개포동 아파트 당장 임장하게 만들어 드리겠습니다

‘육각형’이라는 단어를 종종 봅니다.

축구선수의 능력치를 논하며 나온 말인데, 스피드·체력·기술 등을 수치화해서 연결한 도형을 뜻합니다.

아파트에도 이 육각형 모델을 적용할 수 있습니다. 연식·교통·쇼핑·학군·문화·호재 등을 그대로 반영하면 됩니다.

서울 강남구에서 이 육각형을 가장 ‘안정적’으로 그릴 수 있는 동네를 꼽자면 저는 제목에서처럼 개포동이 가장 먼저 떠오릅니다.

행복재테크 회원들을 위해 새로 선보이는 ‘강남입성 프로젝트’ 첫 정거장은 개포동입니다.

개도 포기한 동네
1970년대까지 개포동은 뻘밭이었습니다.

양재천이 자주 범람해 농사짓는 것 외에는 가치 없는 땅이라고 봐도 무방했고, 거주환경도 옆 동네인 말죽거리에 비해 상당히 열악했습니다. 쉽게 ‘논’이라고 생각하면 되겠네요.

1980년대 강남이 남쪽으로 확장되면서 정부는 양재천 남쪽 반포리와 포이리를 합쳐 개포동이라 이름 짓고 지금의 개포지구개발계획을 수립했습니다.

사진=서울연구원

뻘밭을 개간한다는 뜻에서 ‘열開 물가浦’라는 이름을 붙인 것처럼 이곳은 서민들의 주거지로 설계되었습니다. 그래서 개포동을 대표하는 주공아파트와 시영아파트 대부분은 5층짜리, 10평대가 기본이었습니다.

개포주공1단지 신축당시(1982년)

1990년대 후반부터 윗동네인 도곡동과 역삼동 대치동에 재건축 바람이 불기 시작했고, 2000년대 초반 타워팰리스가 완공되면서 사람들은 연탄난방 흔적이 고스란히 있는 개포동 아파트를 향해 ‘개도 포기한 동네’라고 부르기 시작했습니다.

이 사진을 보면 누구나 고개를 끄덕일 것입니다.

2000년대 개포동 전경 / 사진=서울시

개도 포르쉐 타는 동네
강남개발사와 같이 개포동에 재건축 이야기가 등장한 것은 윗동네 천지개벽이 눈에 보이는 시점이었습니다.

2000년대 중반 ‘대단지+노후도’를 충족하고, 소형평수로 구성된 양재대로변 아파트들이 먼저 재건축을 시도했지만 과정은 윗동네처럼 쉽지 않았습니다. 대부분 10여 년간 말도 많고 탈도 많았죠. (이 과정은 아파트별 ‘아분파’에서 하기로 해요)

결과적으로 2010년대 중반 착공에 들어가 2018년 말부터 5층 주공(시영)아파트들이 하나씩 새얼굴로 탈바꿈했고, 2023년 말 디에이치퍼스티어아이파크가 입주하면서 양재대로 라인의 천지개벽이 완성됐습니다.

사진=행크알리미(도서출판 지혜로)

개포동 아파트 쉽게 임장하기
현재 개포동 아파트는 재건축이 끝난 신축, 재건축을 앞둔 구축 2개 부류로 나눠볼 수 있습니다. 신축은 대부분 양재대로에 접해 있고, 구축은 양재천에 접해 있습니다.

1. 신축

언주로와 교차되는 부분부터 양재대로를 따라 동쪽으로 따라가면 됩니다.

양재대로변 재건축을 마친 아파트들

그중 가장 많이 주목받는 아파트는 5곳으로 래미안 포레스트(옛 개포시영아파트)를 시작으로 디에이치퍼스티어아이파크(옛 개포주공1단지), 래미안블레스티지 (옛 개포주공2단지), 디에이치아너힐즈(옛 개포주공3단지), 개포자이프레지던스(옛 개포주공4단지)를 꼽을 수 있습니다.

입지적으로 큰 차이 없고, 모두 프리미엄 아파트로 설계·시공됐으며, 대단지이기에 비슷한 시세를 형성하며 함께 움직이는 편입니다.

초품아(디에이치퍼스티어아이피크, 개포자이프레지던스), 공원접근성(개포래미안포레스트, 래미안블레스티지, 디에이치아너힐즈), 준공연도 등에 따라 약간의 시세차이가 있습니다.

아울러 모두 대단지이기에 지하철·버스 접근성, 학교 접근성, 특히 뷰(대모산·구룡산) 등 개별적인 호불호가 동별 시세를 미세하기 움직입니다.

이들 중에서 한두 곳의 아파트만 돌아본다면 강남구 최대규모인 디에이치퍼스티어아이파크와 인피니티풀로 유명세를 탄 개포자이프레지던스를 추천합니다.

디에이치퍼스티어아이파크

개포자이프레지던스 / 사진=호갱노노

2. 구축

매봉역 남쪽 양재천을 따라 개포현대·경남아파트부터 동쪽으로 따라가면 됩니다.

개포동 재건축 예정지 중 가장 많이 언급되는 아파트는 경·우·현과 개포주공5·6·7단지입니다.

왼쪽 동그라미가 경우현, 오른쪽 동그라미가 개포주공567단지

1) 경우현

경우현은 개포경남·우성3차·현대1차 아파트를 말합니다.

지하철 3호선과 수인분당선을 걸어서 이용할 수 있고, 양재천과 붙어있다는 것이 큰 장점입니다. (타워팰리스를 마주보고 있는데 더 이상 입지분석이 필요할까요)

2022년 신통기획에 선정돼 통합재건축을 추진하고 있으며 지난 2월 정비구역으로 지정됐습니다. 재건축 후에는 총 2320가구로 탈바꿈할 예정입니다.

양재대로변 아파트단지와 달리 중·대형평수로 구성돼 평균대지지분도 20평대로 넓은 편이라 가격만 적당하다면 충분히 매력적으로 보입니다.

다만, 세 단지가 통합 추진하는 만큼 대지지분에 대한 이견이 있어 아파트보다는 부동산 먼저 방문하는 것이 좋아 보입니다.

* 같은 입지에서 조금 저렴한 신축 아파트를 찾는다면 개포우성9차를 리모델링한 개포더샵트리에를 방문해보셔도 좋습니다.

개포더샵트리에 리모델링 전후

2) 개포주공5·6·7단지

개포주공5·6·7단지는 개포동에서 거주하기 가장 좋은 아파트로 꼽혀왔습니다.

‘개포리 마을버스’라고 불리는 수인분당선 역사가 단지 동서쪽(개포동역, 대모산입구역)에 있고, 작은 규모의 시장(개포시장)도 있습니다. 경우현과 마찬가지로 길만 건너면 양재천입니다.

개포주공567단지 항공뷰

직진만 2㎞하면 향후 강남 교통망의 중심이 될 삼성역에 닿고, 서울삼성병원과 수서역 접근성도 좋습니다. 학교를 품고 있지 않다는 것 외에는 흠잡을 점이 없습니다.

개포주공5·6·7단지는 앞서 재건축이 끝난 다른 단지들과 달리 고층 아파트입니다. 때문에 사업성 부족 등으로 시간이 많이 지체됐고, 공사비 인상까지 겹쳐 시공사를 찾는데 애를 먹기도 했습니다.

단독 재건축하는 5단지는 최근 단독입찰한 대우건설을 시공사로 선정하는데 성공했습니다. 현재 940세대에서 재건축 후에는 1279세대로 탈바꿈합니다. 아파트 이름은 번지수를 넣어 ‘개포써밋187’로 정했다고 합니다.

개포써밋187 투시도

함께 재건축하는 개포주공6·7단지는 역시 단독입찰로 현대건설이 수주했습니다.

총 2698가구 규모로, 대모산입구역과 단지가 연결되는 무빙워크와 최고 115ｍ 높이의 스카이라운지를 넣겠다고 발표해 화제가 된 바 있습니다. 아파트 이름은 ‘디에이치 르베르’를 제안했습니다.

개포주공 67단지 재건축 투시도

2010년대 중반 시작된 개포동의 재건축 바람은 현재진행형입니다.

재건축이 끝난 양재대로변 신축 프리미엄 아파트들은 84㎡가 일년에 3~4억씩 오르고 있고, 최근에는 40억원 넘게 거래됐다는 이야기가 들리고 있습니다.

연식, 위치, 교통, 학군, 쇼핑, 문화 등 모든 면에서 ‘육각형’을 그리는 만큼 실수요자와 투자자 모두에게 매력적입니다.

도곡·대치·역삼·삼성동과 비교하는 분들이 많은데 여러 거주자에게 여쭤보니 ‘같은 강남인데 개포동은 한발씩 떨어져서 여유롭고 조용해서 만족한다’고 답하셨습니다.

‘갖고만 있어도 오르는 강남 얼죽신’을 대표한다고 해도 과언이 아닙니다.

개포동 중심부에서 핵심지역까지 거리 및 이동시간

재건축 예정 아파트는 단순하게 입지만 보면 재건축이 끝난 아파트보다 좋다고 할 수 있습니다. 최소 4~5년 후 재건축이 완료되면 이들보다 높은 시세를 형성할 가능성이 있습니다.

다만 진행상황과 투자수익성(+분담금)을 면밀히 살펴보고, ‘향후 보물이 될 아파트를 찾는 기준’삼아 임장해보면 초보자가 재건축 아파트를 공부하는데 큰 도움이 될 것입니다.

🤩 주 목 🤩

1800만원으로 시작해
10년 만에 강남입성과 자산 60억을 만든 과정을 담은 책
「월급쟁이 강남 내집 마련하기」가
드디어 18일(수) 출간을 앞두고 있습니다.

「월급쟁이 강남 내집 마련하기」는
평범한 직장인이 어떻게 종잣돈을 모으고
투자할 부동산을 찾고 자산을 불렸는지
10년간의 투자 이야기를 상세하게 담아낸 책입니다.

초보자에게도 좋고,
한두번 투자 경험이 있다면 더 좋은
도서출판 지혜로의 「월급쟁이 강남 내집 마련하기」에
많은 관심과 기대 부탁드립니다.