아휴, 이런 경우엔 강제집행 하는게 훨씬 낫습니다

행크에 입문하고 3번째 낙찰을 받았습니다.

경남 거제에 있는 물건인데 이상하게 마음에 끌리더라고요.

필로티 3층이고 제일 앞동이어서 일조량도 좋아보였습니다. 초등학교도 바로 붙어 있어서 아이 키우는 집에서는 아주 마음에 들어할 것 같았어요.
네이버 부동산을 통해 파악한 매매시세는 3억, 전세시세는 2.4~2.5억 정도로 예상했고, 부동산에 전화해보니 맞았습니다.

하였고 부동산 2곳에 전화임장을 해본 결과 제가 네이버 부동산에서 파악했던 가격과 일치하여 더 이상 전화임장을 하지 않았습니다.

그렇게 행복회로를 돌리며 울산에서 2시간을 운전해 통영까지 가서 입찰했는데… 2등과 39만원 차이로 낙찰받았습니다.

점유자는 그냥 연락이 안 되는 사람이었습니다. 아예…

그래서 ‘옳거니!
법대로 해볼 찬스다’라는 생각이 들었습니다. 그리고 잔금과 동시에 실행에 돌입했습니다.

1. 인도명령

법무사를 통해 인도명령을 신청했는데 2주가 지나도 결정이 안 나옵니다.

채무자는 우씨 배우자는 김씨인데, ‘김씨’의 전입이 말소기준권리보다 빠르지만 배우자라 바로 인도명령이 나올거라 생각했는데 안 나왔습니다.

해당 경매계에 확인해보니 대항력이 있는 점유자이기 때문에 확인이 필요하답니다. 배우라자 이야기해도 서류상 확인절차가 필요하다는 말만 합니다.

결국 수익권자인 은행에 연락해 자초지종을 설명하고 가족관계를 증명할 수 있는 서류를 받아서 법원에 제출하고서야 인도명령을 받게 되었습니다.

2. 강제집행신청

인도명령 결정 정본을 등기로 받고 피신청인들도 결정본을 받았다는 것을 확인 후 법원에 방문해 강제집행신청을 했습니다.

강제집행을 신청하기 위해서는 집행권원과 송달증명원이 필요합니다. 그래서 법원 민원실에 비치되어 있는 제증명 신청서를 작성하여 수입인지 1000원과 함께 제출했습니다.

그렇게 신청서를 접수하면 아래와 같이 집행문과 송달증명원을 발급받는데, 이를 가지고 집행관실로 가서 강제집행신청서를 작성합니다.

강제집행신청서를 제출하고 은행에 가서 예납금을 납부하면 강제집행 접수증을 받을 수 있습니다.

이후 일정이 잡히는 대로 집행관실에서 전화를 주는데 이에 맞춰 물건지에서 참관하면 됩니다.

계고 과정에서 개문해보니 집안 곳곳에서 제가 보냈던 내용증명, 관리비 독촉장 등이 보입니다.

지금까지도 모르겠네요. 이사비를 준다고 해도 끝까지 버틴 이유가 무었이었는지…

계고 후에도 연락이 없어 강제집행 날짜가 잡혔습니다. 통영지원은 법원 방문 없이 집행관실 대표 통장으로 집행비용을 입금하면 집행관실에서 납부를 해줬습니다.

3. 강제집행

강제집행 당일의 모습입니다.

채무자의 요청에 의해 모든 짐을 모친 댁 마당에 두고 강제집행을 마무리했습니다.

사실 이번 강제집행을 하는 과정에서 많은 생각을 하게 되었습니다. 투자금이 떨어지면서 투자에 대한 의욕도 많이 떨어지고, 명도 및 집행 과정에서 채무자의 모친을 만나 얘기를 나누면서 심적으로도 많이 힘들었습니다.

강제집행은 최대한 하지 말고, 어떻게든 점유자를 나오게 해서 협의로 마무리 하는 것이 현명할 듯합니다.
물론 점유자가 어떤 유형인지도 강제집행 유무에 큰 영향을 미치는 것 같습니다.

채무자 가족들은 이미 부산으로 이사하고 채무자만 1주일에 1~2번 정도 와서 단수, 단전된 상태에서 잠만 자고 갔던 것 같습니다.

그래서 내용증명과 현관문에 붙여둔 각종 안내문은 다 확인하면서 답하지 않았고, 그래서 강제집행을 할 수 밖에 없었습니다.

심지어 강제집행 당일 모친의 전화로 극적으로(?) 첫 통화를 할 수 있었고, 주고받은 내용만 보더라도 강제집행은 어쩔 수 없는 선택이었다고 생각합니다.

나: 사장님 왜 이렇게 연락이 안 되십니까? 오늘 강제집행하는거 아시죠?

점유자: 강제집행이 오늘이에요? 미리 말을 해주지(내가 내용증명만 몇 번을 보내고 문자를 얼마나 보냈는데..)

나: 여러 차례 연락을 드렸었는데 사장님이 연락이 없으셔서 어쩔 수 없었습니다. 댁에 있는 짐은 어떻게 처리할까요.

점유자: 좀만 더 기다려 주세요. 지금 이사업체랑 일정 조율 중인데 오늘 안 된다고 해서 지금 다른 날짜로 조율중이거든요.

나: 법원에서 지금 사람들 다 나왔어요. 짐만 어떻게 할지 여쭤보는 거고요. 필요하신 물건은 이미 다 가지고 가신 것 같은데 남은건 폐기물로 처리할까요?

점유자: 안돼요. 제가 가서 봐야해요…

나: 지금 거제도로 오시는 중이라고 하셨는데 잠시 오셔서 필요한 것만 말씀해주세요. 그럼 저희가 필요한건 모친댁에 갖다 드리고 나머지는 알아서 처리하겠습니다.

점유자: 제가 다른 일로 어디 가고 있어서 지금 못갑니다. 제가 4시에 일 끝나니까 그 때까지만 기다려 줘요.(아니 당신 집이 강제집행 중이라는데 그보다 중요한 일이 있다는 사람한테 더 할 말이 없었습니다.)

나: 일단 4시 전에는 안 끝날 것 같으니까 마치는 대로 연락 주세요. 일단은 모친댁 마당에 짐 갖다 옮기는 걸로 하겠습니다. (연락은 오지 않았습니다)

사실 아직도 제가 뭘 못해서 강제집행까지 갔는지 모르겠습니다. 동행했던 회원님께 여쭤보니 통화하는 것만 봐도 채무자가 특이하다고, 잘 참으셨다고 위로해 주셨습니다.

송사무장님이 항상 말씀하시는 ‘명도협의와 별개로 법적절차는 반드시 진행하라’, ‘채무자의 말에 공감은 해 주되 믿지 말자. 사람이 나쁜 게 아니라 상황이 나쁘게 만든 것’이라는 말이 생각납니다.

4. 임차인 구하기

강제집행을 마무리하고 입주청소, LED등 교체, 도배, 페인트칠 등을 거처 전세매물을 내 놓았습니다.

하지만 강제집행 당시 거제에 투자자들이 몰리면서 전세물량이 쏟아져 약간 난감한 상황이 되었습니다.

설상가상으로 계약금까지 걸었던 세입자가 그걸 다 날리면서까지 파기해 한달을 그냥 흘려보내기도 했습니다.

전세물량이 많을 때는 최대한 빨리 계약서를 작성해야 합니다. 부동산 사장님을 대리인으로 해서라도 계약했더라면 하는 아쉬움이 남습니다.

멘탈이 흔들리면서 ‘나도 다른 집들처럼 전세금을 낮춰야 하나? 그래도 애들 키우기 좋은 집은 확실한데’ 하는 생각에 종종댔습니다.

그래도 조금 더 기다려 투자금 1천만원이라도 더 회수하자는 생각으로 견디면서 결국 원하는 가격에 세입자를 구할 수 있었습니다.

계약서 쓰는 날 가족들과 함께 거제도에 다녀오면서 기념으로 맛있는 것도 먹고 왔어요.

다 가족들이랑 잘 먹고 잘 사려고 재테크 하는거 아닙니까^^

강제집행까지 한 만큼 큰 수익으로 돌아왔으면 하는 바람입니다.
위 경험담은 2021년 게재된 ‘포텐’님의
‘3번째 낙찰만에 첫 강제집행을 경험하다’를 재편집했습니다.