서울 아파트 1억 이상 싸게 낙찰 쉽네

안녕하세요 흑도입니다.

5월이 연휴가 많아서 금방 지나가는 것 같습니다. 어느덧 중순을 향해 달려가고 있네요. 요새 날씨가 너무 좋은데 운동하기 좋은 날씨니 광합성도 하고 비타민도 충전하고 그랬으면 좋겠습니다.^^
부동산 사이클을 이해하자.
돈을 벌기 위해서는 여러 가지를 겸비해야 합니다.
첫 번째는 부동산 흐름을 잘 파악해야 언제가 꼭지인지 언제가 바닥인지 알 수 있는 것이죠. 그런 관점에서 23년 중순이 서울 아파트의 가장 바닥 투자시점에서 적기란 것입니다. 물론 이런 공포인 시점에 남들과 다르게 과감하게 투자하기가 쉽진 않습니다.

지나고 보니 23년도의 투자시점은 10년 만에 찾아온 보기 드문 순간이었음을 알 수 있습니다. 바닥에 사서 머리에 팔수는 없겠지만, 적어도 합리적인 데이터를 바탕으로 무릎에서 사서 어깨에 팔기 위한 노력은 해야 합니다.

안전마진을 확보해야 한다.
두 번째는 경매, 공매, 급매 등 다양한 방법을 통해 시세보다 저렴하게 매입하여 안전마진을 확보해야 시세가 설사 떨어지더라도 내 돈을 지킬 수 있습니다. 물론 시세가 오른다면 시세로 매입하였을 때 보다 훨씬 더 큰 수익을 기대할 수 있는 것이죠.

따끈따끈하게 이번에 스터디에서 낙찰받은 물건입니다.

요새 낙찰받기 어렵다는 서울 아파트를 감정가의 76% 수준에서 차순위와 무려 300만원차이로 낙찰을 받았습니다. 12명을 제치고 낙찰받은 것도 대단하지만, 차순위와의 차이가 너무 작아서 놀라웠습니다.

부동산을 매입하는 경우 시세파악이 가장 중요한데, 시세가 정확해야 어느 정도 저렴하게 낙찰받았는지 알 수 있기 때문입니다.

최근 실거래가는 7억 후반에서 8억 초반 정도로 보이고 아마도 동, 향이나 층, 인테리어 수준에 따른 차이로 추측이 됩니다. 경매 물건은 10층으로 로열층에 해당되어 층에 대한 감점은 없는 것으로 보이고, 비교적 저층인 4층이 76,700만원에 거래가 되었으니 시세는 7억원 후반대로 보더라도 크게 무리가 없어 보입니다.

KB 시세 평균가는 81,500만원으로 대출과 밀접한 관련이 있으니, KB 시세도 비교적 높은 것이 좋습니다.
그래서 낙찰가는 실거래가 대비 1억원정도, KB 시세 대비 1.3억원 저렴하게 낙찰을 받았습니다.

금융전략을 어떻게 세우느냐에 따라서 투자금이 달라진다.
세 번째는 사이클에 맞게 안전마진을 확보하며 저렴하게 매입을 했더라도 어떤 방식으로 세팅했는지에 따라서 투자금이 현저하게 차이가 날 것입니다. 그래서 가급적 레버리지를 최대한 하게 되면 내 투자금을 최소화하면서 투자가 가능할 것입니다.

대출은 일반가계대출, 매매사업자대출, 일반사업자대출 크게 3가지 정도로 나누어지게 됩니다. 금리와 LTV에 영향을 주기 때문에 본인에게 유리한 조건으로 선택하는 것이 중요합니다.

1. 대출+월세로 세팅 시

2. 전세 갭투자 시

3. 대출+전세보증보험 시

4. 전세+후순위대출 시

모두 모두 부자 되세요!!