오늘은 스터디원의 사례를 소개하려고 합니다.
아래 물건은 일반매매로 저렴하게 매수해 안전마진을 확보한 케이스입니다.
상가 물건을 가장 쉽게 고르는 방법은 다음과 같습니다.
첫째, 네이버 매물 중에서 전용평단가가 저렴한 순서로 골라야 합니다.
수익형부동산의 경우 임대료가 어떻게 세팅되어 있는지가 더 중요하겠지만, 전용평단가가 저렴하면 저렴할수록 안정적이고 확률적으로 높은 임대료를 세팅할 수 있는 확률이 높습니다.
둘째, 공실이 아닌 경우 현재 임차인이 시세대비 적정한 임대료로 임차했는지를 확인해야 합니다.
임대인이 바뀌게 되면 임차인도 계약해지 가능하게 되는데, 높게 세팅되어 있는 임차인을 보고 덜컥 상가를 매입했다가 갑자기 임차인이 나가기로도 한다면 상가의 시세가 급락하게 되기 때문입니다.
그래서 임차인이 언제든지 나가더라도 손해보지 않는 상가를 매입하는 것이 중요합니다.
경기도 고양시 화정동에 수익률 8%가까이 세팅된 상가입니다.
매매가가 7.6억인데, 보증금 8,000만원에 임대료가 450만원(VAT 별도)로 세팅되어 있어 임차인이 안정적으로 사업을 한다면 나쁘지 않습니다.
보통 상층부 상가의 경우 최소 절대수익률이 7%는 넘어야 나쁘지 않은 상가라고 볼 수 있습니다.
전용평단가 755만원에 매입했는데, 주변 호가를 봐도 상층부에 700만원대의 매물은 없으며, 동일 건물 기준으로 봐도 850만원, 1,000만원이라 저렴해 보입니다.
임대료가 평당 4~5만원 수준은 시세에 크게 벗어나지 않는 금액이여서 혹시나 임차인이 빠진다고 하더라도 다시 동일하게 채울 수 있어 보입니다.
임차인이 나갈 것을 대비해 미리 임차인과 새로운 계약서를 작성했으며, 기존 보증금 5,000만원에서 3,000만원을 증액한 8,000만원으로 재계약하기로 해 리스크를 줄였습니다.
임대료는 시간에 따라 단계적으로 올리는 조건입니다.
향후 월세 인상분 및 금리하락기가 도래할 경우 본래의 가치보다 훨씬 더 높은 금액으로 상가를 매도할 수 있기 때문에 적정한 시기까지 임대료를 받고 있다가 매도 시에는 시세차익도 만들 수가 있어서 협상을 굉장히 잘 한 경우라고 볼 수 있습니다.
현재 시점 절대수익률은 7.94%이나 향후에는 월세금액이 단계적으로 올라가게 되어 절대수익률이 9.29%까지 올라가게 됩니다.
상가를 저렴하게 매입했고, 월세도 매월 따박따박 나오게 되니 이제는 편하게 수익실현만 기다리면 됩니다.
여기서 한가지만 더하자면…
상가 투자는 반드시 법인으로 하는 것이 유리합니다.^^
위 경험담은 2024년 1월 게재된
‘흑도’님의 칼럼을 재편집했습니다.
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