다가구 NPL(론세일) 리마인드 분석!

안녕하세요, 제프2 입니다.
최근 검토했던 다가구 NPL 론세일 물건을 분석한 내용을 정리해봅니다.
실전 흐름 그대로 정리했기 때문에, 참고하시면 비슷한 물건 검토하실 때 큰 도움이 될 것 같습니다.
다가구 NPL(론세일) 분석!

1. 사건 일정 파악 — 매각기일 예측
이 물건의 배당요구 종기일은 2025.03.26입니다.
종기일 이후 매각기일은 보통 6~8개월 뒤로 잡힙니다.
예상 매각기일 : 2025년 9~11월

실제 매각기일 : 2025년 9월 확정
제가 처음 이 물건을 본 시점이 2025년 6월이라
“빠르면 3개월 뒤 매각기일이 잡히겠구나”라고 판단했고, 흐름이 거의 그대로 맞아떨어졌습니다.
⭐ → 종기일 기준으로 매각기일 시점을 예측할 수 있어야, 채권 매입 타이밍도 잡힙니다.

2. 채권 구조 분석 — 원금과 청구금액
■ 청구금액
4.52억

■ 원금 추정
등기부 채권최고액이 5.2억이므로

→ 원금은 약 4.4억
→ 청구금액이 원금보다 1,200만 원 높은 이유: 연체이자 포함해서 경매접수

⭐ → 원금·청구금액 구조를 모르면 수익구조 계산이 불가능합니다.

3. 우선배당 존재 여부 — 수익성의 핵심
채권자는 낙찰대금에서 가장 중요한 계산은
“나보다 먼저 가져가는 사람이 누구인가?” 입니다.
이 물건은 경매자료 열람을 통해서
9명의 소액임차인 존재확인
배당예정액 약 1.5억
따라서 행사권리 가능한 채권금액은
원금 + 연체이자 + 소액임차인 배당분
이 금액보다 낮게 낙찰되면 손실,
이 금액보다 높게 낙찰되면 수익 구조가 형성됩니다.
⭐ → 론세일투자일경우 ‘소액임차인’ 체크를 대충 보다가 계산이 완전히 어긋나기 때문에 필수 확인 포인트입니다.
4. 예상 낙찰가 조사 — 주변 낙찰률 + 건물 컨디션 + 입지
■ 최근 인근 낙찰률
51% ~ 60%

■ 사례 비교
51% 낙찰 → 2016년식 (9년 차)

60% 낙찰 → 1993년식 (31년 차)


건물 상태·관리 상태에 따라 낙찰률이 조금씩 달라짐을 확인했습니다.

■ 대상 물건
2002년식(23년 차)

2021년 리모델링 이력 확인
리모델링 반영 시 낙찰가율은 약 60%으로 판단했습니다.

⭐ → ‘최근 리모델링 여부’가 낙찰률에 미치는 영향이 있지 않을까??
5. 분석 결론
종합적으로 보면
연식 + 리모델링 상태
인근 낙찰가율
이걸 고려했을 때
예상 낙찰가율은 약 60%가 가장 합리적으로 보였습니다.
NPL 론세일 방식에서는
채권 원금·우선배당·낙찰가율이 서로 맞물려 있기 때문에
이 세 가지 축을 함께 보셔야 수익 구조가 정확히 그려집니다.
해당 다가구 NPL의 실제 투자 결과는
👉 ‘우리들의 경험담’ 게시판에 따로 올려두겠습니다.
관심 있으신 분들은 경험담까지 함께 보시면
분석–실행–결과 흐름을 한 번에 이해하실 수 있을 것입니다.

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