[BEST] 빌라 15채 낙찰받아 현금흐름 500만원 만들기 (달려라곰도리)

안녕하세요! 엑시터 1기 달려라곰도리입니다.

저는 월세백반 강의와 소액투자스터디를 수강하고 다가구 주택에 대한 목표를 가졌는데요!

2023년에 낙찰 받은 빌라(15가구)를 리모델링을 완료하고, 임대세팅이 안정적으로 완료되어 이제서야 후기를 작성하게 되었습니다.^^

물건소개

생각만 해도 가슴이 따뜻해지는 월세받는 부동산 생각에 열심히 다가구 건물을 검색하던 중 다가구 형태의 구조에 다세대 15가구가 각각 등기되어 있는 특이한 물건을 발견하고 관심을 갖게 되었습니다.

해당 물건은 전주에 소재한 대지93평, 총 가구 15세대의 다세대 빌라 건물입니다.

일괄매각으로 낙찰받고 소유권 이전이 완료되면 15주택자라는 어마어마한 상황이 벌어지는 물건이라 접근이 쉽지 않았습니다.

또 주택대출 규제가 심한 상황에서 경락대출이 불가능할 수도 있다는 불안감도 들었습니다.

다주택의 부담과 경락대출을 해결할 수 있다면 남들이 꺼려하지만 나만의 투자 포인트가 되어 경쟁을 피할 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

물건조사 및 낙찰
대출 및 용도변경

단점들을 극복하기 위한 조사 결과 신탁대출을 활용해 낙찰가 대비 80%~90%정도 대출 가능했습니다.(매매사업자 활용)

15가구 다세대 주택을 지자체 건축과 담당자와 상담한 결과 건축물대장 합병이라는 행정절차를 통해 다가구로 전환 가능하다는 답변을 얻어냈습니다.(건물의 해당요건 충족)

시세조사

감정평가서와 현장임장을 통해 건물의 구조를 확인해보니 총 15세대 중 주인세대(1개), 2룸(4개), 1.5룸(6개), 1룸(4개)로 구성되어 있었습니다.

주변 다가구 건물들을 확인해보니 신축과 구축 비율은 2:8 정도이고, 리모델링을 진행한다면 구축 다가구와 경쟁에서 충분히 수익률을 확보할 수 있겠다는 판단이 들었습니다.

장단점을 비교하여 풀어나가면 되겠다는 확신이 들었습니다.

그리고 손품과 발품을 통해 월세, 전세, 매매시세를 조사했으며 세입자 수요를 확인해 보았습니다.

[월세]
1룸: 300/35
1.5룸: 400/40
2룸: 800/45
3룸(주인세대): 3000/80

[전세]
1룸: 3,000
1.5룸: 4,000
2룸: 5,000~8,000
3룸(주인세대): 1.0억/20

[매매]
구축 다가구 6억~9억
신축 다가구 12억~14억
*15% 수익률 적용 매매 예상금액은 9.0억

해당물건 주변 생활 인프라(병원, 편의점, 식당, 마트, 카페) 및 교통이 편리해 수요는 꾸준하다는 중개사님들의 반응을 확인하였습니다.

다가구 세입자 수요가 양호하고, 월세시세도 나쁘지 않아 건물 전체를 리모델링을 진행한 후, 임대수익을 극대화하면 충분히 안정적인 현금흐름이 가능하니 입찰하기로 마음먹었습니다.

입찰
최저가에 쓰려고 했지만 경매장에 있는 인파에 지레 겁먹고 1,100만원을 더 써서 낙찰 받았습니다.

단독입찰이라 먼가 어리둥절하기도 했지만 충분히 조사했기에 큰 걱정이나 아쉬움 없이 즐거운 마음으로 낙찰영수증을 받으러 나갔습니다.

명도
송사무장님의 ‘명도의 기술’ 강의과 송사무장님의 책 ‘경매의 기술’의 다가구편, ‘셀프소송의 기술’의 인도명령편, 그리고 월세백반, 소액투자스터디, 경매초급반, 경매실전반 등을 수강하면서 배운 전문가들의 명도방법, 행복재테크 ‘우리들의 경험담’을 활용하여 제3자 화법으로 압박과 회유를 적절히 사용하여 진행하니 큰 문제없이 점유자들의 이사를 완료 하였습니다.

전액배당 받는 세입자들은 배당일에 맞추어 명도확인서 지급조건으로 모두 명도했습니다.

전 소유주의 경우 빌라에 비치된 가전제품(냉장고, 세탁기, 티비, 에어컨)에 대한 소유권을 주장하며 많은 이사비를 요구했지만, 인도명령을 진행하며 불필요한 분쟁이 생기지 않는 선에서 이사비 200만원 정도로 합의했습니다.

재활용할 수 있는 가전제품들과 공실로 방치되어 있는 가구의 열쇠와 비번까지 한번에 해결하고, 인테리어 시간도 많이 줄여서 다행이었습니다.

리모델링
Before

입찰 전 건물 내부 확인을 위해 전소유자 및 점유자의 거주중인 가구를 방문해 확인했습니다. 준공 후 부분적인 수리한 흔적은 보였지만, 대부분 손대지 않고 방치한 것으로 보였습니다.

특히 씽크대와 화장실, 장판, 벽지 등은 감각이 없는 제가 보기에도 너무 올드한 이미지여서 임대시세를 높일 수 없다고 판단했습니다. (꽃무늬 싱크대장, 우드색 현관문 및 방문, 장판, 벽지)

15가구 명도 후 리모델링 하는 것이 부담되었지만, 공부와 간접경험을 지속적으로 해왔기 때문에 용기를 내어 반 셀프로 리모델링을 진행했습니다.

After

화장실, 주방, 보일러, 방화문은 모두 철거하여 재시공하였고, 도배, 데코타일, 방화문, 도어락, 인터폰 등은 필요한 부분만 골라서 반셀프로 진행하였습니다.

최우선으로 가성비와, 노후된 느낌을 최대한 빼고, 깔끔한 느낌을 받을 수 있도록 신경을 썼습니다.

인테리어 비용이 궁금하실 수 있으실텐데요!








[리모델링 비용]

화장실 2,700만원(15개)
주방 1,040만원(13개)
보일러 700만원(10개)
도배, 데코타일, 도어락, 방화문, 도어락, 페인트, 실리콘, 필름지 시공 등: 2,300만원

총 6,940만원

임대세팅하기
3달 정도의 인테리어 기간을 가졌고, 2월~3월에 본격적으로 임대세팅을 시작했습니다.

다행히도 3월~4월에 임대가 잘 맞추어지는 시즌이라 임대는 잘 맞춰졌고, 임대료도 실제 받을 수 있는 시세보다 5만원~10만원 정도 낮게 맞추니 금방 임대가 맞추어 졌습니다.

임대를 맞추고 있을 때 유독 1룸이 방 크기도 애매하고, 임대료도 크지 않아서 임대계약이 쉽지 않았습니다.

그런데 마침 함께 스터디하며 가깝게 지내던 고수 *하나문님의 단기임대를 권유받아 바로 실행해 봤더니 결과가 너무 좋았습니다.(참치로 감사의 뜻을 전했답니다.^^)

처음에는 월세보다 조금 높은 금액으로 가볍게 시작했는데, 지금은 단기임대 플랫폼을 활용하여, 2배 이상의 수익을 얻고 있습니다.

행크에서 좋은 인연들과 인맥을 쌓으니 문제 해결의 실마리를 찾거나, 더 좋은 기회를 얻을수 있는 일들이 정말 많이 생기는 것 같습니다.^^

밑에 보시면 리브**웨어 플랫폼에 단기임대로 세팅한 1룸의 모습 입니다.

임대인테리어나 사진도 행크분들이 도와주셔서 너무 감사하게도 시행착오를 많이 줄일 수 있었습니다.^^

임대수익
15세대 중 13세대는 월세계약, 2세대는 현재 단기임대로 세팅했더니 대출이자를 제외한 순수익은 현재 12월 기준으로 500만원 정도 입니다.(단기임대 매출에 따라 조금이 변동이 있습니다.)

총 들어간 금액을 계산해보면…

낙찰가 6.38억
취득세 700만원
명도비 200만원
대출 5.1억(금리 5.8%)
인테리어 0.7억
보증금 0.5억

총 투자금 1.57억, 현금흐름 500만원

결론
이번 투자는 행크에듀에서 신청한 빨간쪼끼 선생님의 월세백반 강의와 소액투자스터디의 영향이 정말 컸습니다. 선생님 정말정말 감사합니다.^^

그리고 중간중간 도움을 받기위해 수시로 전화와 카톡으로 부탁드리고, 도움 받았던 분들께 진심으로 감사드려요!

송사무장님과 함께한 엑시트스터디 1기 에서 “3년 안에 부자되기” 목표를 확인할 수 있는 3년이라는 시간이 흘렀습니다.

많이 부족하지만 앞으로 더 성장하고 부자가 되는 그날까지 천천히 나아가겠습니다.

추운 겨울에도 열정을 담아 공부하고, 임장하고, 성공투자를 위해 노력하시는 행크 회원분들 항상 화이팅하세요!

다음에는 더 좋은 투자사례를 경험으로 나눌 수 있도록 노력하겠습니다.

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