인천 서구 상가 경매 물건 분석

안녕하세요!
경제적 자유를 향해 나아가는 ‘해피운’ 입니다.
오늘은 제가 한달전부터 관심있게 본 상가 경매물건에 대해서 분석한 것을 공유하려고 합니다.

먼저 이 상가를 관심가지게 된 이유는
1. 현재 운영중인 사업장 바로 옆 건물로 사업장 이사 고려
2. 2회 유찰로 인한 매력적인 가격
3. 장기적으로 볼때 향후 배후세대와 상권이 입지적으로 괜찮다고 판단을 하였습니다.

물건 정보

사건번호: 2024타경 3086
주소: 인천광역시 서구 이음5로 76, 5층510호 (원당동,인천검단서영아너시티2차)
입찰 기일: 2025년 9월 11일 목요일
관할: 인천지방법원

감정가: 4억 5,800만 원
최저입찰금액: 2억 2,420만 원 (2회유찰)
입찰 보증금: 2,242만 원

층수 8층 중 5층
면적 분양면적 53.3평 / 전용면적 26.7평
용도 제2종근린생활시설
사용승인 2021년 9월 (5년차)

권리분석

인천 서구 상가 경매 물건은 대지권 미등기이나 감정평가 금액에 대지권이 포함되어 감정되어있습니다.
시공사와 관리사무소에 분양대금 완납확인 후 낙찰시 대출 예정인 은행에서도 낙찰 후 등기취득 가능물건으로
대출진행에는 문제없음을 확인하였습니다.

현재 경매 물건에는 임차인이 있지만 그 대표자가 소유자와 동일인물입니다.
이 경우 상가 임대차 보호법 대상에 해당되지 않습니다. (상임법은 임대인과 임차인이 동일인물이면 적용되지 않음)

배후세대

인천 서구 상가 경매 물건은 풍부한 배후세대를 기반으로 하고 있으며, 현재도 신규 단지 공급이 이어지고 있습니다.
실제로 사업장을 운영하면서 느낀 점은 앞으로도 인구 유입이 지속되고 아이를 키우기 좋은 주거 환경이 기대된다는 것입니다.
또한 상권의 규모가 배후세대에 비해 상대적으로 작아 향후 발전 가능성이 크다는 점도 긍정적으로 보고있습니다.

시세분석

경매 물건은 아직 상권 형성이 완료되지 않아 거래내역이 많지 않으며,
소형평형(15평미만)의 평당 거래가격이 낮게 거래되는것을 확인 할 수 있었습니다.
이 사례는 국토부실거래가를 참고하였습니다.

인천 서구 상가 경매물건지는 아파트 바로 앞 전면상가에 위치해있으며,
이것을 기준으로 평당임대료를 조사해본결과 가장 낮은 평당임대료는 5만원이며,
가장 높은 평당임대료는 최근에 지어진 11만원대로 확인되었습니다.
수익률

실투금에는 부대비용 2500만원을 더하여 계산하였습니다.
(취등록세, 채권차액, 명도비, 법무비,인지세 + 명도기간이 길어질것을 대비한 이자 500)

주변에서 거래되는 사례대비 보수적으로 계산한 임대료(2000/160)를 기준으로 수익률을 계산했을때

2억 7700만원 낙찰시 투입 현금 3270만원, 수익률 24.4%
2억 9700만원 낙찰시 투입현금 3470만원, 수익률 20.7%

저는 실사용 목적이기에 월 100만원 가량의 이자로 사용할수 있었습니다.

낙찰 전에는 대출상담에 제한이 있어 80% 대출만 가능하다고 안내받았지만(지역농협)
낙찰 후 여러곳 상담해보니 직접사용시 90% 대출이 가능한점을 알게되었습니다.

수익률 계산은 90% 대출을 기준으로 계산한 것이므로 실제 임차를 맞출경우 수익률은 다를수 있으니
참고부탁드리겠습니다!
총평

인천 서구 상가 경매 물건을 알아보면서 대지권 미등기 문제부터 대출 과정까지 많은 공부가 되었습니다.
현재 같은 상권에서 임차로 영업을 하고 있는 저에게는 평수와 조건이 잘 맞고,
월200만 원의 고정지출을 줄일 수 있는 장점이 있어 실제로 입찰까지 도전하게 되었습니다.

상권이 좋은 검단신도시 1단계 상권에 나온 물건이라 그런지 인기가 상당했고, 무려 20명의 입찰자가 참여했습니다.

이상으로 인천 서구 상가 경매 물건 분석을 마치겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다! 😊