신건을 주목하는 이유
용인시 기흥구 지곡동에 위치한 농지 경매 물건이 신건으로 나왔습니다.
부동산 경매 물건 분석법 – 용인시 기흥구 농지 사례
제가 신건에 주목하는 이유는 명확합니다. 경쟁이 적기 때문입니다.

대부분의 사람들은 경매 감정가를 시세로 오해하지만, 경매 감정가는 실제 시세가 아닙니다. 더욱이 경매 감정평가사도 실수할 수 있습니다. 이런 틈새를 노린다면 좋은 기회를 찾을 수 있습니다.

물건 개요 및 주변 환경 분석
이 땅은 약 340평이고, 주변에 소규모 공장과 창고가 밀집된 지역입니다.
주변에 공장과 창고가 많다는 것은 이 지역에 수요가 있다는 신호입니다.

시세 비교 분석
물건을 분석할 때 가장 먼저 해야 할 일은 주변 시세 조사입니다.

인근 비슷한 입지의 토지 거래가: 평당 390만원
경매 토지 감정가: 평당 170만원
이 차이만 봐도 충분히 매력적인 물건임을 알 수 있습니다.

핵심 쟁점: 도로 접근성
토지 투자에서 가장 중요한 요소는 도로입니다. 도로가 없으면 건축허가를 받을 수 없기 때문입니다.

현재 상황
교량 건너편에 도로 존재하고, 경매 토지는 교량을 통해 진입할 수 있습니다.
하지만, 인접한 372-5번지는 지목이 도로이나 개인 소유입니다.

도로 사용 가능성 검토
372-5번지 분할 이력을 조사해 보면,

372-1번지에서 분할되고, 2023.6.8. 지목이 도로로 변경되었습니다.

372-1번지 건축물 준공일을 확인해보면, 2023.5.30. 입니다.

이 시점을 비교해보면, 372-1번지 건축허가 과정에서 해당 토지를 도로로 제공한 것으로 추정됩니다. 따라서 경매 토지의 건축허가 시 도로 소유자의 동의가 불필요할 가능성이 높습니다.

추가 확인사항
372-1번지 건축물 배치도를 보면 ‘도로편입(50㎡)’ 표기가 있습니다. 사유지이지만 소유자의 동의없이 도로로 사용 가능해 보입니다. 건축과 문의를 통한 최종 확인이 필요합니다.

용도지역 및 규제 검토
용도지역은 자연녹지지역이고, 성장관리계획구역(복합형)으로 지정되어있습니다.

성장관리계획은 건축물 종류뿐만 아니라 도로 폭도 규제합니다.
372-1번지 건축 당시에는 성장관리계획구역이 아니었을 가능성이 있습니다. 만약 이후에 지정되었다면, 도로 폭 규제가 변경되어 경매 토지의 건축허가가 불가할 수도 있습니다. 이 부분에 대한 조사가 필수입니다.

수익성 전망
도로 조건에 문제가 없다면 2종 근린생활시설(제조업소) 건축이 가능한 토지이고,
인근 거래사례를 참고할 때 평당 300만원 이상도 가능해보입니다.

결론 및 당부사항
이 분석은 기초적인 조사에 기반한 것입니다.

실제 투자를 고려한다면:
– 도로 사용 동의서 요구 여부 확인
– 성장관리계획구역에 따른 도로 폭 규제 확인
– 실제 매도가능한 가격
을 조사해야 합니다.

이 물건에 관심이 있다면, 반드시 본인 책임 하에 철저한 조사와 신중한 판단을 거쳐 투자 결정하시기 바랍니다.