안녕하세요.

첫 번째 공매 낙찰 경험을 바탕으로 신탁 공매 물건에 도전해 보았습니다.

신탁공매가 경쟁이 적고 수익은 높다고 수업시간에 배웠고, 남들과 다른 투자를 해보고 싶은 마음에 도전했습니다.

‘아무리 어려운 것이든 한 사이클 경험이 중요하다!’ 여러 강사님들이 누누이 강조하는 것이기도 하고요.

물건은 시흥 배곧신도시에 있는 준공 3년차 오피스텔이었습니다. 상가 물건은 제외하고 오피스텔 6채가 한꺼번에 나왔습니다. 팔콘님 수업에서 여러 물건이 한꺼번에 나오면 낙찰 확률이 높다고 하셨습니다.

주말에 현장 임장을 다녀왔습니다.

1. 배곧 중심가에 있는 대형 오피스텔로 1~4차 건물 모여 있음

2. 부동산 시세 확인 : 매매는 없으나 시세는 1억6500, 월세 시세 1000/60
– 작지만 2룸 과 거실 있어 아파트 대체 상품으로 유효
– 대형 오피스텔 단지임에도 월세 물건이 없음
– 향후 서울대학교 이전, 서울대학병원 이전 호재 있어 향후 임대 수요 풍부

3. 권리 관계 : 신탁사에서 동의하지 않은 임차인 있음
– 전입사실 확인서 상 2개 호실은 전입되어 있고(명도 저항 예상), 나머지 4개 호실은 전입 사실 없음.
– 신탁 원부 확인 결과 문제 있는 권리 없음.

4. 낙찰 결과
– 마지막 회차를 남겨 놓은 상태에서 조망이 좋은 12층과 13층 2건 입찰
– 12층 단독낙찰
– 나머지 4개 저층(7~8층) 호실은 유찰.

5. 쉽지 않을 것 같았던 명도
– 신탁사에서 동의하지 않은 전입세대 명도 시작
– 신탁사가 집주인데, 어떻게 세입자가 들어올 수 있지?(이해불가)
– 신탁사도 우선수익자인 은행도 ‘나는 몰라요’
– 3자 화법으로 세입자와 첫 전화.

나 : 낙찰자 대리인입니다. 어쩌구 저쩌구 설명~ 그래서 집을 비워~

세입자 : 그래서 어쩌라고 (반말), 나 밥먹어야 합니다. (뚝~)

명도가 쉽지 않겠구나! 그렇게 2주일간 걱정과 스트레스로 소화불량과 두통~~!!!!
배운 대로 향후 진행될 내용 내용증명 우편 발송.

신탁사와 계약하러 가는 날 세입자에게 전화가 왔습니다.( 이제 상황파악 됐나 봅니다.) 일부러 안 받고 문자 보냅니다.

“지금 강제집행 중입니다. 내일 전화 주세요.”

다음날 통화 하니 처음과는 다르게 얘기가 통합니다.


6. 사건 히스토리

신탁공매 물건은 대부분 건설사(시행사)의 미분양 물건이 많습니다. 건설사에서 우선수익자인(은행)에 돈을 빌리고, 그 신용을 신탁사가 대신하며 부동산 소유권은 신탁사가 가져가는 구조입니다.

이때 건설사가 은행 돈을 못 값으면, 공매 물건으로 처분하는 상황이 됩니다. 건설사에서는 신탁사의 허락 없이 세입자와 임대차 계약을 맺고 월세를 받아 왔습니다.

세입자는 월세 보증금 500만원을 날리는 상황. 그럼에도 세입자는 월세와 관리비를 꼬박꼬박 건설사에 내고 있었습니다. 왠지 세입자가 불쌍해 보이더군요.

주제넘게 여러가지 조언해 주었습니다. 이번에도 세입자에게 고맙다는 말을 들었습니다. 나가는 날 집도 깨끗이 청소까지 해 놓으셨더군요.

이사비 조금 드리고 명도를 빨리 마무리하고, 그날 바로 월세 임대를 맞췄습니다.

첫 공매 물건도 명도날 바로 매도 했는데, 두번째 물건도 바로 임대 맞췄네요. 저희 첫 번째 수익형 부동산이 탄생했습니다.

□ 배운점

1. 신탁 공매 물건의 장점
– 경쟁률이 적은 만틈 낮은 가격에 매수 가능, 진행 속도가 빠르다.
– 부가세 환급 받을 경우 투자비가 적게 들며, 임대 수익률을 높일 수 있다.

2. 수업에서 배웠던 여러 물건이 한꺼번에 나오는 경우 낙찰 확률이 높다.

오피스텔 볼 때 꼭 알아두어야 할 것
개인적으로 아파트에 비하여 오피스텔이 매력적이지 않습니다. 그러나 저렴한 가격으로 매임할 수 있다면 괜찮습니다.

1. 오피스텔 분양 받으면 손해
– 오피스텔은 대부분 입주 시점에 가격이 하락합니다. (특히 원룸형 오피스텔)
– 현재와 같이 아파트 상승기에는 오피스텔도 같이 상승 흐름을 타나, 수요가 제한적이라 하락기에는 분양가보다 가격이 많이 하락.

2. 조망(막힘없음)과 남향을 선호하며 임대를 빨리 맞출 수 있다
– 건설사와 일부 부동산에서 조망이나 남향이 아니어도 임대 잘나간다고 하는 말에 속지 말것.
– 좋은 호실부터 세입자 받고, 공실이 적고 월세도 몇 만원 더 받을 수 있음.

3. 특히 주의 할 것. (경험담)
– 입주시점에 건설사 끼고 하는 부동산 조심할 것. (시행사에서 추천하는 업체) 건설사에 가지고 있는 매물 먼저 임대 놓고, 의도적으로 나의 물건은 세입자 안보여 줄 가능성. 건설사 임대 물건 세입자 맞추면 그 자리에서 바람처럼 사라짐.

읽어 주셔서 감사 합니다.
위 경험담은 다음 ‘행복재테크’ 카페
2021년 5월 게재된 ‘부자기술사’님의
‘두번째 낙찰과 아름다운 명도’를 재편집했습니다.