[BEST] 명도X, 집 미리보기O, 잔금 60일O, 이런 공매투자도 있습니다 (해피부자)

안녕하세요 해피부자입니다.

요즘 저는 아파트경매로 단타하기 위해 열심히 물건검색하고 임장다니고 입찰을 했습니다~

하지만 한 물건에 입찰자수가 16명..24명.. 37명….!!!😲😲

입찰 경쟁률이 너무 치열하다보니 계속 패찰을 하게 되더라고요.😭 이대론 안되겠다! 싶어 경쟁률을 줄이기 위해 공매에 좀 더 비중을 두고 집중을 하게 되었습니다.

그 중에서도 집에서 1시간정도 거리에서 국유재산 공매가 진행되고 있는게 있어 관심있게 지켜보았습니다~

이 물건은 이전에 경매에서 24명의 입찰자가 들어와 패찰했던 곳과 같은 상권을 누르고 있는 아파트였는데요.

아파트 주변 상권이 크게 발달해서 병원, 은행, 음식점, 대형마트 모두를 슬세권으로 누릴 수 있는 위치라 신혼이나 혼자 살기에 너무 괜찮은 곳이였습니다.

그리고 공매 공고문을 꼼꼼하게 읽어보는데, 국유재산 공매가 투자자로 꽤 괜찮다고 느껴지는 포인트들이 있었습니다

공매를 할 때 부담을 가지시는 것 중 하나가 명도잖아요. 그런데 대부분 국유재산은 공실상태로 나와 명도가 필요없더라고요. 물론 명도가 필요한 국유재산도 있으니 꼭 공고문을 확인해보셔야 합니다!!

그리고 미리 내부를 볼 수 있는 현장공개날이 있어, 내부 상태에 대한 불확실성을 줄일 수 있어 좋더라고요.

입찰가를 산정할 때 내부 상태를 몰라 대략적인 인테리어 비용만 계산해서 입찰가를 정하는데, 내부를 꼼꼼하게 살펴볼 수 있어 입찰가 산정할 때 편했습니다~

현장공개날이 지정된 물건도 있고, 내부를 보고싶다면 캠코담당자에게 문의하라는 물건도 있더라고요.

입찰하시기전에 꼭 확인해보시고 내부도 꼼꼼하게 살펴보세요!

그런데 제가 가장 매리트가 있다고 느껴졌던 국유재산의 장점은 ‘경매는 매각허가결정 이후 한달이 되는 시점까지 잔금을 납부해야하지만, 국유재산 공매는 계약체결일이후 60일이내만 잔금납부를 하면 된다’는 것이였습니다!

경매보다 한달정도의 여유가 있어 대출이자의 부담도 줄일 수 있고 인테리어도 미리 준비할 수 있어 좋더라고요.

그리고 물건이 여러개가 나오다보니, 그안에서 분명 기회가 있겠단 생각에 현장공개날에 바로 임장을 갔습니다!

그런데, 현장공개는 오후 1시부터 4시까지 딱 3시간만 오픈하였고, 16개의 물건을 다 보는게 타이트한 시간이였습니다.

하지만! 행공스 공개임장때 공가주택 투자를 여러번해보셨던 하나문쌤께서 무조건 다 봐야한다고 이야기 해주셨기에 임장가기전에 꼭 체크해야 하는 포인트들을 미리 숙지를 하고 열심히 돌았습니다!

임장오신분들이 생각보다 많았고, 전반적으로 내부상태가 좋지 않더라고요.

그렇다보니 임장오신 다른 분들께서는 ‘대부분 상태는 비슷할거다 좋은 층만 보자’ 하시거나, ‘저층은 볼 필요가 없다’고 말씀하기도 하시더라고요.

그래서 모든 물건을 도시는 분들은 많지 않겠구나 생각해서 저는 더욱 더 모든층을 돌며 꼼꼼하게 체크했습니다!

직접 물건지를 돌다보니 어디가 경쟁률이 높을지도 보이면서 애매한 층이 기회가 될 수 있겠다라는 힌트도 얻을 수 있었습니다.

이렇게 여러 시리즈 물건 임장을 하다보니, 다음에 더 효율적으로 잘 볼 수 있겠구나 하는 점들이 있었는데요.

다음에 시리즈 물건 임장하실 때 참고하셔도 좋을 것 같습니다😄

사진보다는 동영상을 촬영을 한다
오셔서 사진만 찍으시는 분들도 계시더라고요.

많은 현장들을 둘려보셔서 딱 필요한 부분만 찍는 분들도 계실 수 있겠지만, 저처럼 현장에서 모든것을 다 파악하기 어려운 분 같은 경우는 사진만 찍고 집에 와서 보면 꼼꼼하게 찍는다고 찍었는데도 사각지대들이 생기게 되더라고요~

(나중에 궁금한 부분들을 꼭 사진이 안찍혀있다는.. ㅎㅎ)

시간이 촉박할 경우 동영상 위주로 내부를 찍는다
하나하나 메모도 하고 사진도 찍고 동영상도 찍으면 시간이 꽤 빨리 지나가더라고요.

그래서 특이한 부분만 호실별로 메모를 해두고, 동영상으로 내부를 천천히 찍는 것을 추천드립니다.

대충 후다닥 찍으면 나중에 궁금했던 부분들이 쓱 지나가버려서 파악하기가 어렵더라고요. 현장에서 보지 못했지만 동영상을 다시 보며 체크해 볼수도 있다는것도 좋았습니다.

동영상을 찍을 때에 첫 시작을 현관문에 있는 호실이 보이도록 찍는다

나중에 보고싶은 호실의 영상을 찾을 때 첫 화면에서 어딘지 보이지 않으면 하나하나 들어가서 해당 호실을 찾아야 하는데 이게 꽤 불편하더라고요.

첫 화면부터 호실이 보이니 찾기가 수월해서 저는 다음에도 이렇게 영상을 찍어두려고요~

임장 동선을 대중과 반대로 움직인다
대부분 임장 시작을 정문에서 가까운 동이나 1동부터 시작을 하시는데요!

같은 동선으로 움직이다보니, 엘리베이터를 기다리는 시간도 은근히 많이 소요되더라고요~

그리고 물건 내부를 찍을 때 누군가가 있으면 자세하게 찍기가 쉽지 않잖아요~

사람이 나와서 걸린다든지, 제가 촬영하는 동안 다른분들이 내부를 찍기위해서 기다리신다든지..

그렇기에 임장 동선을 반대로 도시거나, 정문에서 먼곳부터 도시는것도 좋은 방법인 것 같습니다.

이렇게 입장을 모두 마치고, 집에 와서 적어두었던 특이사항 메모와 동영상을 다시 볼려보며 각 물건의 특징들을 정리했습니다!

이렇게 정리를 해놓으니, 입찰 물건을 판단하는데 훨씬 더 도움이 되더라고요.

저는 입찰물건을 선택할 때 기준은 현재 상태가 괜찮은 곳, 인테리어가 비교적 적게 들어가도 될곳이였습니다.

그래서 가장 내부상태가 괜찮은 물건들을 먼저 추렸고, 그중에서 현장공개때 경쟁이 심할곳이라고 생각됐던 곳들은 제외하였습니다.

한꺼번에 물건이 쏟아지는 만큼 무조건 싸게 받아야 한다는 생각에, 제가 마지노선으로 생각한 입찰가를 먼저 결정하고 추린 물건에서 그 가격에 받을 수 있는 물건들만 골라 입찰하였습니다!

저는 총 두개를 입찰하여 하나를 낙찰 받았습니다!!!

역시나 인기가 많을 것이라고 예상했던 곳들은 6명,10명씩 들어오시더라고요~

경매에서는 24명이 입찰했던 물건과 같은 위치라 10명도 적지 않나? 생각하실 수 있지만, 제가 입찰 했던 물건들은 2명, 3명밖에 들어오지 않으셨어요!

입찰방법을 바꾸는 것만으로 경쟁률을 이렇게 팍! 줄일 수 있더라고요.

온비드에 국유재산 전용관도 따로 있으니 관심있으신 분들은 주변에 나온곳 없나~ 찾아보시면 좋을 것 같습니다!

(공매라 온라인으로 입찰도 가능하니, 조오금 멀어도 됩니다😊)

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