠어요!)

안녕~~

내 것 아님 주의