[부동산공부] 법원에서 진행되는 경매절차!!!

안녕하세요
남편의 퇴사와 경제적 자유를 위해 힘쓰고있는 ‘젭알’입니다 🙂

오늘은 법원에서 진행되는 경매절차에 대해 알아보려합니다!!!!

입찰하러 법원에 가보면,
처음 법원 방문하신 분들이 같이 오신분에게 꼭 질문하시는 걸 들을 수 있어요!

‘지금 뭐하는거야??’
‘아 그럼 어떻게 되는거야?’
‘다음순서는 뭐야?’
‘저건 무슨말이야?’

그래서 오늘은 법원에서 진행되는 경매절차에 대해 함께 알아보고자 합니다!!!!
입찰부터 낙찰 후까지의 절차입니다
(송사무장님의 경매의 기술 책 참고하였습니다!)

경매개시
매각기일 오전10시부터 집행관이 경매 개시를 알리고 입찰절차에 관한 설명과 주의사항을 낭독.

경매사건기록부 열람과 입찰시작
집행관이 경매개시와 함께 입찰해도 좋다는 선언을 하면 입찰이 가능
이 시간부터 입찰마감시간까지 모든 입찰자는 입찰부동산의 경매사건기록부 열람이 가능.

(경매장에 가보시면 컴퓨터로 바로 열람 가능합니다!
다만 혹 변경이나 취소되는 사건 있을 수 있으니 당일 아침 입찰 나서기전에 꼭 한번 확인하고 나서세요!ㅎ
전 법원까지 갔다가 취소된거 확인하고, 헛걸음한적도 있습니다…..ㅠ )

입찰마감
입찰마감시간은 법원마다 다릅니다!
이 시간 이후에는 입찰표 제출이 불가능!!!
(11:10 마감인곳도 있고, 11:30 마감인곳도 있고,,, 법원마다 다릅니다!
그리고 11:30 마감이였는데, 어느날 방문했더니 11:10마감으로 시간이 변경되어있는 법원도 종종 있기에 입찰전 꼭 확인하시고 시간맞춰 입찰하시길)

개찰 후 최고가매수인 발표
입찰이 완료되면 집행관은 사건번호 순이나 입찰자가 많은 순서대로 개찰하여 최고가 매수인 발표.
(입찰자가 10명 이상인 사건먼저 개찰하기도 하고, 집단사건을 먼저 개찰하기도 하더라구요!)
입찰자가 많은 물건에 입찰하셨다면 패찰 시 빠른 귀가 가능합니다…..♥
최고가매수인에게는 입찰보증금 납부 영수증을 발부하며, 나머지 입찰자에게는 보증금 반환해줌
(보증금 받을때 신분증도 같이 준비하셔야 합니다)
차순위 매수인의 자격이 있는 사람은 보증금반환 시 차순위 신청 여부를 해당 직원에게 이야기하면 된다.

매각허가결정
낙찰 후 1주일이 지나면 낙찰부동산에 대한 매각허가결정 여부가 결정된다.(1주)
(혹시나 내가 못본 엄청난 하자? 문제?가 있을수도 있으니깐, 저같은 경우는 낙찰받으면 바로 법원에서 관련 서류를 다 떼서 보는 편입니다!
예상치못했던 문제가 없게끔 매각물건명세서를 꼼꼼히 확인하고 입찰하는게 가장 좋겠지요?
그리고 해당 물건지에도 낙찰 당일 최대한 방문해보려합니다!!!!! 혹시 모를 누수나, 엄청난 하자가 있으면 안되니깐요
다만 개찰하고나면 점심시간 맞물릴수있으니깐, 간단히 식사하고 열람하러가면 딱이더라구요!!!)

항고기간
매걱허가결정 후 1주일 동안 경매절차에 대해 채무자나 이해관계인의 항고가 가능하다(1주)
(저는 욕심나는 물건인 경우 항고기간에 맘이 쫄립니다….ㅋㅋㅋ 혹 항고될까봐,,ㅎ)

잔금납부 기일 지정
낙찰 후 2주(매각허가결정, 항고마감)가 지나면 낙찰부동산의 잔금납부일이 지정된다.

잔금납부와 소유권 이전
지정된 기일 안에 잔금납부와 소유권 이전을 하면 된다
(낙찰자가 잔금 납부 기일내에 납부하지 못할 경우 다음 재경매기일 하루 전까지 잔금 납부가 가능하다)
대부분 잔금을 내고 점유자와 명도협상을 시작한다.
(취득세 중과이슈로 잔금기일내에 납부하지 못한 적이 있는데, 그럴경우 이자가 제법 많이 붙습니다. ㅜ
그러함에도 대출이나 취득세 중과이슈를 피할 수 있다면, 잔금납부기일 이후 납부하는 방법을 사용하는것도 나쁘지않다 생각합니다. 그리고 혹시 모르니, 꼭 법원에 문의하셔서 언제까지 납부하면 되는지 물어보세요!!! 재매각기일 3일전까지 라고 말하는 곳도 있기에 확인 필요합니다)

인도명령신청
해당 부동산을 점유자로부터 인도를 받기 위해서는 법원에서 인도명령결정을 받아야 한다.
잔금납부와 동시에 인도명령 대상이 되는 사람에게는 인도명령신청을 하면 된다.
소유자와 기타권원이 없는 사람은 인도명령결정이 빨리 나오지만, 배당을 받을 수 있는 지위에 있는 임차인의 경우에는 배당기일 이후에 인도명령 결정이 나온다

배당기일
잔금납부를 하고 나면 법원은 배당기일을 지정하여 채권자와 임차인에게 배당금을 지급한다.

이상 법원에서 진행되는 경매 절차 정보였습니다!!

이 글을 읽고 입찰하시는 많은분들에게 아름다운 수익의 낙찰이 임하길 바라며