[부동산 기초상식] ‘매매사업자’에 대한 간단한 지식!

안녕하세요,
더 나은 내일을 꿈꾸는 빈이누나입니다.

오늘은 매매사업자에 대해
간단하게 설명드리고자 합니다.

부동산 공부를 시작한지 얼마 안되는 저에게
매매사업자는 아직 낯설거든요 ㅎㅎㅎ

공부하면서 얻게 된 지식을 공유드립니다~!

1. 매매사업자 개념
우선, ‘부동산매매업’이란 사업상 판매를 목적으로 주태 외의 건물을 신축 판매하거나, 주택, 상가 등을 구입하여 재판매하는 사업을 말합니다.
줄여서 매사자 라고도 많이 불리는 ‘매매사업자’란, ‘단기로 부동산을 사고 팔아 돈을 버는 직업’ 이라고 이해하시면 쉽습니다.

부가가치세법에서 정의하는 부동산 매매사업자는 6개월 간 1회 이상 부동산을 취득하고, 2회 이상 판매하는 자입니다. 그러나 이 숫자와 사업자 등록은 절대적인 판단 기준이 아니기에 세무서의 종합적 판단이 중요합니다.
부동산을 반복적·계속적으로 매입·판매하는 경우, 세무서가 ‘사업상 행위’로 판단할 수 있으며, 과세 여부는 횟수뿐 아니라 거래 목적, 반복성, 단기성 등을 종합적으로 고려합니다.

장점
단점
– 2년 미만의 단기 매매를 하는 경우 : 양도소득세보다 낮은 세율 적용
– 양도소득세보다 인정되는 경비가 많음
– 결손금에 대하여 15년간 이월공제 가능
– 부동산매매업의 손실은 근로, 사업소득과 합산하여 세금 부담이 낮아짐
– 1세대 1주택 비과세 판정 시 소유 주택 수에서 제외
(서면-2018-법령해석재산-0040, 2018.07.02.)
– 전용면적 85㎡초과 주택 또는 상가를 양도하는 경우 건물분 부가세를 신고·납부해야 함
– 복식부기의무자에 해당하는 경우 장부 기장 필요
– 부동산매매업 소득으로 인하여 건강보험료 부담
– 조정대상지역 내 중과세율 판단 시 주택수 포함

세금을 징수하는 과정에서도 차이가 납니다.

1) 개인 : 매수 ▶ 매도 ▶ 양도 소득세
2) 매매사업자 : 매수 ▶ 매도 ▶ 매도 후 2개월 이내 예정신고 및 납부 ▶ 종합소득세 ▶ 세무서 인정

2. 매매사업자 등록방법
1) 홈택스 온라인 신청 : 공인인증서로 로그인 후 ‘신청/제출’ 메뉴에서 ‘사업자등록 신청(개인)’을 선택합니다.
2) 필수 정보 입력 : 상호명, 사업장 소재지(자가·전세·월세 모두 가능), 업종코드(703011)를 정확히 입력합니다.
3) 추가 서류 불필요 : 임대차계약서 등 별도 서류 없이 신청 가능하며, PDF 파일로 사업자등록증을 즉시 발급받을 수 있습니다

+) 사업장 주소지의 경우,
-> 현재 거주중인 집 : 필요서류 X
-> 임대로 사용중인 사무실 : 필요서류 O (관할 세무서 문의 필요)
– 사업장을 별도로 갖추지 못하였더라도 집 내에서 사무공간 준비 가능. 책상/노트북/팩스/복합기 등을 준비하고 사무공간의 사진을 찍어두면 등록이 가능합니다.

3. 매매사업자 세금 구조
※ 정권교체 이후, 변동 가능성 有 !!!
1) 세금 신고 절차
– 예정신고 : 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 양도소득세 기본세율로 신고·납부
– 종합소득세 확정신고 : 다음 해 5월에 모든 소득을 합산해 신고하며, 예정신고 시 납부한 세금은 환급 가능 (기준 : 소유권이 넘어간 날부터 발생)
– 종합 소득세 시즌, 세무사/회계사에게 일임할 시, 3-4월을 추천. 늦을수록 고용 비용이 높고, 신고 기한이 넘어가면 가산세가 붙어 미리 확인하는게 중요
2) 세율 및 공제
– 단기 매매 : 양도소득세보다 낮은 종합소득세율 적용
– 경비 인정 : 취득세, 등록세, 법무사비용 등 자본적 지출은 예정신고 시, 수익적 지출(수선비 등)은 종합소득세 신고 시 비용 처리

3) 부가가치세
– 건물분 과세 : 전용면적 85㎡ 초과 주택 또는 상가 매도 시 건물분에 대해 부가세 신고·납부
– 토지분 면제 : 토지는 부가가치세 면제 대상

4) 유의사항
– 주택수 계산 : 매매용 주택은 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택 수에서 제외
– 건강보험료 : 소득 증가로 건강보험료 부담 조정 가능
– 경매 낙찰 이후 만들어도 세금혜택 동일

4. 주의사항
1) 직장인도 매매사업자가 가능한가요?
– 사업자 등록 자체로는 직장에 통보되지 않으나, 건강보험료 및 국민연금 등으로 추측 가능함
– 연말정산 시, 건강보험료 및 국민연금을 제외하고 간소화 자료 제출할 수 있음. 5월 종합소득세 신고 시 개인이 연말정산 진행하는 방법도 있음

2) 취득세/ 보유세도 할인 받나요?
– 할인받지 못함. 매매사업자를 다른 말로 하면 ‘매도’사업자라, 매도 이후에만 혜택이 있음

3) 실적이 없어요. 그래도 신고해야하나요?
– 낙찰받고 취득만 해서 실적이 없더라도, 세금 신고는 필수적으로 해야함
– 낼 세금이 없더라도 정해진 신고기간 내에 무실적으로 신고해야하며, 신고 이력을 통해 국세청은 사업자 운영 or 휴면 상태를 판단함

4) 경매로 취득한 부동산이 팔리지 않아 임대를 줬습니다.
– 임대 목적 취득 : 양도 소득으로 과세
– 매매 목적 취득 : 종합소득세로 과세
– 취득 후 일정 기간 임대를 준 경우라도, 처음부터 매매 목적이 분명하고 이에 대한 정황이 있는 경우, 국세청이 종합소득세 과세 대상으로 판단할 수 있음
– 그 후 매매가 이루어졌을 때, 매매사업으로 과세함 (통상 1년 이내)

이상, 매매사업자 간단 설명이었습니다~!
저에겐 아직 어려운 부분이네요…🥹🥹🥹

아직 갈길이 먼 초보자이기에
잘못된 부분 있으면 언제든 말씀 부탁드립니다 ㅎㅎ

감사합니다!