안녕하세요 행크에서 성장중인 스윗향기입니다!

이번 여름 저는 상급지 갈아타기로 서울 입성을 하게 되었는데요^^

지난번 경기도 아파트 매도 후기를 작성하고, 그동안 자금 문제로 정신없다 이제야 정리가 되어 뒤늦게나마 서울 아파트 매수 후기를 작성합니다.^^

(매도후기)

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내집마련 계기 : 이전 이야기..
저는 결혼전까지 지방에 거주하다 남편과 함께 신혼집으로 투룸 전세로 시작하게 되었는데요. 2년 동안 부부의 소득으로 갚을 수 있는 대출 범위로 집을 구해야 된다는 생각에 경기도 오래된 오피스텔 투룸으로 시작했습니다.

열심히 모으고 모아 2년 만기가 되기 전 대출을 모두 상환하였으나, 이 당시 우리가 내던 전세금의 1/5도 안되는 금액으로 집주인은 2년동안 시세차익까지 얻어가는 것을 보고 충격을 받고, 이후 조금 무리하더라도 전세가 아닌 매수를 해야겠다고 다짐합니다.

그렇게 2019년 저희는 경기도 (주공)아파트를 그 당시 자금에 대출을 처음으로 최대로 일으켜 매수했습니다.
대출은 나쁜 것이라고 배우며 자라왔었지만 2년 전세를 살면서 부동산에 관심을 갖게 되었고 레버리지를 잘 활용하면 괜찮다는 것을 책 등을 통해 깨닫고 스스로에게 주입했던 것 같아요. 그렇게 은행과 함께 첫 실거주 아파트에서 6년을 살았네요.

이후 2020년, 코로나 이후 경제 상황으로 앞으로 부동산 자산이 오를 것 같아 신용대출을 끌어 5천으로 경기도 구축 아파트 갭투자를 하였고 이후 23년에 약 7천 정도 수익을 만들고 매도하게 되었습니다.

수중에 현금이 생겼지만 상급지 갈아타기는 전혀 생각하지 못했습니다.

사는 곳도 가족 모두에게 나쁘지 않았고, 한가지 남편 출퇴근이 편도 2시간인 것만 제외하면 (한명만 희생하면 된다는 남편의 생각에 저도 신경을 쓰지 않았고요) 아이들 키우기에도 괜찮은 곳이라 생각했었거든요.

그렇게 그 소중한 씨드로, 이것저것 시도를 해봅니다.

남편 벌이로 4인가족 생계를 유지해야 했기에 현금흐름을 만들고 싶었고, 이 때부터 행크에서 눈팅을 시작하면서 소액으로 현금흐름 만들었다는 경험담만 찾아보게 됩니다. 가장 중요한 건 정말 꼼꼼한 공부와 한 사이클을 끝까지 경험한 사람들의 이야기도 들으며 스스로 공부를 더 많이 했어야 했는데 지금 돌아보면 다소 아쉬운 투자가 되었습니다.

빈틈을 많이 가진 채로 법인으로 경기도 오피스텔을 시세 중 최저가 정도로 매수하여 월세 세팅을 하였습니다. 다만 kb시세가 나오지 않고 감정이 되지 않아 보유하는 내내 대출이 되지 않았고 갭투자로 수익 낸 목돈이 그대로 들어가 있었습니다.

게다가 비슷한 시기 현금흐름을 위해 남편이 부업으로 해보겠다며 파티룸을 인수하였고 저희는 셀프인테리어도 해보고, 이벤트와 새로운 컨셉, 모임 형태를 바꾸어가며 여러 방면으로 시도해보기도 했습니다. 그 안에서 다시 못해볼 즐거운 추억도 되었지만, 둘다 창업은 처음인데다 한번씩 오는 보릿고개에 몸도 마음도 지치기도 했습니다.ㅠ

씨드는 계속 없고 현금흐름도 얼마되지 않으니

앞으로 나아가는 것 같지도 않고 답답하기만 하던 날들이 계속 되었습니다.
이미 이기는 투자가 아니었기에 만회하려고 노력했지만 계속 제자리였습니다. 그러다 다시 엑시트 수업 교재와 기록을 보다가 다시 기본으로 돌아가야겠다고 생각했습니다.

길지 않지만 지금까지 경험을 돌아보았을 때, 결국 수익이 되었던 건 (비록 경기도라 소액이지만) 실거주 아파트와 갭투자 아파트였습니다.

그렇게 다시 아파트를 하자! 마음을 먹고 서울핵심지 투자반을 듣고, 아파트투자반, 그리고 아임스까지 연달아 수업을 듣게 됩니다. 동시에 법인으로 시도했던 오피스텔과 파티룸은 정리하기로 합니다.

나의 포지션? : 서울에 내 집을 살 수 있을까?
이미 행크 분들의 똘똘한 한채를 먼저 만들고 이후 투자를 이어가는 사례를 익히 들어 알고 있었습니다.
아임스를 시작하기 전, 가능한 많은 사람들의 내집마련 후기를 최대한 많이 읽었고, 그렇게 스스로 갈아타기를 할 수 있다는 생각이 점점 확신이 들었습니다.

마인드 세팅은 되어있었기에 수업을 들으면서도 계속해서 ‘오르는 집’을 사고 싶다! 는 생각이 강하게 들었습니다.

저는 2주택자이면서 한 채는 임대주택등록으로 주택수에서 제외되는 상태였습니다.
그래서 거주주택 비과세를 받으며 거주주택 매도 후 월세&갭투자 또는 갈아타기를 해야겠다고 생각하고 선생님께 코칭을 받았습니다.

사실 실거주는 월세로 하고 매도 후 보유자금+대출로 서울 아파트 갭투자를 하는 것도 고려하면서 매도를 내놓았는데
6.27 규제가 터지면서 갭투자를 막는 정책들이 나오며, 대출이 없이 갭투자가 사실상 어려웠던 저희에게는 갈아타기(이사)로 방향을 정하게 되었습니다.

아임스9기 : 진짜 열심히 해보자!!
처음 참여하게 된 아임스9기, 익히 들었던 대로 빈센조를 신청해 합류하게 되었고 강남여의주쌤과 설빈화안 조장님이 말씀하시는 것 최대한 다 하려고 노력했어요.

지역분석조차도 할 줄 모르는 상태였으니, 아투반 교재와 다른 분들의 포스팅을 열심히 비교하며 매주차 과제를 하고 평일조 임장에 최대한 참여하고 임장 전 지역분석보고서와 이후 임장보고서, 아임챌과 아침마다 함께 하는 부자의아침까지 모두 열심히 참여했어요.

한 지역을 구석구석 임장해보면서 조장님 및 스터디원들께 듣는 동네 이야기도 정말 유익했습니다.
호재가 있을 때 과거부터 시세 흐름이 어떻게 되었는지, 재개발의 경우 사업성과 투자금 등의 이야기도 처음에는 어려웠지만 점차 관심있게 찾아볼 수 있었습니다.

임장과 동시에, 내 마음 속의 기준으로 아파트를 추려내려고 했고,
또 기대했던 아파트를 현장 임장을 통해 판단하는 과정을 이어갔습니다.


스터디에서 할 수 있는 것을 최대한 하며 정말 갈아타기를 준비하고 있었는데,

마지막 네트워킹 파티에서 감사하게도 우수회원이 되어 선생님의 ‘언제나 상담’을 받을 수 있는 기회도 얻게 되었습니다^^

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매수 결정까지의 과정(1) : 남편 설득하기
이번 갈아타기를 하면서 가장 어려웠던 부분은, 남편을 설득하는 일이었는데요^^

사실 남편은 지금 살고 있는 집이 아이들 키우기에도 괜찮고 긴 시간 출퇴근은 힘들더라도 계속 해오던 거라 이사하는 것을 크게 반가워하지는 않았어요. (주공 특성상) 아무래도 조금 오래되긴 해도 넓고 평지에 실개천도 있고 초품아라 사실 거주하는데 ‘이만하면 만족’ 하며 살아왔으니까요.

하지만 살아온 6년 동안 인근 신도시의 시세 상승 차이가 몇배씩 나는 것을 보면서 앞으로도 이 집은 크게 오르지 않을 거라 판단했고, 이 주변에 전월세로 살더라도 오르는 곳에 투자하자는 마음이 컸습니다. (실제로 생활을 하루종일 하는 저에게는 지금 아파트의 단점이 많이 보였기에 더욱 이사 가고 싶기도 했고요^^) 그리고 이번 시기로 또 한번 부동산이 오를 거라는 마음의 확신이 있기도 했습니다.

다소 하락론자인 남편에게, “어차피 집값이 떨어진다면, 조금이라도 안 떨어지는 서울로 가자” 라며 설득했고, 이 부분은 남편도 동의를 하고 있기에 지금 집보다는 서울 집에 투자하자! 가 합의가 되었습니다. ^^

그리고 나니, 남편은 이번 갈아타기 과정 모두를 저에게 위임(?) 했습니다. 부동산에 대한 지식의 차이가 있다는 것을 인정하며, 이번에는 믿고 따르겠다고 해주었습니다.

그래서 저는, 남편에게 갈아타기를 위한 자금 확보 및 고려하는 아파트를 추려 알려주기 위해 보고서를 씁니다.

보유 자산과, 대출 계획 그리고 이자를 어떻게 확보할 것인지, 그리고 최대 매수 자금과, 갈아타기를 위해 어떤 기준으로 임장을 다니고 있는지 작성하여 보여주었습니다.

그리고 고려하는 아파트를 자금에 맞춰 계속 넓히고 추리고 넓히고 추리고 하는 과정을 반복합니다.

여의주쌤의 ‘어디살래’와 흑도쌤의 ‘스카이키’로 필터를 걸어 지도에서 하나하나 확인하고 체크하고 임장도 다녀오며 추립니다.

매수 결정까지의 과정(2) : 나를 설득하기
처음 매수를 생각한 자금으로 구축을 위주로 임장을 다니게 되었는데, 매일매일 호가가 올라가고, 또 매물이 없어지는 것을 봅니다. 특히 호재가 있는 곳은 더더욱 빠르게 매물이 없어져서 이러다가는 서울을 못 잡을 것 같았습니다.

그러던 와중에 매도 가계약이 되었고 저는 이때부터 치열하게 진짜 매수할 곳을 찾기 시작합니다.

한편으로는 중간 중간 남편과 아이들을 데리고 구축 임장을 함께 했었는데, 저 또한 어린 아이들을 데리고 구축에 살 자신이 없었습니다. 오른다면 몸테크! 당연히 해야하는데도 불구하고 가족이 있고 아이가 있으니 고려해야 하는 것이 많아집니다.

계속 보던 단지가 호가가 올라가 있어서 잡을 수 없겠다 생각이 들 때쯤 처음에 너무 높아서 보지 않았던 동대문 단지를 다시 돌아봅니다. 이미 성동구 강동구 호재 있는 구축이 많이 올라버려서 동대문 준신축도 비슷한 시세가 되어버렸거든요.

그래서 사실 매수 생각은 없었지만 준신축과 신축도 한번 가보자 하는 마음에 혼자 동대문으로 임장을 갑니다. 그리고 살 수도 없는 금액이었던 신축 아파트 집도 한번 보고 또 옆 준신축도 한번 보다가, 소장님께서 이 집을 알려줍니다. 지금까지 보았던 집들보다 조금 낮은 금액이었고 급매가 확실했어요. 이 매물만 빼면 거의 1억가까이 높은 금액으로 매물이 나와있었습니다.

전에 임장하면서 해당 매물 단지는 학교배정이 멀리 된다고 호갱노노에서 보았기에, 마음이 가지 않았지만 조금 기다려 집을 보았고 그러면서 소장님께 학교 배정에 대해 문의를 하니, 입주 당시에는 멀리 되었는데 3년전부터 가까운 곳으로 다 배정되고 있다고 합니다.

오..??? 진짜 현장에 답이 있다…!!!

사실 첫째 학교 배정 때문에 제외시켰던 매물이었거든요.

너무 매력적이지만 금액도 가용범위 최대라 (취득세도 어려울…) 눈여겨 보지 않았던 매물이었습니다.

임장 했을 때 많은 분들이 괜찮다고 이야기해준 단지였기에 마음이 콩닥거렸습니다😍

그 마음으로 아임스9기 파티 뒷풀이에서 선생님께 조언을 구했고, 너무 좋은 피드백을 받았습니다.

매도 계약 다음날부터 네고를 시작하였고, 이틀만에 가계약을 진행하였습니다.

그리고 최종으로 시세보다 1억 싸게 내놓은 급매물을 1천 네고 하여 매수하게 되었습니다.

KB 시세 하한가보다도 훨씬 싸게 매수하여, 너무 뿌듯합니다^^

주변 호재도 있다고 하니 무럭무럭 자라주기를 바라며!!!

마지막으로..!
서울에 내 집을 살 수 있을 거라고는 생각해보지 못했습니다.

서울에서 가까운 경기도라도, 아니면 서울 끝자락부터 조금씩이라도 들어가보자는 생각으로 시작했었는데, 임장을 다니며 지역마다 나만의 원픽 단지를 골라보면서 점점 제가 가진 기준에 맞는 아파트를 찾을 수 있었습니다. (그렇게 트레이닝 시켜주신 설빈 조장님 감사해용^^ )

갈아타기 과정에서 남편과의 합의가 꽤 어려운 시간이었고, 어떻게 설득하고 어떻게 둘다 만족하는 곳으로 잘 마무리할 수 있을지 고민이 많았는데 결과적으로는 남편이 더 좋아합니다^^

그리고 무엇보다 저에게 첫 서울이자, 첫 브랜드 대단지 아파트의 로망까지 이루어준 이번 서울 입성은, 저에게도 큰 꿈 실현이자 지난날의 고생에 대한 보상처럼 느껴집니다.

“방향이 맞다면 속도는 중요하지 않다!”

아임스와 월강내마 책으로 느낀 서울입성에 대한 방향성에 확신을 갖고 많은 분들의 도움 받아 큰 결정을 할 수 있었던 것 같아요. 감사드립니다^^

6.27 규제로 인해 고군분투했던 자금확보와 대출 이야기는 따로 풀어보도록 할게요..^^;;

읽어주셔서 감사합니다!!

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