기회가 온 것처럼 준비하라

안녕하세요

당신도 할 수 있다는 희망을 전하는 레노 입니다.

저는 첫 창업을 직장생활을 하면서 시작했었습니다.

월~금은 직장 생활을 열심히 하고,
직장이 끝나는 금요일
저녁 7시에 부산에서 직접 운전해서 옷을 사입하러 동대문 시장으로 출발
새벽 1시~ 5시까지 동대문 도매상에서 옷 사입,
새벽 6시~ 11시에 동대문에서 사입을 한 옷을 차량에 싣고
다시 부산 도착 후 가게에 옷 정리,

집에서 잠깐 쪽잠을 자고 오후에 다시 가게로 나가서 장사(평일은 일하는 직원이 있었음)를
했었습니다.

당시 직장을 다니며, 장사를 하면서
개인시간이 단 하루도 없을 정도로 장사를 열심히 했었습니다.

그런데,
당시 장사에는 큰 스트레스가 없었지만
건물 임대인이 요구하는 전기료, 공사비용 부담 등으로
상당한 시달림을 받았습니다.

당시 어린 마음에 임대인들은 다들 돈에 지독하고 나쁘다고만 생각을 했었습니다.

그 이유는
당시 임대차 계약을 하면서,
계약 특약등을 제대로 볼 줄 몰라서
뒤늦게 관련 자료를 찾아보며

상가 임대차 보호법을 알게 되었고
상가에 대해 관심을 가지게 되었고,

상가 임대인의 임대료의 수익구조에 대해 궁금했고,
상가를 어떻게 매입하는지
상가를 매입하는데 얼마의 투자금이 필요한지 궁금했고,

[사진출처=Pixabay]

이런식으로 질문의 꼬리에 꼬리를 물게 되면서,
임대차 계약의 중요성과 특약의 무서움에 대해 알게 되었으며,

그 뒤 다른 업종들의 창업을 몇 번을 반복하면서 임대차 계약서를 보다 꼼꼼하게 작성하게 되었고,
임대인의 돈을 버는 구조에 대해 궁금증을 해결하고자
공부를 하다 보니 지금까지 오게 되었습니다.

옷가게를 시작으로 소매점, 구매대행, 숙박 등의 창업을 7~8개 이상 해보니,
시간을 허투루 낭비하지 않고 돈을 벌기 위해
정말 열심히 살았던 것 같습니다.

하지만, 돌아 보면,
열심히만 살았지
어디서, 어떤 아이템을, 누구에게, 어떻게 팔아야 하는지에 대한
본질을 전혀 모른체
의지만 가지고 열심히만 했었습니다.

어디서, 어떻게, 누구에게, 어떤 상품을 팔아야 돼?

옷가게를 처음 할 때, 상품은 여성 옷이었습니다.
당시 부산에서는 부산대학교 앞이 젊은 이들이 가장 많이 모이는 장소 였기 때문에
부산대학교 앞에서 장사를 시작했었는데,
다른 가게들은 동대문도 가지 않고 도매업자들이 배포한 카달로그만 보고
전화로 옷을 시키며 판매 할 때
저는 다른 가게와 차별화를 두기 위해 여성 블라우스를 전문적으로 판매 했었습니다.

블라우스 판매 대상은 대학교 1~2학년 여학생이었습니다.
교복을 벗고 한창 꾸미고 싶고
또 여성스럽게 입고 다니고 싶다는 생각을 할 것이라고 판단 했던 거였습니다.

다행히 운 좋겠도 판매가 잘 되었고,
가격 책정하는 것도 귀 찮아서
2만원에 사오면 4만원에
3만원에 사오면 6만원에

판매를 하였습니다. 마진 100% 였고,
담벼락을 빌려서 시작한 2~3평의 매장에서 매출이 잘 나올 때는
하루 140~150만원까지도 판매를 했었습니다.
그 때는 대박이라고 생각해서 열심히 했었지만,

시간이 지나 지금의 마인드로 장사를 복기해보면

보다 정확한 고객층 설정과 상품을 확장 했다면,
시스템을 만들어서 운영을 했었다면
매출을 보다 더 끌어 올릴 수 있지 않았을까 라는 아쉬움이 많이 남습니다.

당시는 시스템과 수익의 원리를 모른체
그냥 미련하게 요령피지 않고 서울에서 직접 물건을 사와서
마진만 높게 받으면 된다는 생각으로
매장에서만 판매를 했었던 것이었습니다.

너무 많은 시간을 장사의 본질을 놓친체 빙빙 둘러 다니며 시간을 보냈었습니다.

장사도 시스템과 수익의 원리를 알아야 한다.

그리고,
창업을 하려면 공간이 필요하기 때문에
창업과 상가는 뗄레야 뗄수 없는 관계입니다.
창업 후 장사를 시작 한다고 해서 모두 대박이 나는것도 아니고,

그렇다고
상가를 아무리 저렴하게 매수를 했어도,
그 상가에 임차인이 맞춰지지 않고, 공실이 된다면

그 상가는 아무 쓸모가 없는 공실 상가가 되버립니다.

‘ 요즘 같은 시기는 상가에 투자하는 게 아니야 ‘
라고 단언 하시는 분들을 2~3년 전부터 유튜브나, 블로그 등을 통해 쉽게 접할 수 있습니다.

하지만,
저는 올해에만 상가 임대차 계약을 2건이나 진행했습니다.

1. 11억 상가 매수
– 보증금 1억 / 임대료 900만원

2. 11.5억 상가 매수
– 보증금 1.2억 / 임대료 850만원

첫 번째 물건은 기존 임대료가 540만원이었지만,
제가 매수했을 때의
임대료는 270만원 이었습니다.

540만원에서 270만원으로 낮춰진 이유는 당시 펜데믹 현상과 임차인의 영업이 되지 않아
임대인이 임대료를 540만원에서 270만원으로 일시적으로 1년간 낮춰졌기 때문입니다.

하지만, 저는 임대료가 저평가 되었다는 확신을 가지고
13억에 일반 매매로 나와있는 상가를
임장을 하고 가격을 절충해서 이틀 뒤에 바로 가계약금을 넣고
11억에 상가를 과감하게 매수 했습니다.

그리고, 기존 임차인이 나가고 새로운 임차인에게 제가 예상했었던
보증금 1억에 임대료 900만원으로 맞췄습니다.

기존 임대료 540만원에서 900만원으로 360만원을 임대료를 인상 시켰습니다.
제가 악질 임대인이 아닌, 인근 시세가 900만원 이었는데,
기존 임대인만 상가의 그 가치를 몰랐던 것입니다.

두 번째도 일반 매매로 나와있는 물건을
임장을 해서 시세 조사를 한 뒤
다음날 바로 가계약금을 입금하고 전세 9억에 임차인이 있는 상가를
11.5억에 매수를 했습니다.

그리고,
기존 임차인과 임대차 기간이 끝나는 26년 연초에
다음 임차인과 이미 임대차 계약을 보증금 1.2억에 850만원에 체결했습니다.

그리고, 많은 분들이 상가 대출에 대해서 궁금해 하시는데

두번째 물건 매입가는 11.5억이지만 워낙 저렴하게 상가를 매입 했기 때문에
감정평가가 16.5억까지 나와서 대출 실행 가능 금액이
최대 10억까지 가능 하다는 답변을 받았습니다.(대출은 기존 임차인이 나갈 때 실행 됩니다)

대출 10억 + 보증금 1.2억 = 11.2억 – 매입가 11.5억 – 투자금액은 ?

대략 계산이 되시나요?

그리고,
각 임대료가 900만원, 850만원의 상가 매매 가격은 얼마일까요?

상가가 힘들다고 유튜브나 블러그에 얘기하는 분들은
아마도, 본인이 투자를 해서 성공해 본적이 없거나 주위에 성공사례가 없어서
그렇지 않을까라고 조심스럽게 추측해 봅니다.

창업도
어떻게, 누구에게, 어떻게 장사 해야 하는지
상가투자도 어디에, 어떤 물건을 사야 하는지
본질이 있습니다.

그 본질을 그럴듯한 상상력과 이론으로만 접근하게 되면,
투자에 낭패를 볼 수가 있습니다.

창업으로 누군가 돈을 벌었다고 무작정 따라서 그 업종을 창업 하거나
상가투자로 누군가 돈을 벌었다고 무작정 따라서 매입을 하거나
한다면 큰일 납니다.

위 두가지의 본질만 이해 한다면 창업이나 투자는 훨신 수월해 집니다.

기회보다 준비가 먼저다
기회를 바란다면,
기회가 온 것처럼 준비하라

다들 너무 힘든 시기라는 애기를 많이 하십니다.
저 또한 몸으로 체감을 하고 있습니다.

하지만, 이런 불황기에도
누군가는 돈을 벌고 원하는 바를 이루고 있습니다.
누군가는 위기에서 절망을 볼 때,
오히려 기회를 볼 수 있는 안목을 갖추시기 바랍니다.

여러분의 성공투자를 진심으로 응원합니다.

이상 레노 였습니다.
감사합니다.

P.S :
이전 상임스와는 완전히 달라진
상임스 2.0 버전의 6주 과정 이 10월 21일(화요일)부터 1주차로 새롭게 시작합니다.
기존의 상임스는 상권의 형성 원리에 대해서 집중적으로 공부를 했다면
이번 ‘ 상임스 2.0 ‘ 은
하지말아야 하는 업종, 해도 되는 업종, 유망 업종, 구분상가, 통건물, 상가, 숙박 등
대한민국에 나와있는 모든 업종을 직접 분석을 해보고 의견을 나눠보고
상가투자에서 입지선정, 용도변경 방법, 상가 대출 등에 대해서 기존 상임스 보다는 훨씬 확장 된
내용과 매주 토요일, 임장과 업종 방문으로
온라인과 오프라인을 병행해서 진행하게 됩니다.

10월 13일(월요일)부터 상임스 2.0 모집공고가 시작되어서
10월 21일~11월 25일까지 1주부터 6주 과정이 진행 됩니다.
상임스를 23기까지 진행하는 동안 수백명의 성공한 창업자 분들과
성공한 상가투자자 분들을 상임스에서 배출했습니다.

검증 된 방법으로 진행되는 상임스 2.0를 통해
다음은 여러분이 성공 투자자가 될 수 있습니다.

상임스 2.0에서 뵙겠습니다.

‘나만의 차별화된 기술 갖추는 법’

안녕하세요 행크스타2 TOP7 의 ‘레노’ 입니다. 이제 어느 덧 행크스타 2 의 마지막 칼럼입니다. 행…
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