👑부동산 경매, 처음이라면 꼭 알아야 할 기초용어 총정리👑

안녕하세요 😊
행크에서 원더우먼으로 성장하고픈 밤비1004입니다.
오늘은 부동산 경매를 처음 접하시는 분들이 가장 어려워하는 “용어 정리” 시간을 준비했어요.

경매 공부를 막 시작하면 생소한 말들이 쏟아져서 마치 법정 드라마 대사를 듣는 것처럼 어렵게 느껴지죠.
하지만 사실 하나하나만 이해하면 그리 복잡하지 않습니다.
오늘은 쉽게, 그리고 꼭 알아야 할 부동산 경매 기초용어들을 차근차근 설명드릴게요.

1. 감정가(감정평가액)
경매 물건의 기준이 되는 가격이에요.
전문 감정평가사가 해당 부동산의 위치, 면적, 상태, 주변 시세를 조사해서 정합니다.
예를 들어 우리 집이 3억 원 정도의 시세라면, 경매에서는 감정가가 3억 원으로 책정돼요.
이 금액이 바로 입찰가를 써낼 때 기준이 됩니다.

2. 최저가(최저입찰가)
경매의 첫 회차는 감정가 100%에서 시작하지만, 1회차에 낙찰이 되지 않으면 유찰로 처리됩니다.
이후 2회차에는 감정가의 약 70%, 3회차에는 약 49% 수준으로 인하되어 진행됩니다.
입찰자는 해당 회차의 최저입찰가 이상 금액으로만 입찰할 수 있으며,
그보다 낮은 금액을 써내면 무효가 됩니다.
예를 들어 감정가 3억 원짜리 물건이 1회 유찰되면 2억1천만 원,
두 번 유찰되면 약 1억4,700만 원으로 낮아져 입찰이 가능해집니다.

3. 유찰
경매에서 아무도 입찰하지 않거나, 입찰자가 써낸 금액이 최저가보다 낮아서 낙찰자가 없을 때
그 경매는 “유찰됐다”고 합니다.
유찰이 되면 다음 회차에 최저가가 보통 20~30% 내려갑니다.
이런 이유로 초보자는 1~2회 유찰된 물건을 찾아보는 것도 좋은 연습이에요.

4. 매각기일
경매가 실제로 열리는 날짜입니다.
이날 법원에 입찰서를 제출하고 경쟁자들과 함께 낙찰 여부가 결정돼요.
입찰시간은 보통 오전 10시~11시 사이, 법원 경매계에서 이루어집니다.
가장 높은 금액을 써낸 사람이 낙찰받게 됩니다.

5. 입찰보증금
입찰에 참여하기 위해 미리 내는 돈(보증금)이에요.
보통 최저입찰가의 10% 정도입니다.
예를 들어 최저입찰가가 2억 원이면, 입찰보증금은 2천만 원이에요.
낙찰받지 못하면 이 돈은 그대로 돌려받습니다.

6. 근저당권
은행이 돈을 빌려줄 때 “혹시 못 갚으면 이 집으로 대신 받을게요”라고 잡아두는 담보권이에요.
이 근저당권이 설정되어 있으면, 해당 채무자가 돈을 갚지 못할 경우 은행이 경매를 신청할 수 있습니다.

7. 낙찰
입찰자 중 가장 높은 금액을 써낸 사람이 낙찰자가 됩니다.
하지만 낙찰됐다고 바로 소유권이 생기는 건 아닙니다.
이후 법원의 ‘매각허가결정’ 과정을 거쳐야 진짜 주인이 될 수 있어요.

8. 매각허가결정
법원이 “이 낙찰은 문제없다”고 인정해주는 절차예요.
법원이 낙찰자의 가격과 서류, 절차를 모두 검토한 뒤 정당하다고 판단하면 매각허가결정을 내립니다.
이 결정이 나야만 잔금을 납부하고 등기를 이전할 수 있습니다.

9. 말소기준권리
경매에서 가장 중요하고, 초보자들이 가장 헷갈려하는 용어예요.
이 기준이 되는 권리를 기준으로 그 이후에 생긴 권리들은 모두 사라지게(말소) 됩니다.
예를 들어 A은행 근저당이 1순위로 잡혀 있고,
그 이후에 B세입자, C가압류가 있다면
경매 낙찰 후 A은행의 근저당은 변제되고 B, C의 권리는 대부분 사라집니다.
그래서 “말소기준권리”를 파악하면, 내가 인수해야 할 권리가 있는지 없는지를 알 수 있어요.

👑부동산 경매, 처음이라면 꼭 알아야 할 기초용어 총정리👑
10. 대항력
‘대항력’이란, 세입자가
“저는 여기 실제로 살고 있어요! 그래서 제 권리를 지켜주세요!”
라고 법적으로 주장할 수 있는 힘이에요.
이 힘이 생기려면 두 가지 조건이 꼭 필요합니다
전입신고를 하고
실제로 그 집에 살아야 해요.
이 두 가지가 모두 있어야 “대항력 있는 세입자”가 됩니다.
🌈 예시
민지 씨가 월세로 한 아파트에 살고 있어요.
전입신고도 했고, 실제로 살고 있으니 대항력 OK!
그런데 그 집 주인이 은행 빚을 못 갚아서 경매가 진행됐어요.
이럴 때 민지 씨는 새 주인에게
“저는 대항력이 있으니까 바로 내보낼 수는 없어요.”
라고 말할 수 있어요.
즉, 경매로 주인이 바뀌어도 일정 기간 동안은 계속 살 수 있는 권리예요.
🌈 중요한 포인트!
경매에서는 ‘말소기준권리’ 라는 기준선이 있어요.
이 기준은 경매로 집이 팔릴 때,
그 기준보다 나중에 생긴 권리들은 모두 사라진다(말소된다) 는 뜻이에요.
그렇다면 대항력 있는 세입자는 어떻게 될까요?
만약 세입자의 대항력이 말소기준권리보다 ‘앞서서’ 생겼다면,
세입자의 권리는 보호받습니다!
새 주인이 오더라도 세입자는 계속 살 수 있고,
나중에 보증금을 경매 낙찰대금에서 돌려받을 수 있는 권리(우선변제권)도 생깁니다.
반대로 세입자의 대항력이 말소기준권리보다 ‘뒤에’ 생겼다면,
세입자의 권리는 사라져요(말소).
이 경우엔 보증금을 새 주인에게서 받을 수 없어요.😢

11. 확정일자
세입자가 전세계약서를 들고 동사무소나 주민센터에서 도장을 받으면 생기는 권리예요.
이걸 받아두면 보증금을 나중에 우선적으로 돌려받을 가능성이 높아집니다.
즉, 세입자가 돈을 지킬 수 있는 ‘시간 우선권’ 같은 개념이에요.

12. 배당요구
경매가 끝나면 집을 판 돈(낙찰대금)을 여러 채권자들이 나눠 가져요.
그때 “저도 받을 돈이 있어요!”라고 신청하는 걸 배당요구라고 합니다.
세입자나 채권자는 이 배당요구를 해야 자신의 몫을 돌려받을 수 있습니다.
기한 내에 하지 않으면 받을 수 있는 돈이 사라질 수도 있으니 매우 중요해요.

13. 재경매(재매각)
낙찰자가 잔금을 제때 내지 않거나 포기하면,
그 물건은 다시 경매에 부쳐집니다.
이때를 재경매(재매각) 라고 해요.
이 경우 보증금은 돌려받지 못하고, 낙찰자가 손해를 보게 됩니다.
그래서 입찰 전에는 꼭 자금계획을 세워야 합니다.

14. 경매기록 열람 및 현장조사
요즘은 법원 경매 사이트에서 누구나 ‘물건 상세내역’ 을 열람할 수 있습니다.
등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 꼼꼼히 읽어보면
권리관계와 건물 상태를 대부분 파악할 수 있습니다.
현장조사 때는 주변 시세, 전세가, 공실률, 생활 인프라도 함께 체크하세요.

15. 매각물건명세서
경매 물건의 요약판 정보표입니다.
쉽게 말해 “이 물건은 이런 권리가 있고, 세입자는 누구이며, 인수할 권리는 이런 게 있어요”를 정리한 문서예요.
경매 초보는 반드시 이 문서를 먼저 읽어야 합니다.
법원 경매 사이트에서 무료로 열람 가능해요.

16. 잔금납부기한
낙찰이 확정되면 보통 약 30일 이내에 잔금을 완납해야 합니다.
잔금을 내야 진짜 주인이 되고, 등기를 이전할 수 있습니다.
기한을 넘기면 낙찰이 취소되고 보증금을 잃게 되니 주의하세요.

17. 명도
경매로 낙찰받은 뒤 실제로 집을 비워야 입주할 수 있죠.
기존 세입자나 점유자가 있을 경우, 협의(이사비지급등)나 법적 절차(강제집행)를 통해 집을 비우게 하는 과정을 말합니다.
명도는 시간과 비용이 들어가므로, 입찰 전 꼭 현장 상황을 확인해야 합니다.

🌈 경매 3단계 요약
단계 설명 초보자 체크포인트
1단계 준비 감정가 확인, 권리분석, 현장조사 말소기준권리·점유자 확인
2단계 입찰 보증금 준비, 입찰가 산정, 입찰서 제출 시세대비 입찰가 80~90% 이내
3단계 낙찰 후 매각허가결정 → 잔금납부 → 명도 세입자 협의 및 등기 이전
이렇게 3단계 구조를 이해하면 경매가 갑자기 어려워 보이지 않습니다.
핵심은 권리관계 확인 + 자금계획 + 현장조사 세 가지예요.

🌈 마무리하며
처음엔 용어가 어렵게 느껴질 수 있지만, 오늘 소개한 기본 단어들만 알아도
뉴스나 경매 사이트 글이 훨씬 쉽게 읽힙니다.
한두 번만 실제 매각물건을 클릭해보고, 감정가·최저가·권리관계 읽다 보면
“아, 이런 구조구나!” 하고 감이 오실 거예요.
부동산 경매는 위험한 도박이 아니라, 공부하면 누구나 접근할 수 있는 합리적 투자 방식입니다.
하나하나 용어를 익히고, 법원 사이트나 카페 커뮤니티에서 사례를 자주 접하다 보면
여러분도 곧 자신만의 ‘눈’을 가지게 될 거예요.
부디 오늘 이 글이 여러분의 첫걸음을 응원하는 따뜻한 안내서가 되길 바랍니다.
긴글 읽어주신 행커여러분 감사합니다.💕
다음번에 더 유익한 부동산기초 상식으로 찾아 뵙겠습니다.😁