대치동하면 대부분 학원가+은마아파트가 먼저 떠오릅니다.
그 외엔 뭐가…있나? 하는 분들이 많을 텐데, 오늘 알리미만 잘 따라오시면 대치동 관광 제대로 하실 수 있습니다.
18일 발간되는 책 「월급쟁이 강남 내집 마련하기」와 함께하는 ‘강남입성 프로젝트’ 두 번째 정거장.
개포동 윗동네 대치동 이야기 시작합니다.
大峙와 쪽박산
앞서 설명한 개포동처럼 대치동도 1970년대까지 뻘밭이었습니다.
개포동이 양재천의 영향만 받았다면 대치동은 양재천+탄천(잠실 매립 전에는 한강)까지 영향을 받았기에 하천의 영향을 더 많이 받았다고 합니다.
그래서 사람들은 큰 언덕에 모여 살았습니다. 그래서 동네 이름도 한티마을, 그게 나중에 한자어로 큰大 언덕峙가 되었습니다.
이 언덕은 지금의 휘문고등학교 남쪽, 대치동 사람들이 ‘구마을’이라 부르는 지역입니다.
언덕 가장자리에는 ‘쪽박산’이라는 이름의 작은 산(?)이 있었는데, 주민들은 오래전부터 ‘이 산이 사라져야 마을 형편이 나아질 것’이라고 믿었답니다.
그런데 그 일이 실제로 벌어졌습니다.
1960년대 탄천에 제방을 쌓을 흙을 구하기 위해 정부와 주민들이 쪽박산을 밀어버렸거든요. 그리고 그 자리는 신해청 아파트가 되었습니다. (1990년 재건축, 아래 사진 흰색 아파트)
정말 쪽박산이 사라지고 나니까 마을 형편이 나아진 것은 물론이고 대한민국 최고의 입지가 되었잖아요. 어른들 말 틀린 것 하나도 없다는 말이 맞는 듯합니다.
은마+미도+선경
대치동은 영동 토지구획정리사업에서 벗어난 ‘강남 개발의 주변지역’이었습니다.
당시 기사를 보면 반포동은 평당 70만원인데 반해 대치동과 도곡동은 평당 4~5만원에 불과하다는 내용이 있습니다.
1979년 무려 4424세대에 달하는 은마아파트가 준공됐습니다. 그런데 논바닥에 대단지 아파트 하나만 달랑 있는 형편이라 한동안 ‘민속촌’이라 불리기도 했다네요.
은마아파트 준공 직후 / 사진=강남구
1981년 은마아파트 / 사진=권태균
그래도 그런 시기는 얼마 가지 않았습니다.
양재천 북쪽을 개발하며 무려 1만4457세대의 아파트를 분양하고 1983~4년 사이 재건축 핵심지로 잘 알려진 대치 미도, 선경, 개포우성1·2차 아파트가 모두 입주했거든요.
대치 미도, 선경아파트. 양재천 너머는 개포주공567단지
비슷한 시기 개발된 개포동과 다른 점이 있습니다.
개포동은 주로 5층짜리 10평대 주공아파트가 주를 이룬 반면, 대치동은 중·대형평수가 대부분이었습니다. 공공개발과 민간개발의 차이, 특히 한보그룹 이야기(는 다음에 ‘아분파’에서 하기로 해요)
대치동 학원가 / 사진=서울역사아카이브
대치동이 처음부터 학원가로 유명했던 것은 아닙니다.
그냥 아파트만 빼곡한 동네였던 시절에는 대치동에서 ‘관리비만 내고 영업하라’고 월세가 쌌다고 합니다. 왜 신도시 신축상가들이 그렇잖아요.
사방에 수천세대씩의 아파트가 즐비한데, 월세는 싸다? 그럼 생각나는 업종은… 아니 무인아이스크림, 스터디카페 말고요!!!
당연히 학원입니다. 1992년 서울시내 중·고등학생의 학원수강이 전면 허용되면서 대치동 상가들은 학원으로 채워졌습니다.
중산층 이상의 그것도 강남, 서초, 송파, 분당에 거주하는 수십만세대와 명문 학교들이 즐비한 수요가 있는 만큼 대치동 학원가는 빠르게 자리잡았고 지금까지 명성을 유지하고 있습니다.
대치동 아파트 쉽게 임장하기
현재 대치동 주요 지역은 3개 권역으로 살펴볼 수 있습니다.
① 재건축 완료된 아파트 밀집지역
② 재건축 앞둔 아파트 밀집지역(은마, 우선미)
③ 재건축 진행중인 ‘구마을’
1. 재건축 완료된 아파트 밀집지역
대치동 학원가와 롯데백화점, 도곡시장이 인접해 가장 선호도(실거주)가 높은 지역입니다.
도곡주공, 청실, 국제, 동원맨션 등을 재건축한 고층, 신축 아파트들이 자리 잡은 곳으로 시세가 절대 떨어지지 않는 곳 중에 하나입니다.
직주근접, 학군, 교통, 쇼핑·문화시설, 연식 등 모든 조건이 흠잡을 것 없습니다. 방문해서 이곳저곳 돌아다니며 파악하다 보면 ‘투자하려면 이런 아파트를 골라야 한다’고 생각하게 됩니다.
그중에서도 2015년 입주한 (비교적)신축 래미안대치팰리스와 재건축을 가장 잘한 아파트로 ‘아분파’ 시리즈 1편에 설명했던 대치동부센트레빌은 꼭 방문해 보시기 바랍니다.
2. 재건축 앞둔 아파트 밀집지역
뉴스에서 자주 볼 수 있는 은마·미도·선경·개포우성1·2차 아파트가 있습니다.
외관은 1980년대 사진과 다르지 않지만, 가격은 다릅니다. 지난해 ‘여기어때?’시리즈에서 최근 실거래가를 은마 84㎡ 27억, 미도 84㎡ 30억 정도라고 설명했는데, 지금은 33~34억 합니다.
지역을 대표하는 재건축단지인 은마아파트의 경우 1996년부터 재건축을 추진했지만, 주민 갈등으로 2023년 겨우 조합이 설립됐습니다.
조합이 제출한 정비계획 변경안에는 기존 14층, 4424가구를 지하 4층~지상 최고 49층, 5,962가구로 재건축한다는 내용이 담겨있고, 빠르면 8월 심의를 마치고 연내 사업시행인가를 받겠다는 계획입니다. 되면 좋고 안되면… 언젠가는 되겠죠?
대치역 남쪽 양재천변 아파트인 우성, 선경, 미도아파트를 줄여 우·선·미라고 부릅니다.
미도, 선경아파트
이중 가장 앞서나가는 아파트는 미도입니다.
강남 신통기획 1호로 최근 정비구역으로 지정돼 25개 동·2436가구를 3914가구로 재건축하겠다는 계획을 발표했습니다.
개포우성(이라쓰지만 대치동)아파트
우성, 선경아파트가 재건축에서 약간 뒤쳐졌다고 해서 뭔가 부족한 것은 아닙니다.
비슷비슷하지만 상권만 따지면 우성·선경아파트가 조금 더 활성화되어 있습니다.
그중에서도 우성아파트는 지하철 2개 노선(3호선, 수인분당선) 초역세권에 길 건너 타워팰리스 상권도 쉽게 이용할 수 있고, 고등학교도 조금 더 가깝다는 장점이 있습니다.
3. 재건축 진행중인 ‘구마을’
구마을에는 오랫동안 거주한 주민들이 많았다고 합니다. 생각해보면 동네가 자고 일어나면 좋아지는데(비싸지기도 하고) 떠날 이유가 없잖아요.
단독주택을 헐고 빌라를 지어 아래층에 세를 주고 사는 분들이 많았다는데, 아무래도 동네 전체가 노후화되는 것을 막을 수는 없었을 겁니다.
2000~2010년대 대치동 구마을. 가운데 흰색 아파트가 쪽박산→신해청아파트→대치현대아파트.
쪽박산을 밀고 지은 신해청 아파트는 진즉 재건축됐습니다. 1990년 무려 용적률 340%의 대치현대아파트가 자리잡았고, 최근에는 리모델링 이야기가 나오고 있습니다.
2010년대 들어 마을 사람들이 살던 아랫마을부터 재개발이 진행돼 2021년 대치르엘, 2023년 그 바로 위로 대치푸르지오써밋이 입주했습니다.
대치르엘(좌), 대치푸르지오써밋(우)
그리고 윗동네 세촌에는 지난해 대표적인 ‘강남로또’였던 디에이치에델루이가 올해 8월 입주를 앞두고 있습니다.
디에이치 대치 에델루이 공사현장
옛 모습과 비교해보세요
지금도 마찬가지지만, 디에이치대치에델루이가 입주하면 대치동의 옛 모습은 마을 입구를 지키는 500살 넘은 은행나무 한 그루 외에는 모두 사라집니다. (은행나무 위치)
‘쪽박산이 사라지면 마을이 부유해질 것’이라는 전설은 앞으로도 유효할까요?
구마을 다음엔 은마아파트와 우·선·미, 그 다음엔 2000년대 재건축된 아파트들의 리모델링 이야기가 나올 테고…
‘절대 팔지 않을 아파트’를 찾으려면 일단 대치동부터 한바퀴 돌아보세요.
아무리 부동산 초보일지라도 눈에 딱 보입니다. 오르는, 그리고 오를 아파트가 말이죠.
🤩 주 목 🤩
1800만원으로 시작해
10년 만에 강남입성과 자산 60억을 만든 과정을 담은 책
「월급쟁이 강남 내집 마련하기」가
드디어 18일(수) 출간을 앞두고 있습니다.
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「월급쟁이 강남 내집 마련하기」는
평범한 직장인이 어떻게 종잣돈을 모으고
투자할 부동산을 찾고 자산을 불렸는지
10년간의 투자 이야기를 상세하게 담아낸 책입니다.
초보자에게도 좋고,
한두번 투자 경험이 있다면 더 좋은
도서출판 지혜로의 「월급쟁이 강남 내집 마련하기」에
많은 관심과 기대 부탁드립니다.
개포동도 임장해보세요
‘육각형’이라는 단어를 종종 봅니다. 축구선수의 능력치를 논하며 나온 말인데, 스피드·체력·기술 등을 수치화해서 연결한 도형을 뜻합니다. 아파트에도 이 육각형 모델을 적용…
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