[#1 경매 입찰가는 어떻게 산정해야 할까?] 매도가격 파악하기

안녕하세요
행크에서 매일 지식과 행복을 채워가고 있는 공일이라고 합니다.

마음에 드는 경매 물건을 찾았는데.. 과연 얼마를 써내야 할 지 다들 한번 쯤 고민해보신 적 있으셨죠?
수익에 너무 욕심을 내면 낙찰 받기가 힘들어지고, 무조건 낙찰을 받기 위해 높은 가격에 입찰하면
수익을 내기 어렵습니다.

그렇기에 오늘은 입찰가 산정하는 방법에 대해 설명해보도록 하겠습니다.
입찰가를 산정하기 위해서는 아래의 공식을 활용하면 됩니다.

입찰가 = 매도 가격 – 투입 비용* – 목표 수익금
* 투입비용: 취득세, 법무사비, 중개비, 명도비, 체납관리비, 금융비용, 인테리어, 양도세 등

경매는 심리적인 요인이 낙찰에 큰 영향을 미치기 때문에 위 공식처럼 항상 공식화할 수는 없겠지만,
위 공식에 따라 산정한 입찰가 위에 심리적인 영역을 더해 간다면 낙찰 확률을 높일 수 있을 거라 생각합니다.
그러면 지금부터 매도 가격, 투입비용, 목표 수익금 등을 구하는 방법에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

1️⃣ 매도 가격 산정

시장에서 해당 물건이 얼마에 거래될 수 있는지를 파악해보는 과정입니다.
그 순서는 ‘네이버 매물 조사 → 실거래가 확인 → 부동산 조사’ 순으로 진행됩니다.
이해를 높이기 위해 현재 진행되고 있는 경매물건을 예시로 설명해보겠습니다.

① 네이버 매물 조사

먼저 네이버 부동산에 접속합니다.
해당 물건과 동일하거나 비슷한 조건의 매물의 호가를 확인합니다.
저층은 3.3억 원 ~ 3. 8억 원까지 형성되어 있으며,
세를 안고 투자하는 매물은 3.8억 원 ~ 4.5억 원까지 형성되어 있고,
올 인테리어 + 즉시 입주 가능한 매물이 4.5억 원 ~ 5억원 정도의 가격을 형성하고 있습니다.

※ 참고자료: 매물리스트 한번에 정리하는 법
→ 리스틀리(Listly)라는 프로그램을 이용(자세한 사항은 아래 글을 참고)
🔎목차 리스틀리란? 리스틀리 설치법 네이버 부동산 매물 크롤링 방법 엑셀파일로 정리하는 법 📝 이 …
blog.naver.com

② 실거래가 확인

‘호갱노노 또는 아파트실거래가’에 접속하여 해당 단지명을 검색하고
동일한 평형을 선택하고 최근 실거래가를 확인합니다.
최근 7월달 실거래를 살펴보니 동일 평형의 실거래가는 3.9 ~ 4.2억 원으로 형성되어 있습니다.

③ 부동산 시세 조사

물건지 인근에 위치한 부동산 중 최소 3곳 이상 전화 또는 방문하여
해당 물건의 상태와 시세에 대해 조사를 진행합니다.
부동산을 통해 시세 조사가 아직 어색하신 분들은
아래와 같이 팔콘 쌤의 책「경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?」에 나온 질문지를 그대로 따라서 시세 조사를 진행해보면 됩니다.

1. 급매가격
2. 급매물 다음 물건 가격
3. 비슷한 조건(경쟁) 물건은 무엇이고 현재 가격
4. 저층과 탑층의 가격
5. 물건에 대한 부동산 사장님의 생각

1. 급매물 가격: 3.8억
2. 급매물 다음 물건 가격: 4.0억
3. 비슷한 조건(경쟁) 물건 및 가격
– 비슷한 조건의 물건은 샤시 제외 내부수리 진행된 물건, 4.0억 수준
4. 저층 및 탑층의 가격
– 저층은 대체로 3.5억에 형성 되어 있고, 호가 3.3억원은 상태가 아주 나쁜 물건이라고 함.
– 탑층은 3.8억원 매물이 있다고 함.
5. 물건에 대한 부동산 사장님의 의견
– 거래량이 활발한 단지다. 저렴하게 낙찰 받아서 내부 수리정도 해서 가져오면 3.9억 원 ~ 4.0억 원 선에서 빠르게 팔아줄 수 있다고 말씀하심.
– 로얄동은 521동~523동이다. 하지만 553동도 나쁜편은 아니라고 하심.
– 한 부동산에서는 해당 물건을 2019년에 본인이 계약 성사를 시켜 기억이 나는데 내부 인테리어가 잘 되어 있었던 것 같다고 함.(구체적인 사실 확인 필요)
– 리모델링은 시간이 오래 걸릴 것으로 보인다고 함. (왜 그런지는 바빠서 자세히 못하고 내일 다시 통화하자고 함.)
– 비슷한 상태의 경쟁 매물 리스트도 내일 보내 주시기로 함.

④ 매도가격 산정하기
이제, 현재까지 조사한 내용을 바탕(급매물, 경쟁물건, 저층 및 탑층의 가격 등)으로
예상 매도가격을 책정해봅니다.

해당 물건의 내부 상태에 따라 복불복이 되겠지만,
인테리어가 전혀 되지 않았다는 상황을 전제로
기본적인 내부 수리(샷시 제외) 시 4.0억 원, 올 인테리어 시 4.3억 원 정도에
해당 물건을 매도할 수 있겠단 판단을 했습니다.

→ 매도가격: 4.0억 원 / 올 수리 시 4.2 ~ 4.3억 원
다음은 투입비용에 대해서 알아 볼 예정이었는데,
생각보다 글이 길어지는 관계로 투입비용과 목표수익금에 대한 설명은
나누어 올리도록 하겠습니다! 긴글 읽어주셔서 감사합니다.
(저도 아직 배우는 단계라 부족하거나 보완해야 할 부분들은 편하게 말씀해주시면 감사하겠습니다🙇‍♂️)

더 전문적인 입찰가 산출 방법은 쿵쿵나리 선생님의
경매초급반 수강해보시면 좋을 것 같습니다. 강! 력! 추! 천!합니다.